朱房29地塊案名揭曉！海淀豪宅原生地有戲看了！
3月31日，年內(nèi)最值得關(guān)注的朱房29地塊，案名官宣——
臻澐。
在年初歷經(jīng)“百輪鏖戰(zhàn)”，最終以91.52億元成交，溢價率17.3%的朱房29地塊頭頂光環(huán)，非常特殊。
首先，作為海淀首個“不限價、無指導(dǎo)價”的純住宅用地，它被業(yè)內(nèi)視為北京豪宅市場分化的里程碑。當(dāng)頭部房企華潤置地聯(lián)合招商蛇口、中鐵置業(yè)以“鐵三角”姿態(tài)強(qiáng)勢入場，而清河恰恰是華潤置地20年前打造橡樹灣的主場，所謂締造了海淀的豪宅原生地，這些戲劇性注定了這將是今年最值得關(guān)注的地塊與項目。
那么，朱房29地塊在案名亮相后，究竟會以怎樣的產(chǎn)品入市？又能否續(xù)寫“橡樹灣神話”呢？
25載深耕
與海淀共建成熟生活場
2005年，華潤置地以橡樹灣叩開海淀高端市場。
一句“你可以走出校園，但你總得回家”，不僅擊中清華、北大高知群體的情感共鳴，更以紅磚學(xué)院風(fēng)建筑，奠定了海淀“人文大盤”的初代標(biāo)桿。
20年后，朱房29號地塊以臻澐的案名登場，華潤置地的“海淀敘事”已從校園情懷轉(zhuǎn)向時代語境——這背后，是海淀客群迭代的縮影，亦是華潤置地對區(qū)域價值的長期看好。
首先，海淀是一個有著足夠客群邏輯支撐的區(qū)域。因為海淀的底色是“高知濃度”，清華、北大等頂尖學(xué)府，中關(guān)村、西二旗等科技巨頭，催生了中國密度最高的“高凈值人群池”。
所以，華潤置地及招商蛇口、中鐵置業(yè)拿下朱房29地塊的核心點之一，一定是如何圍繞這一群體的隱性需求做全新的迭代與升級。
從過往看，橡樹灣的“學(xué)院派社區(qū)”早已聞名圈內(nèi)，如今朱房29號地塊臻澐則更多瞄準(zhǔn)的是這一區(qū)域科技高管等核心客群不斷增長的品質(zhì)需求。而在北京樓市需求升級、產(chǎn)品升級的背景下，華潤置地、招商蛇口、中鐵置業(yè)的長期深耕沉淀及高端產(chǎn)品經(jīng)驗，都會是加分項。
從整個海淀的發(fā)展來看，這是北京最有底氣的區(qū)域之一。在政策紅利的支撐下，這片區(qū)域已成長為“萬億海淀”，2024年，區(qū)域GDP突破1.2萬億元，人均可支配收入達(dá)10.57萬元，位居全國前列。
制圖：地產(chǎn)財富會
騰訊新總部、字節(jié)跳動等46家科技企業(yè)聚集于此，形成“北五環(huán)科創(chuàng)走廊”。朱房29號地塊恰處這一走廊的核心輻射帶，便捷抵達(dá)中關(guān)村軟件園、西二旗等產(chǎn)業(yè)高地，堪稱北京高精尖產(chǎn)業(yè)最扎堆的區(qū)域之一，這也是為什么這里的價值被充分看好。
再一個，華潤置地在海淀長達(dá)25年的深耕，以及背后的商業(yè)底盤和業(yè)務(wù)賦能是不可忽視的。
朱房29地塊北側(cè)約600米即是清河萬象匯——這座華潤置地商業(yè)的標(biāo)桿項目，日均客流量超5萬人次，是區(qū)域商業(yè)標(biāo)桿。
清河萬象匯近在咫尺
更關(guān)鍵的是，華潤置地近兩年在西三旗、西北旺連落兩座萬象匯，形成“三足鼎立”的商業(yè)矩陣。
這種“住宅+商業(yè)”的閉環(huán)生態(tài)，不僅為項目注入頂配生活場景，也讓華潤置地以“與城市共生長”的姿態(tài)，成為海淀北城市更新的“隱形操盤手”。
理想主義住區(qū)原生地的
“二次發(fā)掘”
