2023北京板塊競相廝殺，贏麻了的板塊都具備哪些特點(diǎn)？
當(dāng)樓市價值邏輯迎來重構(gòu)，
板塊和板塊、產(chǎn)品和產(chǎn)品
之間的pk加劇。
只有具備“六邊形戰(zhàn)士”屬性的板塊
和超級產(chǎn)品力的產(chǎn)品不會輸，
而他們的完美結(jié)合，
就是一把天然的置業(yè)標(biāo)尺。
2023-11-11
這一輪樓市新周期，變化最大的是——價值投資邏輯迎來重構(gòu)。
房企端，變化體現(xiàn)在拿地更加謹(jǐn)慎合理，每拿一塊地背后都必須做大量的土地價值研判工作。今年前9月，百強(qiáng)房企拿地銷售比僅0.19，拿地意愿低迷，大部分房企嚴(yán)格遵循以銷定投、量入為出、精準(zhǔn)投資、精算利潤的經(jīng)營邏輯。
購房人層面，很多人在買房時會面臨比以往多得多的困惑。與樓市上行期的閉眼入不同的是，當(dāng)下買房人的情緒是多面的，有人抗拒、有人觀望，也有人盲目以至于選錯城市、選錯板塊、選錯標(biāo)的。
其實(shí)，這里面?zhèn)鬟f出來的信息是——
當(dāng)下這個節(jié)點(diǎn)，價值投資并不好做，但要想做好，一定要有全盤思維和長線思維，要有對投資邏輯進(jìn)行重新校準(zhǔn)的能力。
對于購房人而言，擁有一把橫縱雙向的標(biāo)尺是關(guān)鍵。
橫向上，需要把板塊之間即戰(zhàn)力的pk考量進(jìn)去，同時對當(dāng)下市場產(chǎn)品力要有一定認(rèn)知，進(jìn)而幫助自己更好地篩選板塊和產(chǎn)品；
縱向上，則要有一種與時間對賭的意識，這能夠幫助置業(yè)者拉長周期，在時間長軸上做出正確的價值預(yù)判。
熱門板塊大pk
誰是未來真正的“六邊形戰(zhàn)士”？
今年，北京樓市內(nèi)卷進(jìn)一步加劇，板塊之間的博弈更加激烈，分化也越來越明顯：
短板明顯的板塊基本表現(xiàn)弱勢，成交低迷，整體更加均衡的板塊量價堅(jiān)挺，在新一輪板塊競爭中占據(jù)絕對先發(fā)優(yōu)勢。
從新房熱度上看，目前北京城六區(qū)優(yōu)質(zhì)熱門盤基本分布朝陽東壩、豐臺麗澤新宮、京南亦莊新城等熱門板塊，比如冉冉升起的東壩，比亦莊更有區(qū)位優(yōu)勢，比豐臺新宮等板塊定位更高，是最有可能成長為下一個均好型“六邊形戰(zhàn)士”的板塊。
東壩板塊是個即戰(zhàn)力很強(qiáng)，同時未來兌現(xiàn)力很有保障的板塊，基本可以概括為以下六個特點(diǎn)：
1地理位置優(yōu)越，距離主城區(qū)近
區(qū)位上，位于東五環(huán)以東，距機(jī)場僅12公里，機(jī)場二高速橫穿板塊，西北方7公里就是望京、西南方10公里是國貿(mào)CBD，同時，東壩還處于北京城市副中心通州與中心城區(qū)中間位置，戰(zhàn)略位置十分重要。
2配套提速，兌現(xiàn)力強(qiáng)
目前東壩配套落地的速度非常快，兌現(xiàn)力強(qiáng)，整個板塊界面幾乎一天一個樣。
今年東壩北區(qū)軌道交通、商業(yè)醫(yī)療等配套資源都有了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展：
地鐵12號線將在今年底開通運(yùn)營，地鐵3號線一期預(yù)計(jì)明年通車，其中北崗子站和東風(fēng)站均規(guī)劃了軌道微中心。
東壩萬達(dá)廣場也已于9月開業(yè)。
同時，北京中學(xué)東壩北校區(qū)立項(xiàng)批復(fù)；三甲醫(yī)院安貞東方醫(yī)院預(yù)計(jì)在2024年年底營業(yè)。
北京中學(xué)東壩北校區(qū)規(guī)劃示意圖
