“煤老板”的錢救不了高星酒店

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舉報 2024-09-10

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作者 | 郭鴻云

編輯 | 藍蘭

一批高星酒店將成為既賣不掉又運營不下去的“鬼樓”。

據邁點網統計，僅8月份就有59家酒店被擺上了貨架。這其中，拍賣價格在億元以上的酒店有17家，5000萬到一億元區間內的有11家，低于5000萬的酒店則有31家。

如此體量，看似是抄底高星酒店的好時機已經到來，但從成交量數據看，僅有3家項目成交，其他酒店全都流拍。資本市場對于這些待價而沽的項目并沒太大興趣。

有資深酒店業者對聞旅表示，當下被賣的高星酒店，背后站著的已經不是業主，而是被欠錢的債權人，中國大多高星酒店，特別是地產公司旗下酒店，原本就不是為了盈利而建造，從企業經營角度也是不斷在虧損的不良資產。

原業主把不賺錢的高星酒店作為資產抵債給了債權人，債權人也無心經營，不愿承擔持續虧損的損失，才把這些酒店擺上了貨架。但其他資本也不傻，自己吃過虧或者看別人怎么吃虧，對于高星酒店已經“袪魅”。還愿意花錢入手的，可能也只有那些錢包真的鼓，想著漲漲臉面的“煤老板”。

01.

當下賣酒店主力的不是業主而是被欠錢的債權人

如果留意近期被曝出售的過億高星級酒店，大部分都跟著一個標簽“法拍”，也就是說，該物業涉及到債務問題，被拿出來拍賣還債。

以近期引發業內熱議的7億元起拍，卻無人出價最終流拍的頂級豪華溫泉度假村——重慶北碚悅榕莊為例，其被擺上貨架的原因就是所屬重慶柏椿實業有限公司因債務問題被另一公司申請破產清算，成為償債的固定資產。

圖源：悅榕莊官網

而重慶柏椿實業有限公司所屬重慶申基實業集團更是早早就走上了賣酒店還債的道路。

據可查信息，輝煌時期的重慶申基實業集團曾先后擁有重慶解放碑威斯汀、重慶申基索菲特、重慶梁平戴斯酒店、秀山豪生酒店以及重慶北碚悅榕莊等諸多五星酒店項目。早在2014年時，就有其因資金問題想要以13.8億元賣掉解放碑威斯汀的消息傳出，后又在2016年、2023年分別被曝將該酒店掛牌出售，但最終都無人參與競拍導致流拍。

不僅如此，2017年時其合作方，雅高集團宣布終止和申基的合作管理關系，背后原因與管理期間酒店形成的約1200萬元經營債務有關；而由申基索菲特酒店更名而來的雅詩特酒店，也于2022年被擺上了法拍貨架。

而重慶申基實業集團代表了一大批如今被掛出售，等待買家的高星級酒店持有方，深挖業務也都能看到地產開發業務布局的身影。

另一個典型代表就是眼下也處于風口浪尖，地產標簽更明顯的富力集團。有消息稱，在其與萬達王健林完成“世紀交易”7年后，當時收購酒店能賣的已經都賣了，最后持有的68家酒店及一幢寫字樓也將易主，被新的資管方接管。

持有巨資收購酒店物業的這些年，富力也并沒有靠這些酒店賺到錢，2018年至2021年，富力地產酒店營運實現營業收入分別為70.28億元、70.22億元、44.63億元、50.7億元，期間盈利則分別為-4.59億元、-10.08億元、-14.27億元、-14.22億元。

酒店產權網高級合伙人馮少輝曾提到，中國60%的高星級酒店資產都在房地產商手里，因為早期中國高星級酒店的建造就是地產商為了拿地而進行的配套物業，首要目的也不是為了靠經營獲利，從而造就了如今飽受詬病的“文旅+地產”模式。

