深度丨金陵東路更新細節探究：百年歷史街區如何走向未來？
一次承上啟下的城市更新。
撰文丨洛特、銳裘
編輯丨銳裘
當城市進入聚焦存量內涵發展的新階段，城市更新的模式也在不斷更迭進化，什么樣的更新才能夠真正“承上啟下”，在充分考慮文化內涵之余，用現代化商業手法擁抱未來的城市發展與生活？
當下，上海正進入新一輪城市更新。在《上海2035規劃》中，黃浦區是全市唯一一個全境劃入中央活動區（CAZ）的行政區域。而金陵東路作為CAZ核心承載區的中心地帶，正用切身實踐來解答這個問題。
最近，嘉里金陵路項目公示了最后7幅地塊的建設方案，項目總建筑面積約66.3萬平方米。路過的人很難不注意到，金陵東路的騎樓建筑群已經做好進入下一更新階段的準備。
△ “去偽存真”后騎樓街原本的面貌
該項目自宣布就引發了業內熱議。被冠以“地王”之稱、擁有百年歷史的金陵東路街區如何煥新，獨具特色的騎樓風貌如何將文化保育與未來功能做結合，是行業人士和普通市民共同關注的重要話題。
更重要的是，它的更新也意味著黃浦區“最后一塊拼圖”的拼接完成。
金陵東路所處地塊堪稱多重維度上的交匯點：這里既是外灘、老城廂、人民廣場三個歷史文化風貌區的交匯點，周圍又有外灘金融和人民廣場商業文化聚集區。完成更新后，片區也將帶動周邊發展，和多個商圈一起，構成上海的多元城市形態。所以，它既承載著幾代上海市民的期盼，也影響著上海市區的片區連接與走向。
如何實現這種歷史和未來的連接？嘉里金陵路項目的更新將對上海產生何種價值？
在這篇文章中，我們將揭曉金陵東路更新進程中的細節，深度探討這些問題。
從繁華到沉寂，百年法大馬路亟待被喚醒
對于上海和一代代上海市民而言，金陵東路是意義非凡的。
它始建于19世紀50年代，原名“公館馬路”，也被稱為“法大馬路”，一直是連結上海老城廂與原公共租界“承上啟下”的經濟文化交流樞紐，當年這條馬路的建設規劃幾乎與法國巴黎的城市改造計劃同步。
在這里，無數故事曾經發生：最早的法國領事館、大自鳴鐘、密采里酒店、共舞臺都曾設于金陵東路的這片街區；上海市第一個居委會“寶興里”、發布共產黨宣言的《新青年》雜志門市部也誕生于此，留下前人的痕跡。
△ 20世紀早期的法大馬路外灘路口及法國領事館建筑 ? Archives of the French Ministry of Foreign Affairs
在選擇城市更新的區域時，一條街區的“基因”實際上非常重要——它決定了街區在一座城市中的區位價值，也幫助項目方思考街區定位的邊界。金陵東路片區之所以能更新成商業、辦公、住宅及酒店等復合城市空間，其中的邏輯就在于此。
“法大馬路”曾是上海繁華鬧市的代名詞。到1870年代，這條與南京路并行的馬路，已經洋行云集；20世紀初，各種商業形態不斷向西延伸，街市繁榮興旺，各類商號聚集于此。這里也是上海最貴的地區之一，1926年，金陵東路沿線的土地價格最高達到了10-14萬兩一畝，地價之高，僅次于南京東路外灘沿線。
△ 20世紀早期的公館馬路東望外灘
也就在這一過程中，為解決交通擁擠改善城市景觀，并從保護業主土地出發，修建“騎樓”（英文名為Arcade，通常意為“被覆蓋的通道，特指一側或兩側有商店的帶拱廊的建筑”）的辦法被正式提出。到1930年代，法大馬路兩側已經出現了成片的騎樓風貌。可以說，騎樓風貌也是金陵東路商業繁華的側影。
隨著商業發展的繁榮，金陵東路也逐步形成了自己獨有的“外市內里”的格局。沿街云集的商號、洋行、行政機構形成了極為豐富的街市，兩旁則延伸出集聚了居住空間、各色工坊、生活鋪面的里弄，塑造出金陵東路多元業態復合共存的城市空間肌理。
△ 20世紀30年代的法蘭西外灘公館馬路口西望，“騎樓”已經建成 ? Institut d'Asie Orientale
在時間的沖刷中，金陵東路經歷的故事跌宕起伏。
