中報“情報員”①|保利不保“利”
從“進三爭一”成為“地產一哥”的如愿以償，
到“保利不保‘利’”的現實困境。
這地產帶頭大哥，
著實有點不好當。
2021年，劉平接任宋廣菊成為保利發展董事長，終于坐上了保利這艘巨輪的駕駛艙。
保利也一改過去謹慎低調的姿態，一腳油門沖了出去，并高調喊出“進三爭一”的口號。
兩年之后，保利如愿以償登頂行業之巔。
但難題很快接踵而至。
對于劉平而言，他接手的是一個風云變幻的地產時代。
隨著行業的深度調整，保利“地產一哥”的光環再也難掩利潤連年滑坡、增收不增利、庫存積壓、奪地“后遺癥”等現實問題。
歸母凈利“高臺跳水”，毛利被友商吊打
今年上半年，保利營收約1392.49億元，同比增長1.66%。
作為曾經年營收增速20%+傲視群雄的地產巨擘，1.66%的增速實在過于慘淡，不過，考慮到當下的行業環境也確實可以理解。
但讓保利更扎心的是，歸母凈利潤只有約74.20億，增收不增利，直接來了個“高臺跳水”——
同比暴跌39.3%！
這是保利發展自2013年以來，首次在上半年度出現歸母凈利潤負增長的情況，也是其近5年來上半年度歸母凈利潤首次跌破百億元關口。
從2021年至2023年，保利歸母凈利潤分別為273.9億、183.5億和120.7億。
已連續三年下滑。
如果下半年不能守住底線，保利將再次陷入歸母凈利下滑的困境之中。
上半年，保利的毛利率為16%，與2023年全年水平保持一致。
乍一看還行，但實際上不論是跟過去的自己比，還是橫向對比行業友商，都顯得不盡人意。
2021年、2022年，保利的毛利率分別為26.8%、22.0%，也就是說，近三年，保利毛利率跌幅高達——
10個百分點。
再看身后虎視眈眈的中海和華潤，23年毛利率分別為20.7%、20.3%。
兄弟們貼臉開大，毛利率被按在地上摩擦，“地產一哥”這心里不知是啥滋味？
誰來“背鍋”，保利利潤滑坡之謎
保利不保“利”，這鍋誰來背呢？
保利官方的意思大致是：
“都是結轉惹的禍。”
營業成本增加，營業收入降低，一增一降直接拖累利潤表現。
中期業績報告數據顯示：
保利發展上半年銷售費用、財務費用分別為31.22億元和20.12億元，同比增加2.99%和13.18%，其中銷售費用增加為銷售代理費及渠道費增加，財務費用增加為利息收入降低所致。
但大家心里門兒清，銷售財務費用成本只是一個方面，真正引發保利利潤滑坡的——
或許不僅與前兩年高位拿地有關，也與保利的降價去庫存策略緊密關聯。
雖然近年來土地市場持續降溫，但保利對土地儲備展現了濃厚的興趣，頻頻高溢價拿地擴大版圖。
2020年，保利發展共拓展項目146個，拓展金額高達2353億。2021年規模有所收窄，但拓展項目仍高達145個，拓展金額1857億。2022年和2023年延續這一態勢，拓展項目合計194個，拓展金額合計2972億。
前些年“搶”下的高溢價和一些不那么優質的地塊，如今成了拖累保利利潤表現的“定時炸彈”。
按照項目結轉周期，目前房企業績體現，主要是2022年，甚至是2021年獲取的項目。
而保利這兩年的熱情“奪地”，恰恰趕上了市場的不景氣，進而拖垮了利潤表現。
另外，在毛利率和降價去庫存上，保利選擇了后者。
今年，保利多地區域公司對外稱“打響去庫存攻堅戰”。
廣州、重慶、杭州、蘇州、南京等不少項目七八折出售。
甚至出現了一些“虧本”去化的項目。
今年3月，保利在大本營廣州的六個樓盤全部降價促銷，其中保利翔龍天匯85折出貨——
套均總價直降超100萬。
引發老業主WQ。
今年4月，有業主在南沙區政府網站留言稱：
“保利灣上開盤樓盤備案價2萬3，最高賣到2萬6，當時開發商捂盤惜售，對外宣稱無房源，把優質房源放后面，留幾棟不賣。這次清明節幾十上百套房源低價銷售，1萬2每平米，這種毫無底線降價擾亂市場的行為，對于我們已購房的業主來說損失慘重。”
以價換量的背后，或許源自保利存貨積壓帶來的恐慌。
保利在庫存管理上似乎陷入了“越積越多”的怪圈。
上半年，保利存貨從2021年的8017億漲到8313億。
行業寒冬下，本該是瘦身減負的時候，但保利的庫存這幾年間卻又肥了一圈。
所以保利必須瘋狂降價推盤，回收現金流。
今年一季度，保利的簽約金額為629億，同比減少44.8%。
于是，二季度保利開始瘋狂推盤。
中報之時，保利的簽約金額已飆升至1733億。
對比毛利率來看，一季度為18.64%，二季度為14.57%。
如果按這個策略和節奏走，保利下半年的利潤可能會繼續探底。
經營性現金流凈額大降339%，保利“急剎”
去年年底，保利做了一個極限壓力測試。
測試后保利發現——
如果市場不好轉，到今年年中現金流就會有危險。
一語中的。
上半年，保利保持了連續六年經營現金流為正的成績，被大破金身。
從71億到-171億，保利的經營性現金流凈額上演了一次339%的巨幅跳水。
對此，保利解釋稱：
“經營性現金流凈額下降主要是因為支付上一年度拓展項目的土地款同比增加”。
在這個“現金為王”的時代，保住現金流的重要性不言而喻。
上半年，保利拿地上謹慎了許多。
多省未落一子，只拓展了12個項目，總地價百億出頭。
而去年同期，這一數值為41個，總地價超700億。
據說，現在保利對地塊的利潤率要求是——
15%。
然后是以銷定產，去化不好的三四線基本不拿地。
顯然，登頂之后——
保利開始踩下“急剎”了。
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