開(kāi)店必看的選址秘籍，優(yōu)秀品牌都是這么選址的！
門店的選址對(duì)一家店面來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，好的地址，就是一個(gè)天然的客戶流量池。
選址是開(kāi)店眾多考慮因素非常綜合性的環(huán)節(jié)，一家店選址錯(cuò)誤，90%也就沒(méi)得救了。
一、店鋪選址和什么因素有關(guān)？
我們先來(lái)看一個(gè)營(yíng)業(yè)額公式：營(yíng)業(yè)額 = 客流量 × 客單價(jià) × 消費(fèi)頻次。
客單價(jià)和消費(fèi)頻次比較好理解，但這需要做好用戶運(yùn)營(yíng)，這在以后的文章中我們會(huì)說(shuō)到。
客流量 = 門口人流量 × 轉(zhuǎn)化率。 進(jìn)店轉(zhuǎn)化率取決于你的店招，人流量就取決于你的選址。
選址錯(cuò)誤，客流量就會(huì)減少，那么最終的營(yíng)業(yè)額也就會(huì)減少，也就會(huì)導(dǎo)致無(wú)法賺錢。
二、如何選址？
那么，到底該如何選址呢？ 做好選址工作，首先要考慮的是開(kāi)店的布局，這也是順著商圈布局的延續(xù)，所以一定要關(guān)注產(chǎn)品品牌定位與商圈的匹配度。
先要明確一個(gè)概念：有效客流。 我們都知道，客流量越大帶來(lái)的生意就越好。
因此，這種類型鋪位，租金也相對(duì)較高，比如城市商業(yè)中心的臨街鋪位等。商場(chǎng)的一樓比二樓有較大的客流，社區(qū)門口比邊緣有較大的客流優(yōu)勢(shì)。
但這種的地址方式，鋪位在數(shù)量上比較稀缺，同時(shí)也有眾多品牌在這里觀望，更不用說(shuō)本身還有高昂的租金成本了。
當(dāng)然，有一些品牌賠本也要在這里租鋪位。那是為了做出數(shù)據(jù)，為以后的招商加盟做引子，這種“戰(zhàn)略性虧損”我們另當(dāng)別論。 每家生意的好壞，取決于有效客流。
幾乎所有的商場(chǎng)和地鐵站的門店招租信息都會(huì)說(shuō)，我們這邊每天的流量是多少多少，只要抓住1%就發(fā)財(cái)了。 但現(xiàn)實(shí)卻是，地鐵站經(jīng)常有旺鋪轉(zhuǎn)租的信息。
原因很簡(jiǎn)單，路過(guò)地鐵站的人群，都是趕地鐵或者出站的人群，很少有時(shí)間停下來(lái)買東西的。即使買，大部分也都是可以打包的商品。對(duì)于大部分店鋪來(lái)說(shuō)，雖然地鐵站的人流量很大，但是有效客流卻很少。
同理，在菜場(chǎng)開(kāi)奶茶店的，也都死翹翹了。
一家店的業(yè)績(jī)，還取決于店面的轉(zhuǎn)化率。文章前面說(shuō)的這個(gè)和店招有很大的關(guān)系，確實(shí)，我們必須要非常簡(jiǎn)單直接的告訴消費(fèi)者我們是賣什么的，我們的特色是什么。在1秒之內(nèi)就給消費(fèi)者一個(gè)選擇的理由，這在后面的文章中，會(huì)詳細(xì)的來(lái)說(shuō)。
客流量 = 門口人流量 × 轉(zhuǎn)化率。轉(zhuǎn)化就是通過(guò)門口的人流量能夠捕獲多少的客戶，人流量越大，捕獲客戶的數(shù)量越多。進(jìn)店的人數(shù)與門口總?cè)肆髁康谋戎担褪寝D(zhuǎn)化率。
因此，店招決定了轉(zhuǎn)化率，選址決定了店鋪門口人流量。
有了這個(gè)概念之后，我們?cè)谶x址的時(shí)候，要想保持高的轉(zhuǎn)化率。自然的會(huì)選擇與我們的品牌節(jié)奏相關(guān)的地址，也會(huì)選擇客流量大、捕獲率高的地址，而不是會(huì)被各種的招商廣告給忽悠了。
比如：
a、方便客流到店的位置，比如走10分鐘就能到達(dá)的。
b、客人哪個(gè)方向來(lái)的位置，如順著消費(fèi)者方向，范圍應(yīng)在20~40米左右的。
c、交通流量方便的位置，交通樞紐旁、公司聚集地、商圈+步行街、高校附近。
等等 ......