新中國成立后，上海城市功能由消費型轉為生產型，金陵東路也在時代變化下更替著商業界面。到了改革開放的1980年代，市、區政府采取了諸多措施對街區進行改造，吸引諸多商鋪入駐。20世紀90年代，金陵東路成為黃浦區商業的重點街區，老字號林立，后又因上海鋼琴熱，金陵東路一度有了“樂器一條街”的稱號。
△ 1980年代的金陵東路 ? 陸杰
進入千禧年后，金陵東路往日的繁華逐步褪色，在其他商圈冉冉升起之時，它卻有了沉寂的意味，悄然沒落。
如今，金陵東路片區又進入了新的更新篇章。一百多年來，這里已成為一部訴說上海商業、文化、歷史的史冊，它所留下的風貌肌理，至今仍是海派文化中濃墨重彩的一筆。
正是這些珍貴的歷史文化和曲折發展，使金陵東路與上海市民產生了情感連接，更是提升了街區被更新的價值。
保育與傳承：
始于市，融于城
落實到城市街區具體如何更新上，風貌肌理當是最基本的錨點。在觀察金陵東路這一重要歷史街區的更新時，一個必須被提及的關鍵詞是“騎樓”。
一方面，這是街區最大的特色，保留的必要性顯而易見。另一方面，金陵東路更新實際指的是其所在的66.3萬平方米的大型片區，除了需要保護的金陵東路兩側騎樓商業街，其背后還串聯了片區石庫門建筑群及曾經各有特色的里弄——這恰恰成為片區更新的一大挑戰，當然也是未來呈現多元活力的一大期待。
△ 嘉里金陵路項目鳥瞰效果圖
建筑服務于人，但人的需求也在不斷進化。事實上，百年街區里的很多建筑體，如今已無法負荷當今時代的使用需求，必須用更為專業、先進、縝密的手法完成這一輪更新。
雖然“留皮換膽”是城市更新各大項目中的常用手段，但在這一過程中，更重要、也更難做到的是“去偽存真”。這意味著，項目方要撇除過去對原有歷史建筑的“添油加醋”，通過現代手段盡可能恢復建筑構件的原貌，再在此基礎上提取并保留建筑元素，在實現將“內膽”煥新的同時保留“內核”。之后，在保證街區可持續的前提下，再去承載更符合當下及未來使用的需求。
畢竟，使用才是對建筑最好的保護。
這方面，那些先行實踐城市更新的超級大都市，已經讓我們看到了不少思路。例如在英國倫敦，有一個被譽為“城市更新天花板”的項目：考文特花園。（點擊鏈接延展閱讀RQ獨家專訪考文特花園）
△ 今天的 Covent Garden Piazza
正如金陵東路之于上海，考文特同樣是倫敦市中心的“舊時繁華街區”，擁有極強的區位優勢。它位處威斯敏斯特城和倫敦金融城之間的核心地段，這個始建于7世紀的貿易集市經歷了淪為荒地、變成蔬菜市場的起伏，之后逐步演變成主營小型特色商業的空間。
2014年，經過重新定位規劃、區域改造及新業態調整，考文特花園逐漸更新成一個新的模樣：在保留場地內在特質的基礎上，建設全新的步行通道和庭院，將具有歷史感的建筑和現代零售相結合，最終呈現出一個“毫無違和感”的商業場地。
將目光聚焦到街區更新的細節來看，街區建筑群中有幾棟十分重要的歷史建筑。在進行更新時，為提高整個地區的滲透性，團隊在建筑的基礎上進行新的改善，讓原先封閉的街區內部對公共區域開放。
一邊是歷史建筑的外表保留，一邊是引入美妝店、明星餐廳，并進行現代化的改造。項目還特別引入了一些諸如蘋果旗艦店以及Dior、Chanel、Tom Ford、Burberry等大牌美妝店，提高商業能級的同時，擴大街區的多元人群吸引力。
△ Shake Shack ? alamy
△ ARMANI & CHANEL ? WWD
如今，考文特花園不僅是全球各地游客去倫敦旅游的必打卡之地，更是倫敦本地人樂于前往并為之驕傲的新目的地。參照考文特花園的更新，金陵東路街區在更新過程中同樣遵循了類似的邏輯，以“為人使用”為目的對街區進行保護。
嘉里建設拿地的 10 個街坊位于金陵東路核心段，是騎樓街區中現狀原真性、完整性與連續性最好、街坊肌理文脈留存最多、風貌價值最高的精華路段，相比其他地段，保護的需求性更高，難度也更高。