此外，近期規(guī)劃多年的亮馬河北路也即將迎來開工，該路段為快速路，西起東四環(huán)路，東至機(jī)場第二高速。同時，近日東壩大街東段（北小河?xùn)|路—機(jī)場第二高速）道路工程項(xiàng)目也正式批復(fù)，該項(xiàng)目西起北小河?xùn)|路，東至機(jī)場第二高速，而且還將新建約45米長橋梁1座。這些交通配套的落地將進(jìn)一步完善東壩路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，全面提高區(qū)域通達(dá)性。
3產(chǎn)業(yè)規(guī)劃帶動板塊熱度
根據(jù)最新控規(guī)要求，東壩是積極承接首都國際交往中心的重要功能區(qū)，明確要大力發(fā)展服務(wù)貿(mào)易、數(shù)字貿(mào)易、文化貿(mào)易、跨境消費(fèi)等業(yè)態(tài)，圍繞重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)上下游精準(zhǔn)招商，推動一批突破性強(qiáng)、帶動作用大的示范項(xiàng)目落地。
未來將吸引一批國際組織和機(jī)構(gòu)入駐，打造國際組織集聚區(qū)，加快建設(shè)服務(wù)貿(mào)易示范區(qū)。所以說，東壩的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃一定是最拔尖的，未來的產(chǎn)業(yè)格局在北京會很有分量。
4定位高，政策明確
聽誰講，都不如聽官方講，誰來做，都不如政府來做。
朝陽區(qū)是北京市改革開放的高地，是民營、外資經(jīng)濟(jì)最活躍的地方。東壩則是朝陽區(qū)規(guī)劃規(guī)格最高、政策支撐最強(qiáng)的板塊，先規(guī)劃后發(fā)展，是官方定調(diào)的“自貿(mào)CBD”。
這里不僅有自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，還有國家級的重磅規(guī)劃第四使館區(qū)，以及北京市及朝陽區(qū)的重點(diǎn)工程第二個“三里屯”，是值得長期看好的政策高地。
第四使館區(qū)效果圖
今年10月底，東壩中區(qū)控規(guī)發(fā)布，進(jìn)一步明確了東壩作為“國際交往新主場”、“生態(tài)宜游新都會”的戰(zhàn)略定位，東壩未來將成為繼北京CBD、望京商務(wù)區(qū)之后的第三個國際商務(wù)區(qū)。
5價格洼地，未來潛力巨大
東壩可以說是朝陽最有發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K，明面上的價格洼地，同時未來有很高的成長性。
這一點(diǎn)跟成型的海淀中關(guān)村板塊很像，中關(guān)村是北京四大戰(zhàn)略定位中的國際科技創(chuàng)新中心核心區(qū)，集聚了一大批高新產(chǎn)業(yè)群，教育上有清華大學(xué)、北京大學(xué)等名校和多所優(yōu)質(zhì)中小學(xué)。還有地鐵4號線、10號線、13號線等多條地鐵線路貫穿。
但中關(guān)村板塊目前二手房價格已經(jīng)突破10萬/平方米，新房價格更是高達(dá)20萬/平方米以上。東壩和海淀中關(guān)村相比，二者都是北京戰(zhàn)略高地，優(yōu)質(zhì)資源集中，但價格卻是天壤之別，東壩目前新房價格基本在8萬左右，是名副其實(shí)的價格洼地，未來潛力和升值空間不言而喻。
6有引領(lǐng)板塊的強(qiáng)勢品牌和標(biāo)桿產(chǎn)品
東壩板塊各大品牌房企的角逐之地，云集了保利、萬科、首開、華潤、龍湖等大批房企。經(jīng)過多年發(fā)展，已經(jīng)形成了非常濃厚的高端居住氛圍，并誕生了不少紅盤產(chǎn)品。
比如在10月中旬開盤的保利天匯，妥妥北京今年最熱銷的項(xiàng)目之一和區(qū)域標(biāo)桿作品。
項(xiàng)目首期共推出533套房源，短短15分鐘就成交了435套，一口氣大賣45.29億。
超級產(chǎn)品力
塑造北京置業(yè)新標(biāo)尺
