今潮8弄為始，四川北路“去平民商業(yè)街化”更新的進(jìn)展如何了？

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舉報(bào) 2024-06-05

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從濱港商業(yè)中心看向整條四川北路，靜候它的活力再現(xiàn)。

撰文丨miaomiao

編輯丨銳裘

虹口區(qū)的四川北路上，濱港商業(yè)中心城市更新項(xiàng)目正在加快入市。據(jù)悉，項(xiàng)目將于本月竣工，并將在今年12月正式開業(yè)。

四川北路歷來有著“平民商業(yè)街”稱號(hào)，多以街鋪和大樓底商為主，消費(fèi)群體主要是周邊居民，集中商業(yè)體相對缺乏。

這里未能隨著商業(yè)發(fā)展延續(xù)過去“上海三大商業(yè)街之一”的繁華，當(dāng)下來說，濱港商業(yè)中心是這條路上少有的具備整體規(guī)劃的大型綜合商業(yè)體。

在2021年末，“今潮8弄”就為建設(shè)中的濱港商業(yè)中心拉開了帷幕，同時(shí)也為四川北路帶來活力。作為項(xiàng)目的歷史保護(hù)建筑部分（同時(shí)包含唯一一棟新建筑二號(hào)樓），在兩年半時(shí)間里，通過不斷地舉辦文化藝術(shù)活動(dòng)，如引入沉浸式弄堂劇本體驗(yàn)、多媒體音樂劇等，提供多元文化體驗(yàn)。

濱港商業(yè)中心的整體面世，同樣助力四川北路商圈提升發(fā)展，打開區(qū)域商業(yè)活力和商務(wù)聚氣的一面。

△ 濱港商業(yè)中心一期·今潮8弄弄堂內(nèi)街

△ 今潮8弄：弄堂中的“無邊界”藝術(shù)舞臺(tái)

? 填補(bǔ)綜合體空白

四川北路為南北向街道，全長3.7公里，由南至北形成了南部（海寧路——北蘇州河路）、中部（海倫路——海寧路）、北部（虹口體育場——海倫路）三個(gè)部分。

濱港商業(yè)中心位于其中部，坐落在虹口18街坊地塊，由四川北路、江西北路、海寧路和武進(jìn)路圍合，距離外灘約1.2公里，距離陸家嘴約2公里，地鐵10號(hào)線四川北路站可直達(dá)，交通便利。

以項(xiàng)目為圓心，500m為半徑的范圍內(nèi)，有商業(yè)體量為3.5萬方的壹豐廣場和2萬方的利通廣場兩個(gè)商辦項(xiàng)目，前者由新加坡開發(fā)商AMalpha(Singapore)Pte Ltd打造，后者由利通置業(yè)落成，兩者均于2012年開業(yè)，商業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)，商鋪數(shù)量較少，業(yè)態(tài)多以滿足辦公客群消費(fèi)需求為主；更遠(yuǎn)處的中信廣場已屬于四川北路南部，且同為寫字樓產(chǎn)品，包含部分商業(yè)配套。

△ 左為壹豐廣場，右為利通廣場圖源網(wǎng)絡(luò)

與兩個(gè)廣場對街遙望的濱港商業(yè)中心，開發(fā)改造方為崇邦集團(tuán)，這家公司自2003年進(jìn)入上海，參與投資開發(fā)了包括大寧國際商業(yè)廣場在內(nèi)的多個(gè)綜合體項(xiàng)目，并參與籌建了思南公館在內(nèi)的舊改創(chuàng)新項(xiàng)目。

總建筑面積達(dá)29萬㎡的濱港商業(yè)中心，是集新建商業(yè)、歷史建筑（石庫門建筑群及獨(dú)棟宅院）和超高層辦公樓于一體的城市綜合體項(xiàng)目，也是崇邦集團(tuán)在上海商業(yè)地產(chǎn)和城市更新領(lǐng)域的又一次重要布局。

項(xiàng)目一期·今潮8弄2021年的開業(yè)，便打破了四川北路中部的傳統(tǒng)商業(yè)格局，打開了城市空間。

今潮8弄最大的特點(diǎn)是“石庫門里弄的商業(yè)打造”。

其商業(yè)體量約1.2萬方，由8條里弄、60幢石庫門和8幢獨(dú)立建筑組成，不僅帶來時(shí)下熱門的開放式街區(qū)商業(yè)形態(tài)，還將城市更新與歷史建筑保護(hù)相平衡，注重延續(xù)歷史文脈。其中，既有歷經(jīng)百年滄桑的精致大宅“潁川寄廬”，也有見證歷史變遷的石庫門弄堂社區(qū)“公益坊”，融匯中西的“扆虹園”等。

