以A.F.A為始，重看淮海西-新華片區的商業多彩性

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舉報 2024-08-02

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淮海西-新華片區正在安靜的生活氛圍中實現自我蛻變，愈發具備活力。

撰文丨miaomiao

編輯丨銳裘

從跨長寧、徐匯兩區的虹橋路拐進淮海西路，很難不被凱田路交叉路口的“紅房子”所吸引，這棟最近被重新打開的建筑，與后面正在施工的高樓形成了一座新的藝術商業綜合體——上海A.F.A。

△ 上海A.F.A現場實拍圖
對上海人來說，這棟紅房子并不陌生，它前身為上海第十鋼鐵廠（始建于1956年）改建的上海紅坊文創園（改造于2005年），以雕塑、藝術、文化為主題，曾經集聚了上海城市雕塑藝術中心、民生美術館等藝術機構以及博報堂、李奧貝納等共80多家有影響力的國內外創意公司，獨具創意活力。

2014年，運營了近10年時間的“紅坊”走向謝幕，由融僑集團拿下該標的，并于2017年進入關閉改造階段。
“紅坊”被賦予了新的商業定位，目標為打造集城市藝術、自然生態、商業消費、商務辦公于一體的綜合體項目，包括約10萬m2的辦公樓、約4萬m2的購物中心、使用面積約3500m2的ROJO藝文空間和約1400m2的西澤立衛建筑作品，以及代運營管理的6000m2開放式綠地。
?《紅坊十年》
其中，辦公部分是在原文創園的草坪上新建，由三棟國際甲級辦公樓及四棟定制化獨棟總部辦公樓組成，體量最大，也為項目重心；商業部分則為甲級辦公樓底商，占據B2-3F，作為其輔助配套；ROJO藝文空間則真正根植于紅坊，被劃分為了多功能廳、中央花園、藝術展覽三個功能分區；“云朵”形狀的西澤立衛建筑作品則通過建筑形態表達自然，帶來新舊對比的同時呈現和諧感。

項目案名直接指代Slogan：Art for Life，Art for All，旨在將藝術帶入大家的日常生活，打造藝享之城，這一點主要體現在ROJO藝文空間上，將接連不斷地帶來市集、藝術展、大型fashion秀等活動。
如今，改造后的上海A.F.A正逐步亮相，ROJO藝文空間已于今年7月開放，正通過娛樂IP《藍人秀》邀請公眾在活動時走進這里，追尋紅坊記憶的同時感受新活力。8月，這里還將有凡幾的市集，9月底將落地涂鴉藝術館中國首展等。

可以看出，A.F.A并沒有把改造重心放在過去的“紅坊”上，而是著眼于當下定義了一個新目的地，帶來涂鴉等新興文化和市集展覽等新體驗。
據悉，其商業部分將于今年年底竣工，明年中旬開放，品牌進展以小眾生活方式及運動品牌為主。因此，ROJO藝文空間容納的活動還只是開始，期待2025年A.F.A更加完整的亮相。

與此同時，從紅坊謝幕，A.F.A投入規劃到亮相的十年間，我們發現其周邊淮海西-新華片區（東始于華山路，西止于虹橋路與凱旋路交匯處，北至延安高架路，直徑在2公里以內）的商業格局也有了不同層次的變化，不少商業項目接連亮相，激活著這里的商業活力。

淮海西-新華片區：

商業提升與文化創新的交匯點

就淮海路而言，不同于商業活力濃厚、面貌繁華的淮海中路，淮海西路有著相對安靜的生活氛圍，并通過文化藝術氣息取代了熱烈喧鬧的商業氣息。其連接著多條重要道路和大片居住區域，與其錯落相交的法華鎮路、新華路、番禺路同樣也自帶幽靜，整體相對缺乏多彩性。

又因處在長寧、徐匯兩區交界地帶，既能汲取兩區的文化基因，也具備吸引兩區人流的優勢。從北向南看去，除常規的沿街商鋪和商業街新·淮海坊外，已經生長出了上生·新所、金地新華道、越界平武SPACE和幸福里在內的小體量商業，同時也有大型商辦中心——IMShanghai長寧國際和上海A.F.A，以及寶地新華和東方明珠凱旋中心在內的現代化寫字樓。

