年報直擊①｜業績溫度與市場水溫走向割裂
最近的土地市場炸鍋了！
闊別了很久的“地王”現象，在上海、北京、杭州、成都密集輪動式閃現，隔幾天就刷新個單價記錄。
一線強二線城市穩穩踩上了樓市回暖的風火輪。
但樓市的暖意，和房企正在交卷的2024年報比起來，卻是一個在春天，一個還在冬天。
2024年百強房企累計業績同比降低28.1%；
超70家上市房企逾七成虧損，盈利者不足三成；
即便是盈利的少數派，也承受著利潤下滑的壓力。
業績與市場之間的階段性溫差，是行業在低位調整期奮力爬坡的表現。
我們可以看到，2024年去庫存、保交付、好房子三道必答題下面，一些積極的變化正在發生。
三大關鍵指標逆轉
新房去化周期迎來拐點
庫存的低點，往往是房價上漲、行業上行的起點。
很多地產人將2024年與2014年作類比，同樣的政策環境寬松度、同樣的新房庫存高企、同樣轟轟烈烈的去庫存行動……
此輪持續三年的去庫存行動，終于在2024年底迎來喜人的變化。
來自易居的報告顯示，2024年12月，全國百城新建商品住宅庫存規模為45265萬平方米，環比減少2.4%，同比減少10.4%。
按照同比指標，這一庫存規模已經連續23個月下降，12月份的降幅首次為兩位數，說明庫存消化力度很大。
克爾瑞監測的三大庫存核心指標，也出現了實質性的好轉：
廣義庫存面積在2024年由升轉降，年末庫存規模同比下降1%；潛在庫存即未開工面積維持在53億㎡的規模不變；狹義庫存2024年末較2021年末下降5%。
數據明明白白告訴我們，去庫存周期拐點已現，希望越來越近了。
面對壓降行業庫存風險這道必答題，保利、中海、華潤、龍湖、金茂等頭部房企為行業做出了積極表率，在保證盤面安全、品質交付的前提下積極推進銷售去化，助力去庫存進程。
業績會上，龍湖集團管理層特別強調，龍湖不會為了賣一套房子不顧一切地壓低價格，“我們在現金流管理上比較有主動權，在銷售上可以根據市場價格隨行就市……去年不斷去化存貨，由存貨去化產生的虧損當年已經消化?！?/p>
2024年，龍湖集團實現地產開發合同銷售1011.2億元，對應銷售總建筑面積為712.4萬平方米。其中，長三角、西部兩大區域為龍湖貢獻了超過一半的銷售業績，并且一二線城市銷售占比超過90%——高能級城市深耕優勢顯現，奠定了未來業績增長動力。
交付賽道的“10萬+”房企
撐面子也要看里子
新時代的優質房企，既要答好去庫存這道題，更要做好“保交樓”成績單。
過去一年，TOP50房企合力交付了近304萬套房子。交付大戶依舊是碧桂園，38萬套；中海、保利、萬科、龍湖等基本維持10萬+套的交付量。
交付數據背后，是房企綜合能力的考驗：從安全穩健基本盤，到項目系統化管控，如何有效保證全盤交付節點，實現如期交付，甚至是提前交付。
另一方面，應對歷史級的交付規模，沒有人才、技術、經驗等的沉淀，很難保持交付品質，保證美好生活的愿景不變形。
這方面，龍湖的答卷值得參考。
2024年，龍湖在全國43座城市共計交付120余個項目，約10萬套品質房源，其中20%的項目實現提前一個月以上交付，交付滿意度高達90%。
御湖境產品系的集中交付，為龍湖贏得了良好的口碑。上海松江御湖境去年8月提前交付，樓體立面時尚線條與超高窗地比例，與園區綠化景觀巧妙呼應，令業主驚嘆點贊；年底，北京順義御湖境、成都怡心御湖境、泉州晉東御湖境以品質細節和實景兌現，實現了高分交付。
從累計100萬套的交付實踐中，龍湖逐漸形成了獨具特色的“以新交心”智善交付體系，并不斷創新和升級，給予業主更加人性化的交付體驗與全生命周期的品質服務。
在交付這條賽道上，龍湖是面子和里子都有的模范生代表。
優等生總能提前預習
打好有準備之仗
如果說去庫存、保交付，更多是對行業過往問題的修正，那么官方號召“下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道”，則是對行業長遠未來的主動出擊。
2024年，“好房子”賽道已經擠滿了優質房企的身影：龍湖推出全新產品線“觀萃”，越秀地產發布16條好產品標準，華發股份發布“科技+好房子產品體系技術標準”——
多年來潛心于產品力升級的房企，又一次贏得了上臺發言的機會。
作為全國首個“好房子”樣板項目，龍湖觀萃去年4月亮相北京“好房子”設計大賽，其多個突破性創新設計，如試點首層架空、風雨連廊、錯層陽臺等，成為“好房子”的新標準得以在全北京推廣實行。
與此同時，龍湖也將觀萃作為“好房子”的載體，向其他熱點城市布局落地，取得了良好的市場反響：
上海觀萃拿地后7個月三次開盤已近清盤，刷新上海五大新城的銷售速度記錄；成都觀萃2024年內開盤并實現清盤。
在真正的好房子面前，市場的眼睛是雪亮的。
而不執念于規模導向的龍湖，其地產開發在精準投資的基礎上，針對客戶需求精進產品、提升品質，得以在持續輪動的市場中實現高質量發展。
從新出爐的Q1數據看，百強房企1-3月銷售操盤金額7333億元，同比降低5.9%。
業績大勢的拐點似乎還沒來，但我們有理由期待，持續寬松的政策環境與市場復蘇動力共振下，行業的拐點已經不遠了。
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