△ 潁川寄廬

今潮8弄的品牌多以跨界復(fù)合為主，包括零售、體驗(yàn)、展覽、餐飲等，如融合餐飲、咖啡、藝術(shù)展覽的ARK LIVE HOUSE、ibarrel bistro愛杯小酒館、設(shè)計(jì)師品牌The Alpha handmade、二次元潮流品牌奇谷米上海首店等；同時(shí)堅(jiān)持自持、運(yùn)營文創(chuàng)商店，并引入弘揚(yáng)京劇國粹的瑜音社全國首店、樂開書店、SAYONE陶瓷手作店等，突出文化標(biāo)簽。

接下來，將于今年入市的濱港商業(yè)中心二期，是基于一期石庫門街區(qū)的綜合性商業(yè)空間填補(bǔ)，同時(shí)投入文化、辦公、娛樂等更多功能。

其中包括約11萬平方米的新建商業(yè)設(shè)施，供應(yīng)大體量商業(yè)，有效擴(kuò)大商業(yè)規(guī)模，以及約10萬平方米的超高層辦公樓，增加地塊內(nèi)的辦公人群，帶來更多商務(wù)消費(fèi)。

△ 濱港商業(yè)中心效果圖

從效果圖來看，現(xiàn)代性的高樓與歷史保護(hù)建筑和諧共存，濱港商業(yè)中心的整體開業(yè)，將填補(bǔ)四川北路中部的大型綜合體空白，激活四川北路商業(yè)吸引力，進(jìn)而輻射更多人群，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

? 展望四川北路

回到四川北路上，其北部已有大型商業(yè)項(xiàng)目——凱德虹口商業(yè)中心（原凱德龍之夢虹口）耕耘多年，最早于2011年12月2日開業(yè)，緊鄰虹口體育場和魯迅公園，總建筑面積達(dá)27萬方，提供集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的一站式消費(fèi)體驗(yàn)，獨(dú)具代表性；后于十周年之際從空間、品牌等方面進(jìn)行全面升級(jí)。

還有1995年便已開業(yè)、建筑形態(tài)及業(yè)態(tài)品牌相對“過時(shí)”的天興百貨，和去年開業(yè)的總建面約6萬方、定位辦公配套和社區(qū)商業(yè)的寶華商業(yè)廣場，均與凱德虹口相隔500米以上，各自為陣；其余多為老舊的沿街商業(yè)，活力有限。

未來將有多倫路城市更新項(xiàng)目與其貫通，讓片區(qū)內(nèi)的商業(yè)體系更加暢通，重聚人氣。

△ 多倫路城市更新項(xiàng)目效果圖

當(dāng)下，四川北路這塊區(qū)域從實(shí)際情況上講確實(shí)有很大的挑戰(zhàn)。

一面是商業(yè)亟待更新煥活，另一面是以山陰路風(fēng)貌區(qū)、多倫路文化區(qū)為中心的城市更新，加上這里也是一代上海人對這一帶的情感記憶。

我們上一篇已經(jīng)寫過了“城市更新”這面的進(jìn)展，這一篇是商業(yè)篇，最后再從濱港商業(yè)中心跳出來看整體四川北商圈的商業(yè)情況。

濱港商業(yè)中心所在的中部范圍內(nèi)，除隔街對望的壹豐廣場和利通廣場外，還有距離稍遠(yuǎn)一些的商業(yè)體量3萬方的ist艾尚天地（原上海凱鴻廣場）、2萬方的嘉宏印象薈、2.3萬方的合新里，項(xiàng)目體量普遍都不大，涵蓋的品牌數(shù)量及輻射面均有限。

四川北路南部則曾有老牌百貨商店上海春天百貨，但因業(yè)態(tài)老化和客流下滑已停業(yè)多年；如今主要有中信廣場和星薈中心兩個(gè)定位為辦公配套的商業(yè)項(xiàng)目，體量同樣都不大。

濱港商業(yè)中心的呈現(xiàn)，如果能通過引入更多品牌完善區(qū)域業(yè)態(tài)，輔助擴(kuò)大輻射面；相信也可以對商圈中部及南部的商業(yè)氛圍起到補(bǔ)充作用。

如何用更具有整體性和成長性的更新規(guī)劃使得“商業(yè)+城市雙更新”能相輔相成，形成獨(dú)屬于虹口片區(qū)特色的新貌，是急需攻克的地方，也是區(qū)域發(fā)展的機(jī)會(huì)點(diǎn)。

總之，我們期待，并靜候著四川北路乃至整個(gè)虹口的活力再現(xiàn)。

#商業(yè)地產(chǎn)系列解讀

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