房企虧麻了，萬科、首開為何也成“虧損大戶”？
熬著熬著
一不小心就從地產“優等生”
熬成了“虧損大戶”
萬科如此
“京城一哥”的國企首開也是如此
地產的錢越來越不好賺了
上半年，61家房企，41家預虧。
這年頭，干地產的活活被熬成了虧損大戶。
到頭來，竹籃打水一場空，前幾年辛辛苦苦賺得三瓜兩棗，該吐還是得吐出來，而且目前來看，有點一眼望不到頭，想想甚是蛋疼。
曾經一年躺賺400個億的行業“優等生”萬科也遭不住了，索性直接攤牌——
我就預虧70-90個億怎么著？
打了一輩子勝仗，人家虧幾十個小目標“享受享受”怎么了？
一部首開史，半座北京城。 曾經“京城一哥”的首開也預虧19億至24億。
曾經賺得流油、濃眉大眼的國企也將面對持續虧損的無力局面。
不做大哥好多年的首開，這一虧也可能就是好幾年。
慘烈！近七成房企預虧
2024年地產的錢更難賺了。
上半年，房企虧損的隊伍還在不斷拉長，達到了近七成。
據Wind統計，截至7月15日：
共有61家A股涉房企業中，41家房企歸母凈利潤預計虧損，包括21家房企同比由盈轉虧。
僅20家預計盈利的房企中，除6家房企盈利同比上升外，其余房企同比均呈下降態勢。
虧損的陰影持續籠罩著整個地產行業——
萬科、金地、首開、金融街、華僑城 ，包括濃眉大眼的中交，都站在了預虧的隊伍中，可謂相當慘烈。
比如，金地集團預計上半年虧損30億元到36億元，而去年同期，金地的凈利潤為15.3億。首開股份上半年預計虧損也達到了19億元到24億元，金融街預計虧損18.2億元到21.9億元，中交地產預計虧損10億元，華僑城預計虧損9億元到12.5億元。
尤其是這次萬科的巨額預虧，非常值得關注。
作為行業“優等生”，過去萬科在賺錢方面一直是獨領風騷的存在。
自1991年上市以來，萬科財報中利潤從未出現虧損，更有一年狂賺400個億的高光時刻。
即便是在行情極差的2023年，萬科4季度出現了由盈轉虧，但也保有121.63億利潤。
而今年一季度，萬科的底線還在，也不過只虧了3.6個億，但短短三個月，萬科就把虧損干到了70-90億。
這有點太不萬科了。
首開也是今年的虧損大戶，過去其一直是北京的主角兒，“京城一哥”的地位穩如泰山，但近年來，隨著行業下行，首開也陷入了持續虧損的泥潭。
繼2023年巨虧63.39億后，首開今年仍然沒能扭轉虧損局面。
據首開股份公告,預計2024年上半年凈虧損19億元至24億,而去年同期凈虧損19.06億。
據此計算，首開兩年可能得虧掉至少100個小目標。
01萬科
半年預虧90億,身陷風波的萬科“難上加難”
萬科的虧損問題是明著擺在臺面上的。
但對于萬科而言，臺面下暗流涌動的未知因素，也非常值得關注。
1.虧損只是面子問題，活著才是真理
上半年虧損的很多房企，都與前幾年的激進拿地有關。
比如萬科，萬科這幾年主要問題還是之前拿了不少低質量土儲，但是行情迅速變化，導致土儲沒法高質量消化掉，進而沉淀在賬面上。
2020、2021兩年正好是萬科大擴張的年份，連續兩年萬科拿地都在前三，但隨之而來的是房價見頂。
在市場高位拿地，在市場低位賣房，這能不虧嗎？
那為何一季度萬科只虧了3.6個億，二季度虧損迅速放大？
其實這跟萬科的交付節奏有關。
上半年，萬科一共交付了7.4萬套房子，其中二季度交付了5.6萬套，是一季度的3倍，又趕上市場普遍降價跑量的環境，賣得越多自然虧損越大。
萬科的虧損還包括計提了部分項目的減值、部分非主業財務投資出現了虧損而且部分大宗交易和股權交易價格低于賬面值。
當前，市場仍在探底，項目減值在所難免，這進一步加劇了萬科的虧損狀況。
但需要關注的是，萬科當前解題的核心思路不在于虧損，而是要不計一切代價換回現金流。
所以，上半年萬科其實也一直在變賣優質資產來換取現金流。
其中包括兩大王牌商業項目——比如2月份賣掉營收排名前二的七寶萬科廣場，7月又出售南翔印象城MEGA48%的股權。
這些交易價格，遠低于賬面值。
但眼下對地產公司而言，犧牲收益換取流動性，可能賬面上不好看，但是——
活著，比什么都重要。
2.風波不斷，萬科再遭質疑
前些天，萬科公司骨干管理人員共計1862人計劃于6個月內自籌資金2億元增持公司A股股票。
2個億對于萬科杯水車薪，所以，對于這波操作，外界看法不一：
是把大家綁到一條船上？
還是熟悉的配方搞金融退薪那套？
亦或是希望通過增持增強市場信心？
今年以來，萬科可謂風波連連。
遭遇“黑色3月”債務延期談判和山東濟南萬科事件曝光后，盡管萬科上半年拿到了約600億元的融資支持，但可能現實情況并沒有想象中好轉。
鵬金所兌付延期事件，使得隱現其中的萬科再度被外界質疑。
2016年8月，萬科向鵬金所投資約3億元，成為鵬金所第一大股東。
緊接著，2016年9月，辭任萬科副總裁的祝九勝成為鵬鼎創盈董事長兼總經理。