他還提到了一個感官誤區，就是當下并不是高星級酒店出售最活躍的時候，真正的高峰期在疫情前就已經出現。那時候還是業主主動出售、止損回血，現如今被掛酒店，大部分都是被動出售，也就是大家看到的法拍，都是法院、銀行等債權方在賣酒店。

債務糾紛等隱藏風險極高，項目又不賺錢，掛著也就是走個流程，很難賣得出去。

可以從近兩年法拍酒店相關情況看出一些端倪。根據酒店產權網統計，2023年標價5000萬元及以上被法拍的酒店資產掛牌總量為275家，2022年則為194家，體量規模持續上漲；但從成交情況看，2023年完成交易的僅為43家，成拍率為15.6%，2022年更低，僅成交16家，成拍率為8.2%。

圖源：酒店產權網

對于這背后的原因，馮少輝表示，本質還是因為高星級酒店誕生的基因問題，第一目的不是為了盈利，從酒店投資角度需要重視的地理位置，人流量等，很多項目都不占優勢，業主方還寄希望于靠品牌引流、溢價，后續一直虧，投資回報周期還超長，10年甚至20年也不一定能賺回動輒幾億的投入，追求回報率和利潤率的資本方，怎么可能會入手。

02.

還愿花錢接盤高星酒店的都是腰包鼓鼓的“煤老板”

盡管被賣高星級酒店項目成交率低，但總歸還是有人愿意花錢買。對于確實不差錢的資本來說，挑挑揀揀還是能“撈”到一些條件優越，仍有價值的酒店物業。

比如近期換牌重新開業的峨眉山烏蘭度假酒店，前身是曾被視為“西南地區親子酒店天花板”的藍光己莊，2023年底藍光己莊被以3.94億元的評估價掛牌司法拍賣，經歷兩次流拍，最終被一家來自內蒙古的大型煤炭企業——鄂爾多斯市烏蘭煤炭（集團）有限責任公司以2.2億元價格收入囊中。

圖源：最佳東方

而鄂爾多斯市烏蘭煤炭（集團）有限責任公司所屬烏蘭集團，產業更是遍布除煤炭外的集熱電聯產、餐飲、釀酒、乳業、建材、光伏發電、現代農牧業等，除新購入的這家酒店，旗下還有5家酒店分別位于內蒙古和海南，有心把住宿作為新業務板塊來開拓。

再比如去年以28.01億元成交的金茂北京威斯汀大飯店，由一家神秘“殼公司”北京渤海潤澤商業管理有限公司購入，業內人士透露這家公司背后站著的也是來自陜西的“煤老板”，據傳為陜西榆林煤炭企業中匯集團。

除了自帶“土壕”標簽的“煤老板”，其他實業老板也在入局“撿漏”，比如花24.3億元購入上海寶格麗酒店的是江蘇“水泥大王”金峰集團，且在購買上海寶格麗酒店之前，還以16.43億元的價格收購了另一家高星級酒店上海虹口三至喜來登酒店，兩宗交易加起來超過40億。

盡管在為數不多成交的高星級酒店中都可以看到實業大佬的身影，但馮少輝認為，還不能把這樣的買家構成作為一種趨勢來解讀。因為相比較之下，賣不出去的酒店才是大多數。

成功被交易的酒店要么是一線城市核心趨勢的地標建筑，要么是酒店牌子叫的響亮，擁有這樣一家酒店對提升企業形象大有助益。可以看到這些實業老板們買酒店的動機是各不相同的，有的是為了資產分流、企業轉型，有的是為了投資保值、合理避稅。

從經營角度講，被賣高星級酒店在地產企業持有時面臨的問題，這些跨界老板們更缺乏改善的經驗，未來面臨的運營虧損風險依然存在，很可能還不如被賣前。

對于沒那么“不差錢”，更多追求投資回報的資本方來說，現在還不是入局“抄底”的最佳時機，雖然價格便宜但很多資產質量太差了，拔尖的物業又競爭不過，即便是有想法買入酒店也還會再觀察，等待更合適自己的標的，不會貿然出手。

馮少輝強調，當下因為地產時代而建的高星級酒店市場需要自我調整修復的時間，基于地產邏輯入局的資本加速退場，讓高星級酒店投資收益回歸平衡，投資人、管理公司與業主三方都有合理收益，且水平比銀行利息高一些（5%~8%）的時候，市場才會回歸比較健康的狀態，那時候高星級酒店資產交易才會活躍流通起來。

03.