而最好的“保護”，就是“使用”。
據了解，為了在更新中盡力保留金陵東路騎樓的歷史風貌，嘉里建設從項目啟動之初就和各方專家共同研討，如何在最大程度保護建筑的外立面和屋面的同時，滿足建筑未來的使用需求，力求保留歷史建筑的精華和街區風貌本身的歷史價值。
因而在具體手法上，項目方一方面從城建檔案館調取了大量當時歷史設計圖紙和影像記錄，通過現場測繪、入戶查勘等調研工作，梳理出街區現有的建筑肌理、街道界面、巷弄結構等方面的風貌特征，通過嚴謹的歷史材質查勘和建筑樣式考證，試圖還原騎樓建筑最真實的面貌；另一方面，再將甄別出的風貌要素落實到設計方案中。
當下我們看到的騎樓街區，其實已經過百年時間的洗刷。從原租界時期到改革開放的百年間，幾代人因不同的經營、生活需求在騎樓上進行懸掛、刷漆等各類改造動作，這讓騎樓失去了原有的面貌。
而在此次城市更新的過程，我們觀察到嘉里建設做了一個額外的獨特動作。上海華建集團華東建筑設計研究院有限公司副總建筑師、城市更新與歷史建筑保護設計中心主任宿新寶老師介紹稱，項目建設方在進行風貌記錄之前，通過脫漆、清洗、清理來篩選和還原了最值得保護的建筑特征，基于此再做進一步的保護和更新，達到真正的“去偽存真”。
△ 施工人員通過脫漆、清洗、清理來篩選和還原騎樓立柱最值得保護的建筑特征，使其露出原本的色彩與材質，在此基礎上做進一步的保護和更新。
為何用如此耗時耗力的方案？最終目的其實很簡單——依然是為了前文所說的重要原則：以人為本，最終為未來的使用人群服務。
以64、65地塊為例，金陵東路騎樓3幢的改造將保留騎樓最有價值的部分，包括但不限于整體騎樓建筑體量，過街樓、里坊內的巷道尺度、立面細節等風貌要素。
結合未來的街區功能，項目也相應做出一些調整——過去騎樓的一樓是小型商鋪、二三樓通常為工坊或住宅，空間相對局促狹小，層高一般；為了讓騎樓成為可供未來長期使用的有機整體，項目方對建筑內部進行了結構重組，新建內部結構及格局、重新排布樓層、層高、屋面甚至地下結構等等。
據了解，項目將通過“構件回筑”，“歷史圖紙重筑”等技術手法，還原與保留金陵東路騎樓街區在歷史沿革中形成的不同時代的風貌特征，將一部分百年前的騎樓原貌還給上海市民。
△ 左圖：從歷史建筑圖紙上還原騎樓原本的門頭、廊柱、窗花等形態和裝飾構件； 右圖：從現有的騎樓建筑立面上保留了雕花紋飾以及整體的立面結構。
對標國際，
強調“在地城市精神”
如果說考文特花園是西方國家在進行老市區更新的典型案例，回到本土探討同一命題時，我們必然要再多加考慮一個重要維度——擁抱國際視野的同時，充分保留在地的文化脈絡與內涵。
在這一點上，我們再來看看日本的案例：東京表參道的更新與商業街打造。
表參道最初只是明治神宮正面參拜的道路，后來擴展為大家現在所說的時尚街區。除了知名設計師的建筑作品，表參道在更新過程中逐漸匯聚了例如Dior、Prada、Louis Vuitton等一眾國際一線品牌旗艦店，在馬路兩側百年樹蔭之下萌發了時尚、文化和藝術的新生命力。
△ 東京表參道高級精品旗艦店，聚集了20多位知名建筑大師作品 ?? cacaamag
△ 東京表參道之丘 ? 東京旅游官方
但讓表參道成為經典的，不僅僅是一條吸納全球國際大牌的購物街區，而是它成功通過業內頂尖建筑設計師與國際品牌的合作，讓表參道成為一個將日式美學與國際時尚融合的前沿陣地。人們來到表參道，不僅可以購物消費，更能一站式地領略現代日式美學與文化中所具有的原則性、包容性和突破性。
△ 濃縮了現代主義建筑發展史的表參道街區 ?? simontamhk
如此類比，我們似乎能想象，更新后的金陵東路街區未來對于上海市區新貌的重要性。
