長租公寓全員「戒掉」租金貸會怎樣？
【深幾度·產(chǎn)業(yè)報(bào)道系列】撰稿｜楊真心
編輯｜吳俊宇 「摘要：從過往互聯(lián)網(wǎng)金融乃至共享出行等一系列頻繁遭遇嚴(yán)格監(jiān)管的行業(yè)來看，考驗(yàn)來臨之時(shí)，往往這幾類企業(yè)可以獲得長久發(fā)展：合規(guī)健康，遵循政策法律規(guī)范；注重經(jīng)營，策略相對穩(wěn)健，現(xiàn)金流良好；規(guī)模體量大，行業(yè)變化下能夠扛住壓力。」
2020年對于長租行業(yè)而言是比較魔幻的一年。伴隨著租賃市場成交量的下降和成交周期的延長，現(xiàn)金流吃緊的長租公寓先后“暴雷”，租客、房東、平臺與行業(yè)都被牽涉其中。為預(yù)防由“暴雷”引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)，政策緊跟其后。今年9月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了《住房租賃條例(征求意見稿)》（下稱《征求意見稿》）。該條例的意見征求階段已于10月8號截止，行業(yè)各方對于最終的條例均在拭目以待，但唯一可以確定的是，對于長租行業(yè)的政策監(jiān)管將越來越完善。作為創(chuàng)新的商業(yè)模式，長租公寓為房屋租賃市場帶來了新鮮血液，但部分不良經(jīng)營的企業(yè)也讓租客和業(yè)主心有余悸。在越來越嚴(yán)格的監(jiān)管之下，什么樣的長租企業(yè)才能獨(dú)善其身？長租公寓平臺要如何應(yīng)對新環(huán)境？
01
被重點(diǎn)關(guān)注的租金貸在不同企業(yè)扮演不同角色
在《征求意見稿》出臺之后，成都也出臺了《關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》，細(xì)看政府的監(jiān)管動作，都將租金貸作為重點(diǎn)監(jiān)管對象。實(shí)際上，租金貸也正是許多長租公寓暴雷的癥結(jié)所在。回頭看爆雷的長租公寓平臺，不難發(fā)現(xiàn)租金貸被作為融資工具、資金杠桿來使用了。通過讓租客以租金貸方式繳納房租，在短期內(nèi)積累大筆資金。在獲取資金后，平臺又缺乏有效管理，或者沒有風(fēng)險(xiǎn)控制意識，將大量資金盲目地投入到市場擴(kuò)張中，最終導(dǎo)致資金鏈斷裂，企業(yè)“暴雷”。“暴雷”之后，被當(dāng)做“斂財(cái)手段”的租金貸業(yè)務(wù)也被“妖魔化”為企業(yè)倒閉的背后推手。那么，租金貸究竟是什么？實(shí)際上，租金貸的本質(zhì)就是一款金融產(chǎn)品，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)依據(jù)長租公寓和租客簽訂的合同，一次性將租客合同期內(nèi)的所有租金支付給長租公寓，租客按月或者按季度把租金支付給金融機(jī)構(gòu)還款。作為一款工具，租金貸本無罪，只是需要資金池“守夜人”。在某些投機(jī)平臺，它是金融杠桿，而對于認(rèn)真經(jīng)營的長租平臺來說，租金貸則可以用來更好地服務(wù)租客，減輕這一群體的經(jīng)濟(jì)壓力。2018年，自如、鏈家等企業(yè)就曾承諾不強(qiáng)制使用租金貸，自如也表示過，相比其他租金貸占比超過70%的很多企業(yè)，自如的負(fù)債水平和投入水平是良性的。不難看出，追求良性運(yùn)轉(zhuǎn)的長租機(jī)構(gòu)在企業(yè)經(jīng)營上往往一步一個(gè)腳印，不會把目光僅放在租金貸上，而是聚焦產(chǎn)品和服務(wù)本身，精耕細(xì)作。 02監(jiān)管注視下，誰能獨(dú)善其身？
實(shí)際上，除上文提到的成都外，上海、廣州、合肥、重慶、海口、石家莊等城市也發(fā)布了《住房租賃風(fēng)險(xiǎn)提示》，提醒承租人防范租金貸風(fēng)險(xiǎn)。早在去年12月，住建部、國家發(fā)改委等六部門就已經(jīng)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，規(guī)定住房租金貸款金額占比不得超過30%。政府的“強(qiáng)監(jiān)管”，直接打擊了某些長租公寓賴以生存的包租+規(guī)模的薄利空間，那么，什么樣的企業(yè)才能獨(dú)善其身？從過往互聯(lián)網(wǎng)金融乃至共享出行等一系列頻繁遭遇嚴(yán)格監(jiān)管的行業(yè)來看，考驗(yàn)來臨之時(shí)，往往這幾類企業(yè)可以獲得長久發(fā)展：
合規(guī)健康，遵循政策法律規(guī)范；
注重經(jīng)營，策略相對穩(wěn)健，現(xiàn)金流良好；
規(guī)模體量大，行業(yè)變化下能夠扛住壓力。