祝九勝入主后，鵬金所于2017年初推出了“鵬金信”地產跟投貸項目，借款人多是萬科的員工，資金專項用于“所在企業地產開發項目的跟投”。
但在很多萬科員工眼里，鵬金所是神秘的，它只在員工之間的口耳相傳，可大家都知道——
加杠桿跟投，就找鵬金所。
萬科城市公司的人士曾透露，“行情好的時候，跟投回報率有10多個點，從鵬金所‘借錢’的成本是7、8個點，所以以前從鵬金所加杠桿去跟投，這種投資是成立的。
但現在，隨著兌付問題的到來，很多人把目光從鵬金所指向了萬科。
今年3月以來，鵬金所已有十幾只產品暴雷，涉及金額大約7至8億元。
而據相關報道稱，很多萬科員工購買了鵬金所產品，金額高的有四五百萬元，少的也有三四十萬元。
除了鵬金所，外界還有傳言稱——
多只延期兌付的產品或許最終都與萬科有所牽連。
有知情人士向地產財富會透露，他在萬科投了600萬左右，但目前兌付也出現問題，目前協商的方案是——
每月兌付5萬。
可是，現在他擔心的是，這每月可憐的5萬可能都兌付不了。
從曾經行業標桿，到如今屢受質疑，現在來看，萬科管理層今年所面臨的考驗與壓力，將是前所未有的。
02首開
眼見他起高樓,眼見他一虧再虧
首開股份于2018年進入了千億俱樂部；隨后三年也均保持在千億以上。
但這座“高樓”自2021年起，迅速呈現“衰敗”之態：
2021年-2023年，首開股份的銷售額分別為1149.1億元、869.6億元、615.3億元。
短短兩年間，規模縮減近半。
越來越多外來房企“進京”，首開最倚仗的北京市場份額也被瓜分。
為了扭轉這種局勢，首開開始對管理層動刀子。
于是，去年年底，首開第三代“掌門人”謝忠勝“空降”北京。
謝忠勝的空降在當時引發了廣泛關注，因為通常北京市屬國企多采用內部晉升，但此次首開董事長并非來自內部，而是北京市國資委。
謝忠勝到來一度被外界視為首開可能要鞏固大本營，“扭虧為盈”的積極信號，然而現在來看，首開的問題并非換帥就能解決。
今年上半年，“前京城一哥”首開股份在克爾瑞發布的北京房企銷售排行榜的位置已跌落至第十，成交金額僅41.77億元。
不足今年“一哥”中海銷售額（180.11億）的四分之一。
比規模跌落更苦痛的是，首開自2022起由盈轉虧，且虧損不斷擴大：
2022年歸母扣非凈利虧損為4.61億，2023年歸母扣非凈利虧損迅速擴大至67.61億。
本月，首開股份預告今年虧損有所收窄——
“預計2024年上半年凈虧損19億元至24億元，上年同期凈虧損19.06億元。”
但有了去年“預告披露不準確受罰”的前科。首開本次披露是否準確忍不住讓人也打上一個問號。
具體來看，一哥跌落、被處分、連年虧損之下，其難題有三：
1.合作項目高風險
2020年和2021年這兩年間，首開在北京拿的近20塊地塊中，只有一塊是自主開發。
合作項目多，且不操盤。
一是讓“京城一哥”成為“京城配角”，首開品牌影響力和市場存在感近年來明顯下降。
二是在當下行業高壓期帶來了更多合作方危機：
首開股份也主動在公告中披露，公司少數合作開發項目因合作方出現資金短缺、債務違約等情況，影響了合作開發項目的運營和融資工作。
2.錯誤投資帶來資金回收困難
一位接近首開股份的人士曾對媒體表示，過去在規模擴張過程中，首開做了不少“現在看來錯誤”的投資。
隨著市場下行，流動性風險加劇，負面效應也開始顯現，“這幾年其實一直在消化這些錯配資產”。
2023年年報中，首開股份也主動披露，虧損大幅提升的原因之一為：
公司歷史投資的商辦類資產和自持運營項目成本較高，收益水平偏低，項目運營壓力較大，資金回收困難，拉低了公司現金周轉速度。
3.債務壓力巨大，致再投資乏力
據中指院統計，首開股份2024年到期或回售行權的債券223.46億元。
如果全部行權，償債壓力將超過中海、保利、萬科和華潤等房企；如果全部不行權，償債高峰期將推遲到2026年。
債務壓力巨大，導致首開“錢太緊”而再投資乏力：
數據顯示，2022年，首開股份拿地面積僅為37萬平方米，2023年拿地面積略有提升，僅為75萬平方米。
近兩年拿地少拿地少自然交付，加上項目利潤空間受壓，帶來了上半年的預虧：
正如首開股份近期公告，2024年上半年虧損主要原因是本期房屋集中交付較少，營業收入和結轉項目毛利率同比下降。
巨虧，風波不斷，一切都超出了預期。
幾年前的風云突變，怎料不是讓房企只是輕微地閃了個腰，而是——
頭上插了把刀。
頭部房企尚且如此，其他房企更何以堪？
可能有的房企努努力，沖出風暴后已是遍體鱗傷。
有的房企不屈、不妥協，嘴里喊著我命由我不由天，最終還是熬成了炮灰。
而最真實的可能是這樣一批房企——
他們把這條路走了一遍，發現走不通，然后直接選擇“退房”走人。
比如華遠地產、美的置業、格力地產等紛紛出售房地產開發業務資產。
他們可能想到一塊去了——
這不賺錢的生意，不做也罷。
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