它們或植根于舊廠房，或為全新建造，一齊健全著淮海西-新華片區的商業生態，讓此處不再僅僅是交通要道，而是更具魅力的商業文化區域。
讓我們隨著時間的脈絡和類別進行梳理，最早開放的是位于番禺路與幸福路之間，前身為上海橡膠研究所的幸福里，2015年亮相，被改建為集創意辦公、文化藝術及商業休閑等業態于一體的綜合產業園區，這條700米長的小馬路上，迎來送往了幸福集薈、luneurs等品牌，還有面包店、咖啡店、西餐廳等常駐，氛圍十分溫馨。

到了2018年，原上海生物制品研究所上生·新所一期正式開放，園區內現存的3棟歷史建筑——哥倫比亞鄉村俱樂部2020年底落地蔦屋書店上海首店、海軍俱樂部及附屬泳池的商業利用、孫科別墅的展覽開發等，均有效帶動了這里，并通過引入素然旗下多個品牌，沉淀咖啡戲劇節、城市新舞臺等文化IP逐年積累人氣。
△ 素然大樓△ 城市新舞臺活動現場
今年6月，上生·新所二期的正式開放更是引發“轟動”，新建5棟多層建筑且注重連通性，還因密集的綠植環境打造“都市森林”而自帶光環。引入以戶外運動、自然環保和小眾品質為主的門店及企業，如藍瓶咖啡、開吉茶館等，并結合接連不斷的喜劇、戲劇等演出活動融入大家的日常生活，促進社區商業的形成。

與上生·新所西側無縫銜接的，是以南北走向呈現的新商業項目金地新華道，竣工于2022年12月，整體建筑面積約1萬方，集合辦公、社交商業及社群空間，充分體現“小而精”，地面兩層商業約3000m2，以烘焙、咖啡、花店等品質配套滿足周邊生活所需，通過近200米沿街部分的適宜尺度拉近與居民的距離，并結合露天集市等提供休閑社交體驗。

2023年5月上生·新所東側的創意辦公空間越界平武SPACE，在對原有建筑仁達商務樓進行微更新改造后亮相，總體量約1萬m2，定位創新業態精品辦公樓，以復古時尚的綠色，為平武路的街區氛圍添了一抹鮮艷色彩，同時吸引青年社群酒館跳海酒館、原創設計珠寶品牌大松珠寶設計等新消費、新時尚品牌入駐。

可以看出，以上項目都密切關照著現代人的生活模式和習慣，著重體現生活方式。
還有地處凱旋路與淮海路交界處，與A.F.A距離僅幾百米的IMShanghai長寧國際，總建面達25.7萬m2，同樣以辦公功能為主，其中商業面積約3.8萬m2，通過更具現代性的各式美陳和外擺營造開放性，聚集眾多滿足商務洽談及社交所需的品牌。
△ 長寧國際LG層商業，以滿足吃喝需求的配套為主

小結

從傳統的小吃快餐到現代的精品零售，從創意辦公空間到品質商務配套，淮海西-新華片區的商業多樣性已然逐漸豐富，逐步滿足不同消費者的需求。
再回看上海A.F.A，它意在通過藝術文化活動，為人們提供藝術生活方式和新社交聚集地，但也面臨挑戰，畢竟放眼整個上海，藝術商業并不新鮮，如何在保持藝術特色的同時在激烈競爭中脫穎而出，都是需要深思的問題。
另一邊，同處于內環，相距2公里的中山公園商圈，作為純購物消費為主的成熟商圈及交通樞紐，一直輻射著大量人群；緊鄰的淮海中路商圈獨具潮流影響力，通過眾多時尚首店成為年輕人據點時，淮海西-新華片區在商業體量及資源方面仍有著不小的差距。
這里仿佛正經歷一場屬于自身的小型復興，一邊讓工業遺址的改造更加多元，保留城市記憶的同時生發更多創意；一邊帶來小而精的綜合體，提升商務配套和生活服務，而非囊括所有的一站式購物中心。他們彼此之間的分散式分布，也為片區的商業消費提供了均衡發展的基礎，平衡了項目之間的遠近關系。
在安靜的生活氛圍之間，淮海西-新華片區正悄然更新中，用自己的方式激發著區域活力。

#商業地產系列解讀

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