蛋殼公寓事件思考：當(dāng)你遭遇“被換鎖”，如何維護(hù)自己正當(dāng)權(quán)益？

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舉報(bào) 2020-11-20

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蛋殼公寓再次卷入資金危機(jī)。近日以來(lái),陸續(xù)有蛋殼公寓租客聲稱(chēng)遭遇“被換鎖”事件。對(duì)此,先是在11月16日,微眾銀行第一時(shí)間發(fā)布公告,迅速地穩(wěn)住租客的情緒。而后,蛋殼公寓也回應(yīng),“我們沒(méi)有破產(chǎn),也不會(huì)跑路!請(qǐng)不要信謠傳謠!”

遭遇“被換鎖”最極端的情況是長(zhǎng)租公寓“爆雷”,近年來(lái)并不鮮見(jiàn)。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2017年至今,媒體公開(kāi)報(bào)道的陷入資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)糾紛及跑路的企業(yè)便高達(dá)107家,“爆雷”時(shí)間發(fā)生在今年的企業(yè)占比近四成。

與這些長(zhǎng)租公寓不同的是,蛋殼公寓被稱(chēng)為“中國(guó)第二大房東”,不僅是業(yè)內(nèi)龍頭,且實(shí)力不俗。據(jù)公開(kāi)資料顯示,蛋殼公寓成立于2015年1月21日,隸屬于紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司,注冊(cè)資本1000萬(wàn)元。有媒體報(bào)道稱(chēng),蛋殼公寓表示“正在積極處理此事”。

不過(guò),如果真的遭遇“被換鎖”時(shí),租客應(yīng)該怎么辦?

“長(zhǎng)租公寓所遺留的問(wèn)題,比如房東和租客之間的關(guān)系如何解決,早有相關(guān)的司法判例。” 重慶一鳴法律咨詢(xún)有限公司聯(lián)合創(chuàng)始人馬鳴律師曾撰文表示。他認(rèn)為,租客應(yīng)理性維權(quán),必要時(shí)應(yīng)通過(guò)法律途徑維護(hù)自身正當(dāng)權(quán)益。

而其所說(shuō)的這個(gè)判例是江蘇省宿遷市中級(jí)人民法院在2020年4月20日做出的《 (2020)蘇13民終691號(hào)關(guān)于張圓媛與朱紅利房屋租賃合同糾紛二審民事判決書(shū)》(下文簡(jiǎn)稱(chēng)“《判決書(shū)》”),該判決是最終生效判決。

《判決書(shū)》顯示,該案件也是租客在租期間,預(yù)付了押金及年付租金后,遭遇中介機(jī)構(gòu)“跑路”,被房東清退的情況。從判決結(jié)果來(lái)看,法院幾乎全部支持了租客的訴訟請(qǐng)求(償還已付房租及押金、租房合同違約金、預(yù)付電費(fèi)、搬家費(fèi)及誤工費(fèi)等)。

“上述判決明顯向全社會(huì)宣示,即便托管中介跑路,租戶(hù)合法租住房屋的權(quán)利是由法律保護(hù)的,在租戶(hù)和托管中介簽訂了合法有效的租房合同后,租戶(hù)按時(shí)支付了租金,即有權(quán)合法有效的占有和使用出租房屋,房東是沒(méi)有權(quán)利提前收回房屋,要求租戶(hù)搬離的。”馬鳴表示。

馬鳴解釋道,托管中介機(jī)構(gòu)只是房東的代理人,因此托管中介機(jī)構(gòu)與租戶(hù)之間簽訂的房屋租賃合同,對(duì)被代理人房東和租戶(hù)均有約束力。托管中介機(jī)構(gòu)在收到租客支付的租金和押金后,即視為被代理人房東已經(jīng)收到租金。因此,房東無(wú)權(quán)要求租客搬離涉案房屋。若強(qiáng)行要求租客搬離涉案房屋,即違反了房屋租賃合同的約定,理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

另根據(jù)《刑法》245條之規(guī)定,非法搜查他人身體、住宅,或者非法侵入他人住宅的,處三年以下有期徒刑或者拘役。司法工作人員濫用職權(quán),犯前款罪的,從重處罰。因此,即便出租房屋為房東本人所有,在合法有效的租賃期間,房東也無(wú)權(quán)非法侵入。

這與微眾銀行在回應(yīng)中給予租客的建議相一致。事實(shí)上,這并非孤例,從各地類(lèi)似的判例來(lái)看,法院基本都支持了租客的全部訴求。四川省成都市成華區(qū)人民法院于2020年6月16日判決的一起案件也是相同的情況。據(jù)《 (2019)川0108民初8215號(hào)方力與鄺松房屋租賃合同糾紛一審民事判決書(shū)》顯示,法院也是判決房東退還原告方力(租客)押金3626元及租金33842元,并支付租客違約金7252元。

作為房東又該怎么應(yīng)對(duì)?對(duì)此,馬鳴表示,托管中介機(jī)構(gòu)“跑路”,是屬于房東與托管中介機(jī)構(gòu)的內(nèi)部委托糾紛,不應(yīng)將糾紛轉(zhuǎn)移到租客身上。房東可采取的正確方式是,起訴中介托管機(jī)構(gòu),要求其承擔(dān)違約責(zé)任。在進(jìn)行房屋托管之前,先做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,必要時(shí),也可以直接越過(guò)房產(chǎn)中介,通知租戶(hù),由自己行使房屋租賃合同中約定的各項(xiàng)權(quán)利,要求租戶(hù)直接向自己支付租金。

(文章來(lái)源于讀創(chuàng)/深圳商報(bào))

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