有意思的是，保利天匯熱銷之后，市場對類似板塊價值的看好又上升了一個高度。
前不久，備受關(guān)注的北京市豐臺區(qū)地鐵9號線郭公莊車輛段614和621地塊出讓，多家房企激烈廝殺。最終，中海地產(chǎn)以54.4億元價格，溢價率6.67%拿下614地塊。
郭公莊地塊目前的指導(dǎo)價更是達(dá)到了9.2萬/平方米。
保利天匯地塊資源和郭公莊2宗地塊也有很多相似之處，而且保利天匯地塊的稟賦更高，在3號線和12號線雙軌交匯東壩北站附近，規(guī)劃、配套、產(chǎn)業(yè)各種資源更好，但8萬出頭的價格形成壓倒性優(yōu)勢。
值得關(guān)注的是，保利天匯成交客群中不僅有很多望京客戶，同時還有外溢至此的國貿(mào)、中關(guān)村客戶，核心原因在于地鐵交匯產(chǎn)生的虹吸效應(yīng)，進(jìn)一步拓寬了項(xiàng)目的引流半徑。
所以，撥開保利天匯熱銷的表象，背后其實(shí)是置業(yè)者基于長線思維對投資邏輯重新校準(zhǔn)的結(jié)果。
用腳投票的買房人，越來越認(rèn)可板塊的兌現(xiàn)力和發(fā)展?jié)摿Γ麄儽举|(zhì)上賺的不是房價一時波動的差價，而是這個板塊在未來經(jīng)濟(jì)增長過程中創(chuàng)造的長期增量價值。
首先，保利天匯能夠享受到東壩未來發(fā)展的重大紅利。
項(xiàng)目所在的東壩北區(qū)是圍繞第四使館區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃的高端職住板塊，整個板塊自成系統(tǒng)，不僅有地鐵上蓋商業(yè)，還有朝陽第一的中學(xué)“北京中學(xué)”和多塊教育用地，同時，生態(tài)環(huán)境方面，有壩河、北小河兩條濱河綠帶及東壩中央公園，居住舒適度非常不錯。
其次，供需的失衡決定了這個板塊天然的稀缺性。
從土地供給上看，這里除了保利天匯和另外的北熙區(qū)以外，未來只有兩塊待出讓的商品房用地，商品房可以說是賣一套少一套，留給購房人的選擇并不多，而且后期價格大概率會隨板塊利好逐步兌現(xiàn)水漲船高。從這個角度看，與其等等看，不如果斷抓住窗口期買入。
重要的是，在產(chǎn)品力上，保利天匯擁有超級產(chǎn)品力。
保利在東壩其實(shí)有著非常豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，從保利天譽(yù)到保利和光塵樾，保利的產(chǎn)品一直是區(qū)域標(biāo)桿的存在。如今，保利在東壩又拿出了最高端產(chǎn)品系“天匯”，足以體現(xiàn)保利在此深耕的決心。
關(guān)于保利天匯的產(chǎn)品力，這次熱銷大家都見識到了，比如天匯的戶型基本無可挑剔，是被很多項(xiàng)目拿來學(xué)習(xí)的樣板，客戶和業(yè)內(nèi)認(rèn)可度都很高。
天匯戶型面積段在97㎡-170㎡，典型的高端改善區(qū)間。比如119㎡三居戶型，不僅采用豪標(biāo)U型大廚房+主臥獨(dú)立步入式衣帽間+獨(dú)立家政間設(shè)計(jì)，還通過LDKG客餐廳一體化設(shè)計(jì)，把陽臺也納入到家居設(shè)計(jì)中來。約6.9米寬境陽臺，成為了與室內(nèi)空間相互融合的休閑、娛樂和健身區(qū)域。
在購房者很關(guān)注的得房率上，保利天匯得房率大部分戶型都做到了83%-85%左右，基本要比周邊競品要高5%-10%。
不只是戶型，保利天匯的產(chǎn)品力其實(shí)是全方位的，比如園林。
保利天匯園林營造手法非常新穎——將高端酒店的做法及別具一格的“情感體驗(yàn)”理念引入園區(qū)，并借助高端酒店塑造空間理念，汲取雅奢度假場景、曼谷四季酒店奢華閃耀、現(xiàn)代摩登、精致時尚等設(shè)計(jì)理念為美學(xué)靈感，打造包含禮序場域 、神性空間、松弛空間在內(nèi)的三重價值空間。