朱房29地塊的特殊性在于，這是一塊“豪宅原生地”屬性拉滿的地塊，這既源于海淀獨特的城市基因，也因稀缺的資源稟賦與市場邏輯的深度耦合。
這里既擁有海淀北部的城市煙火氣，又具備高端居住的天然稟賦。地塊緊鄰清河濱水公園與漢代古城遺址，形成“城市煙火與自然人文”的雙重基底。
在配套上，不僅占據(jù)“黃金十字”交通樞紐，而且教育商業(yè)資源成熟。項目1.5公里內(nèi)覆蓋地鐵13號線上地站與昌平線朱房北站，京新高速與北五環(huán)形成“雙動脈”，到達(dá)中關(guān)村軟件園、金融街都非常方便。這種“離產(chǎn)業(yè)核心更近”的區(qū)位，更有助于鎖定高質(zhì)群體的品質(zhì)訴求。
朱房29地塊定位，得益于不限價政策下的自由度，賦予了產(chǎn)品非常大的想象空間。
疊加西山、清河景觀資源，將形成海淀罕見的生態(tài)界面。
遙看西山（圖源：網(wǎng)絡(luò)）
從另一個維度看，市場也已經(jīng)反復(fù)檢驗這塊“豪宅原生地”的價值，畢竟地塊西北側(cè)的橡樹灣五期，二手房掛牌價已突破15萬/㎡。
豪宅新元年
居住產(chǎn)品力的升維思路
朱房村地塊其實給了市場兩點啟示：
首先是土地市場的變化，當(dāng)前，北京土地市場呈現(xiàn)了非常鮮明的“K型分化”——核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊賣一塊少一塊，天然稀缺，但一些配套、地段、產(chǎn)品等存在明顯短板的地塊持續(xù)遇冷。
北京近期待出讓部分地塊一覽（圖源：北京規(guī)劃和自然委員會）
朱房村作為海淀首個不限價地塊，高溢價率展現(xiàn)出市場對優(yōu)質(zhì)地塊的渴求。華潤置地、招商蛇口、中鐵置業(yè)聯(lián)合加碼海淀朱房29地塊，也表明了頭部房企對高端市場的信心。
可以預(yù)見，在北京今年供地放量的背景下，未來核心優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪將愈演愈烈。
第二是，北京已經(jīng)進(jìn)入“新豪宅元年”，尤其是海淀今年豪宅內(nèi)卷會進(jìn)一步加劇，在優(yōu)質(zhì)的地塊里面如何做加法，最核心的一點在于怎么卷產(chǎn)品力。
結(jié)合華潤置地深耕海淀和入局朱房29地塊來看，房企越來越不局限于產(chǎn)品本身，而是盡可能多的做拓展，從造房到造“生活”這種運營思維可能是解題關(guān)鍵，推動清河板塊從“功能型居住區(qū)”向“高端生活全能場域”躍升。
總之，朱房29地塊的臻澐非常值得期待，這必將是又一重量級產(chǎn)品，將進(jìn)一步校準(zhǔn)新豪宅元年的產(chǎn)品坐標(biāo)，并將檢驗其“產(chǎn)品力+品牌力+運營力”在新市場周期中的強(qiáng)大突圍能力。
值得關(guān)注的是，在三月華潤置地“萬物開新”的主題下，朱房29號地將開啟全新征程，華潤置地也將推出更多令人期待的產(chǎn)品。
而臻澐，將是全新序幕，這不僅是一場豪宅的誕生，更是海淀城市升級的縮影——當(dāng)科技精英追求“離產(chǎn)業(yè)更近，離自然更近，離圈層更近”，臻澐將證明，唯有讀懂土地基因、敬畏客群需求、堅持長期主義，才能在這片“中國最聰明”的土地上，突破產(chǎn)品的極致想象。
而這，或許正是新豪宅元年中的下一個“現(xiàn)象級答案”。
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