作為聯結外灘、新天地、豫園等片區的“黃浦最后一塊拼圖”，金陵東路片區擁有著“外市內里”的形態特點，也承載著上海“海納百川”的包容性，突破創新的城市精神，可形成類似于表參道的“本土文化與國際高能級結合”的界面。
石庫門里弄原有的市民住房、工坊，將變為符合未來功能的商業街區和辦公塔樓。這樣的多層次商業供給，恰好填補了外灘到淮海路之間商業功能性上的空白。此外，未來街區內還將打造4幢超高層住宅塔樓和少量低層風貌住宅，進一步呼應當年這里多元業態復合共存的城市空間功能。
△ 嘉里金陵路項目鳥瞰效果圖
未來的金陵東路將循著一條騎樓風貌的歷史人文主軸，各色里弄徐徐展開。沿街的商業形成圍合式街區，從內生長出“大隱隱于市”的高端住宅及隱奢酒店、現代化辦公樓，一起重構成全新而豐富的百年金陵路。
一些融入業態的文化設施展示也被規劃在內，例如《新青年》社門市部舊址采用銘牌、投影、展示牌三種方式充分向公眾展示舊址的歷史風貌。
可以看到，項目方意圖將在地歷史文化和全新商業結合，為市民和游客帶來不一樣的體驗。以歷史建筑保護為前提，城市更新應當結合人和城市的需求進行調整。歷史和現代相輔相成，最終才能成為真正具有城市精神的空間。
照鑒未來：何為城市更新的下一站？
“城市設計者們要做的不是試圖用藝術來取代生活，而是回到一種既尊重和突出藝術，又尊重和突出生活的思想認識上來：一種闡明和體現生活，同時又能幫助我們認識生活的意義和秩序這樣一種戰略思想。”
簡·雅各布斯在1960年代的觀點，放在如今歷史街區的城市更新中同樣適用。
每一個更新項目都獨一無二、不可復制，具體的更新都要因地制宜。但一個重要的共識已經形成：如果只是利用區域位置進行大刀闊斧的改造，所謂街區也會失去本來的生氣。好比城市的拼圖被拿走了一塊，即使用相同形狀的碎片填補，也不再具有統一性。
至此，我們也是時候停下來思考，城市更新進行到現在，下一站應去往何方？
△ 攝于2015年，等待更新的金陵東路 ? 沈思睿
過去，公館馬路上大動脈微循環的格局和自由開放的經商環境，致使商賈云集，構成了具有獨特煙火氣的“市”；如今，金陵東路周邊城市級商圈的崛起及它們與國際化的接軌，又形成了上海這座國際一線的“城”。而上海之所以獨特，就是因為在“城”與“市”交融相匯之下，它的魅力才被勾勒出來。
在新的時代背景下，城市更新更加注重歷史風貌的保護和文化傳承，這一點毋庸置疑。而在歷史街區項目中，建筑是否只能局限于被保護？
現在看來，城市更新對歷史建筑的保護，并不難止步于原封不動的保留，而更難的是提取重要的“靈魂元素”、“民風元素”，結合新的區域規劃進行煥新設計和升級，實現市區融入，才能在城市中發揮更大的價值。針對歷史建筑的風貌，其中的“貌”可以不變，但“風”應該迎著現在和未來，真正舞動起來。
嘉里金陵路項目正在實踐和印證上述邏輯。身為具有“城市中央活動區”和“歷史風貌保護街區”雙重使命的代表性城市更新項目，這一實踐在全球范圍內都將產生示范效應。
項目方對于金陵東路的重視，同樣折射出城市更新下一階段的追求和目標。嘉里金陵路項目為嘉里建設目前在中國內地最大規模的投資項目，依托金陵東路片區的更新，開發商和政府的共同目標，是提高地塊和上海整座城市的空間魅力。
△ 嘉里金陵路項目效果圖
項目構建的圖景，或將是一個將過去和未來緊密融合的業態。一方面，金陵路的歷史肌理將被“重現”在大眾目前；另一方面，地標商業新建筑、新品牌、新體驗與在地文化的融合，也為城市更新提供了一種碰撞。
△ 嘉里金陵路項目效果圖
作為上海核心區城市更新的新樣本，未來的金陵東路將如何連接起歷史風貌和城市界面，最終帶動周邊商業興起，將是我們探討城市更新如何“承上啟下”的重要范本。
唯有做出符合歷史文化和城市特色的建造，更新才能真正融入城市——這也許也是嘉里金陵路項目所代表的新一批城市更新的核心。
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