具體到長周期、重運(yùn)營、鏈條復(fù)雜的長租行業(yè)，以上三條標(biāo)準(zhǔn)同樣適用，而且對于企業(yè)的運(yùn)營能力、服務(wù)能力、技術(shù)水平等方面都有更高要求。雖然門檻較高，但好在長租行業(yè)中還有踏實(shí)經(jīng)營的企業(yè)。比如最大的長租企業(yè)自如，一方面，平臺不依賴租金貸，數(shù)據(jù)顯示，自如的租金貸使用比例僅為11%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于安全紅線；另一方面，自如管理房源已近100萬間，規(guī)模進(jìn)入世界級序列。目前不同種類租住產(chǎn)品，包括保潔、搬家等服務(wù)，已成為長租代表性企業(yè)與模式。此外，作為頭部的長租平臺，自如最早提出了精耕理念并貫徹實(shí)施。自如CEO熊林曾對媒體表示，“長租公寓行業(yè)已從創(chuàng)業(yè)期進(jìn)入精耕期，未來一段時(shí)間內(nèi)，自如會深耕于企業(yè)、服務(wù)、技術(shù)和團(tuán)隊(duì)，以提升用戶體驗(yàn)。” “強(qiáng)監(jiān)管”并非是將長租平臺“一棍子打死”，對于行業(yè)中的精耕企業(yè)而言，監(jiān)管并不會限制其發(fā)展，而是營造更加良好的外部環(huán)境，助推平臺步入穩(wěn)定發(fā)展。在優(yōu)勝劣汰的“暴雷”之后，是行業(yè)回歸理性的開始。 03長租，如何長久活下去？
長租公寓本應(yīng)該是為年輕人提供更好租住體驗(yàn)的一種方式，不應(yīng)該因?yàn)閹准移髽I(yè)的“暴雷”就將其全盤否定，對長租喪失信任。一個(gè)行業(yè)的發(fā)展，也必然要經(jīng)歷這些階段，重要的是，我們要從這些事故中學(xué)到經(jīng)驗(yàn)，然后反哺行業(yè)，良性、長久發(fā)展。隨著租房一代的逐漸年輕化，租房群體對租住品質(zhì)的要求越來越高。據(jù)今年9月發(fā)布的《2020中國青年租住生活藍(lán)皮書》顯示，超過50%的租客表示會選擇“長租機(jī)構(gòu)的房子”，超越“中介平臺的房子”及“房東直接出租的房子”。長租公寓的出現(xiàn)，解決了房源不透明、房東亂收費(fèi)、黑中介等租房痛點(diǎn)，為年輕白領(lǐng)提供了更好的租住體驗(yàn)，保障了大批年輕人租房生活的安全和品質(zhì)，拓寬了人們的租房選擇，在提高全民租住水平方面起到了重要作用。從市場規(guī)模看，中國住房租賃市場整體正呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢。預(yù)計(jì)到2022年，中國住房租賃市場租賃人口將達(dá)到2.4億，整體租賃市場將達(dá)5萬億的容量。
通過以上數(shù)據(jù)不難看出，長租公寓行業(yè)仍前景可期，但這個(gè)行業(yè)要想從“暴雷”中重生，甚至更長久的走下去，至少需要兩個(gè)層面的努力。一是政府的監(jiān)管與支持。其實(shí)可以看到，在監(jiān)管政策層面，政府已經(jīng)做出努力。政府需要在肯定以租賃住房證券化為代表的機(jī)構(gòu)資金的同時(shí)，通過短期調(diào)控和長效機(jī)制建設(shè)抑制弊端，引導(dǎo)追求長期回報(bào)的資金入市，尊重租賃住房市場的低風(fēng)險(xiǎn)、低收益的客觀規(guī)律。 二是作為市場主體的長租企業(yè)，需要秉持長期主義，腳下帶泥地認(rèn)真經(jīng)營。從產(chǎn)品打磨到租期服務(wù)、O2O運(yùn)營能力，再到社區(qū)的打造，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要長租平臺投入大量的資本和精力去培養(yǎng)。2015年起，自如率先全面實(shí)現(xiàn)租房與服務(wù)全流程O2O互聯(lián)網(wǎng)化，找房、約看、簽約、交租金、預(yù)約生活服務(wù)、辦理退換租，都可以通過自如App線上完成。目前，還在向智能化體驗(yàn)及社區(qū)發(fā)力。另一方面，針對以“高消費(fèi)、年輕人”為主的目標(biāo)用戶，自如打造更年輕化的租房社區(qū)生活，今年疫情期間，自如更是充分發(fā)揮社區(qū)作用，積極補(bǔ)位社區(qū)管理，在全國9個(gè)城市志愿服務(wù)953個(gè)街道、9235個(gè)社區(qū)；直接業(yè)務(wù)對接1205個(gè)派出所，4196個(gè)警務(wù)站。頭部企業(yè)的一系列動作應(yīng)該給整個(gè)行業(yè)的發(fā)展帶去啟發(fā)——精細(xì)化地為房東和租客提供更高品質(zhì)的服務(wù)，整個(gè)行業(yè)才能良幣驅(qū)逐劣幣，走出發(fā)展困境，步入良性發(fā)展的軌道中。精耕細(xì)作，保持理性，合理運(yùn)用資本的力量，都是一個(gè)行業(yè)能夠長久發(fā)展的必備因素。在政策監(jiān)管與頭部長租平臺的共同努力下，近5萬億規(guī)模的長租公寓市場依然有進(jìn)一步發(fā)展的希望。“劣幣”的淘汰能讓專業(yè)服務(wù)者和行業(yè)新玩家愈加清楚什么樣的業(yè)務(wù)模式才能具備長久的生命力。這也恰恰在推動行業(yè)走向穩(wěn)定、健康。
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