在第一重禮序場域的營造上，主要以尊崇儀式、品質(zhì)氣質(zhì)、理性秩序、空間格調(diào)為重要打造點(diǎn)，希望帶給居者尊貴、品質(zhì)、品味、藝術(shù)美學(xué)的歸家體驗(yàn)感。項(xiàng)目采用超大尺度立面形象，高定奢闊門頭，定制奢石御造景墻，通過酒店式高定的社區(qū)大門藝術(shù)大堂，內(nèi)側(cè)還配置雅致的落客休息卡座，未來業(yè)主可以在這里會客，室內(nèi)外聯(lián)動形成無界景觀。
第二重神性空間聽上去很抽象，但實(shí)際上有很多非常具象的模塊。保利天匯從高精尖人群的生活畫像出發(fā)，量身定制慢空間、雅致水院、景觀中軸等美學(xué)園林設(shè)計(jì)，形成藝術(shù)共融社區(qū)秀場，彰顯摩登藝術(shù)生活美學(xué)。
可以看到，這一重空間與其他園林的營造有很大不同，通過去功能化、更強(qiáng)調(diào)與自己與精神的對話——
神性空間的邏輯就是人們在歸家途中，要轉(zhuǎn)換社會身份到家庭身份，保利天匯則是希望居者可以有一個與自然、與自己、與場所對話的神性空間。這里每一個場景都可以承載居者豐富的情感體驗(yàn)，或沉思、或傾聽、或冥想、或談笑。
第三重松弛空間匹配了豐富的組團(tuán)和“芳華劇場” 、“山丘樂園”、“療愈花園” 、“密林漫步環(huán)”等功能模塊，呈現(xiàn)了一個四季有景、四季可賞、四季可玩的社區(qū)園林。
保利天匯的超級產(chǎn)品力也體現(xiàn)在顆粒度很細(xì)的功能模塊上。比如“芳華劇場”，這是一個以小空間串聯(lián)形式組成，并融入了老北京生活元素的本土化庭院空間，還原了老一代北京人再熟悉不過的都市情景。主要服務(wù)于長者，通過動靜結(jié)合的方式設(shè)計(jì)了完備的讀書看報、康體健身、棋牌、書法練字、交友聚會，休憩座凳等設(shè)施。
可以看到，這個模塊甚至聚焦到居者精神世界的內(nèi)核，用場景承載滿滿的歸屬感，進(jìn)而照顧到社區(qū)老年群體的精神需求。
為什么保利天匯的產(chǎn)品可以引領(lǐng)，成為區(qū)域標(biāo)桿？還在于項(xiàng)目本身對高端的深刻理解，對每一個微場景的深度鏈接。
除去量身打造景觀方案以外，保利天匯從各個維度考量，甚至對每戶的窗景也做了“窗景定制”。或綿延起伏的地形、或林間若隱若現(xiàn)綠茵、或一抹美輪美奐的落英繽紛，每一戶打開窗戶都有專屬窗景。
所以，歸根結(jié)底，保利天匯這類項(xiàng)目為什么能夠熱銷，不僅取決于板塊的兌現(xiàn)力和潛力，更重要的原因在于實(shí)現(xiàn)了優(yōu)秀產(chǎn)品力匹配優(yōu)秀地塊。
尤其是這一輪房產(chǎn)價值輪動中，買房人對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)本身的超級產(chǎn)品力有了更清晰的認(rèn)知，保利天匯這類具有良好品牌和強(qiáng)大產(chǎn)品力的房產(chǎn)流通性更好，也總能跑贏大市。
不會開車的人，盯住的是方向盤，結(jié)果開得歪歪扭扭。而會開車的人，盯住的是前方的路，自然就能開出一條直線。
某種程度上，保利天匯就是一把標(biāo)尺，讓后來的置業(yè)者有了參照物，學(xué)會了往前看。
轉(zhuǎn)載請?jiān)谖恼麻_頭和結(jié)尾顯眼處標(biāo)注：作者、出處和鏈接。不按規(guī)范轉(zhuǎn)載侵權(quán)必究。
未經(jīng)授權(quán)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載，授權(quán)事宜請聯(lián)系作者本人，侵權(quán)必究。
本文禁止轉(zhuǎn)載，侵權(quán)必究。
授權(quán)事宜請至數(shù)英微信公眾號(ID: digitaling) 后臺授權(quán)，侵權(quán)必究。
評論
評論
推薦評論
暫無評論哦，快來評論一下吧！
全部評論（0條）