大批盤不活、賣不掉的高星酒店物業最終難逃荒廢命運

當然，市場的自我修正一定會是一個漫長且痛苦的過程，期間會有不少投資人、管理公司等撐不住而倒下，但這是必須要經歷的。很多經營虧損、掛牌屢屢流拍的高星酒店資產，未來也不會有人接手，直到經營不下去，耗干價值倒閉被廢棄，最終成為“僵尸建筑”。

“這不是危言聳聽，中國未來一定會出現大批閑置物業和僵尸資產，供給過程就是當下的現實。而且救一個商業需要的是消費群體，不是單純的資金，資金能解燃眉之急，卻沒辦法激活生態，讓市場回歸健康變得長期可持續?！?馮少輝坦言道。

可以印證這一現象的就是越來越高頻的高星酒店換牌，從一個品牌換新成另一個差不多同等水平或檔次稍低一些的牌子，站在業主，投資人角度，目的就是為了省管理費，用更舒適一些的狀態多挺一段時間。

而許多地產基因的酒店，直接放棄加盟國際聯號酒店，改為自有品牌，或者與某家酒店集團成立合資酒管公司來管理旗下酒店，也都是為了節省管理費。

比如2024年初山東文旅酒店集團與雅高集團合同到期后，官宣推出自有的怡豪品牌，將“濟南索菲特銀座大飯店”換牌為“怡豪大飯店”；自2020年以來先后與洲際、萬豪、雅高等國際酒管公司簽訂戰略合作協議的華僑城，2024年也改推自有品牌嘉途酒店；此外，萬達、佳兆業、深業置地等也都在自有品牌這條道路上摸索，掛自家牌子省管理費不論是不是終極目的，也都是這一動作帶來的優勢之一。

如果當節省成本維持經營也難以繼續的時候，很多賣不出去的酒店物業就會邁入下一階段，倒閉閑置。等到出現大片大片“僵尸”建筑，那時候政府或許就會出手頒布新政策，允許這些酒店產權性質的建筑另作他用，或者拆除重建。

也有業者表示，即便是經歷了市場修正，從高星級酒店的投資邏輯和經營邏輯看，也依然注定不會回歸單純的酒店生意層面。

高星級酒店的投資回報周期太長，即便是能盈利，想要短期回本（正常酒店投資的5年周期）也是不太可能的，對于很多下場投資買酒店的資方來說，還是在投樓盤，比如包含寫字樓等其他物業，酒店項目產生的營收能覆蓋整體項目的資金成本就可以，這樣資本方就等于白得一塊地，可以再去創造更多收益價值。

且投資就會存在風險，從當下消費降級的大環境看大部分在營高星級酒店也面臨很大的經營壓力。出境市場恢復后高凈值消費客群分流，企業客戶商務會展需求減少，差旅預算縮減，有相關業者透露，2024年上半年行業內的星級酒店平均客房出租率與去年相比下降了10～15個百分點，平均房價下降5-10個百分點。

馮少輝也表示，目前正在經歷的市場自我修復是國內沒有經歷過的，從市場維度看消費活力減弱，但從經營角度人工、租金等成本也相對下降，到底哪個因素對酒店本身影響更大，確實不好判斷，需要更多時間來觀察。但泡沫必須“擠”掉，沒有其他辦法。很多已經清醒的投資人選擇出售酒店離場，就是想盡可能把自己剝離于風險之外。

圖片來源于攝圖網和網絡截圖

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