也因此，有了關(guān)于選址的打油詩(shī)：
金角銀邊垃圾腰，死角店鋪不能要；
天橋隔擋與車道，擋財(cái)擋運(yùn)賺不到；
門前最好平街面，店前有梯要減分；
人流不等于客流，旺街不同于旺鋪；
低租高轉(zhuǎn)能經(jīng)營(yíng)，高租低轉(zhuǎn)思后行；
社區(qū)門店要中心，陰陽(yáng)街道需分清；
店鋪產(chǎn)權(quán)要明晰，轉(zhuǎn)租原因需摸清；
西曬鋪面且慎重，考察前世與今生；
門前遮掩不可用，低于兩米需慎重；
簽約確定問(wèn)房東，安全保障生意隆。
三、定選址方位
通過(guò)上面，已經(jīng)大致的明確的選址的方位。方位選址好了，接下來(lái)，就是再確定具體要選址哪里。
有了具體的位置，在選址之前幾乎就能預(yù)判生意的好壞。那這到底要這么做呢？最簡(jiǎn)單的辦法就是：數(shù)人頭。
在看好地址的方位，找一家和自己的用戶結(jié)構(gòu)差不多的店。一個(gè)一個(gè)數(shù)人頭，計(jì)算一小時(shí)內(nèi)，有多少的客流量，計(jì)算出這個(gè)店的轉(zhuǎn)化率。
這是最真實(shí)的反應(yīng)這個(gè)地方人氣和價(jià)值的指標(biāo)。
四、競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)下的選址方式
每一個(gè)商圈都有自己的業(yè)態(tài)，具體的選址的時(shí)候也會(huì)有各種各樣的情況。
比如遇到同品類的時(shí)候該怎么選擇呢？不同品類的該怎么選址呢？
1、同品類聚集
說(shuō)到同品類聚集選址，肯德基和麥當(dāng)勞這對(duì)“歡喜冤家”是一個(gè)典型案例。
有人曾專門對(duì)中國(guó)區(qū)域內(nèi)的肯德基和麥當(dāng)勞進(jìn)行了數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在肯德基5012個(gè)門店和麥當(dāng)勞2176個(gè)門店中，近55%的麥當(dāng)勞店鋪附近500米的地方都有肯德基的存在。
如果你的產(chǎn)品和同品類有比較明顯的差異化，同時(shí)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，顧客也有選擇你的理由。
那么，可以考慮同品類扎堆的選址方式，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)幫你做了市場(chǎng)的驗(yàn)證。
2、不同品類聚集
最常見(jiàn)的就是咖啡、西餐、茶飲、中式快餐、烘焙等的聚集地。 它的好處是，經(jīng)過(guò)合理的搭配，可以為商圈增加豐富度、成熟度和新鮮度，從而為商圈帶來(lái)更加多元化的客群和更廣的市場(chǎng)空間。
不同品類聚集，需要滿足一點(diǎn)，就是要滿足同類人群的目標(biāo)與需求，格調(diào)相似，品類互補(bǔ)，最好服務(wù)有差異化。比如蛋糕店旁邊開(kāi)奶茶店。
3、同品牌聚集
如果看過(guò)7-11創(chuàng)始人鈴木銘文《零售的哲學(xué)》這本書的話，對(duì)同品牌聚集選址應(yīng)該會(huì)有深刻的理解。
就是在同一區(qū)域內(nèi)集中開(kāi)店，形成區(qū)域內(nèi)品牌化優(yōu)勢(shì)。 這可以大幅的縮減配送成本、管理成本和后勤成本，顧客也會(huì)覺(jué)得這是當(dāng)?shù)氐闹放疲档拖M(fèi)者的決策成本。
所謂“開(kāi)店越多，成本越低”，就是這個(gè)原因。
五、百度地圖選址
這里還有一個(gè)簡(jiǎn)單的選址方法，就是通過(guò)百度商圈熱力圖選址。
如上圖所示，這是三張百度商圈熱力圖的截圖。以上海為例，從地圖上，我們可以清晰看的看到商圈的分布圖，以及哪里的商圈有消費(fèi)潛力。
如果不是大品牌，為了打品牌效益的，不是太建議在紅色的一級(jí)商圈密集區(qū)開(kāi)店，不然營(yíng)業(yè)額可能都抵不上房租。
大品牌在這里開(kāi)店也不一定賺錢，但人家要的是品牌實(shí)力的顯現(xiàn)，要的是信任背書和溢價(jià)加持。
如果只是普通的開(kāi)店選址，可以選址相對(duì)不是太密集的或者稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)的商圈。
如上三種圖中間圖所示，不一定要在上海的繁華地段，比如奉賢、松江、嘉定一些的二級(jí)商圈，也是非常不錯(cuò)的選擇。
人多租金壓力小。
其次，還有一種二級(jí)商圈的選址方式。如上第三張圖所示，把大的商圈熱力圖放大，在商業(yè)中心地段會(huì)存在一些邊緣地段。
比如圖上的“新天地廣場(chǎng)”周邊，橙色和黃色地段，相對(duì)租金壓力也會(huì)小很多。這些地方，也是不錯(cuò)的待選擇階段。
一般情況下，如果不是大品牌或者有資本追求品牌效益，我們都應(yīng)該按照正常的選址線路去規(guī)劃。即使是星巴克，也有一套自己的選址策略。
對(duì)大部分人來(lái)說(shuō)，門店的租金成本與水電稅費(fèi)的總和，這些固定成本，最多占營(yíng)收的30%，不然就會(huì)陷入為房東打工的狀態(tài)中。
那么，控制在30%以為的固定成本，怎么去選址合適自己的地址呢？相信，你一定不會(huì)拍著腦袋去決定！
好了，關(guān)于選址的內(nèi)容我們就說(shuō)到這里。如果還有跟選址有關(guān)的話題，歡迎加入社群詳聊。
六、比拓客更重要的是留存與復(fù)購(gòu)
對(duì)于大部分商家來(lái)說(shuō)，微信的運(yùn)營(yíng)，成了我們的重中之重。假如你的微信好友5000人滿了，其中有4000人是客戶。
營(yíng)業(yè)額 = 客流量 × 客單價(jià) × 消費(fèi)頻次，只要把這4000人的消費(fèi)頻次給提升上來(lái)，就是一個(gè)厲害的收入。
關(guān)注我，我們一起提高客流量，我們一起做好私域流量和社群的運(yùn)營(yíng)，讓客戶重復(fù)消費(fèi)，把營(yíng)業(yè)額提升上來(lái)。
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