蛋殼公寓事件思考：當你遭遇“被換鎖”，如何維護自己正當權益？
蛋殼公寓再次卷入資金危機。近日以來,陸續有蛋殼公寓租客聲稱遭遇“被換鎖”事件。對此,先是在11月16日,微眾銀行第一時間發布公告,迅速地穩住租客的情緒。而后,蛋殼公寓也回應,“我們沒有破產,也不會跑路!請不要信謠傳謠!”
遭遇“被換鎖”最極端的情況是長租公寓“爆雷”,近年來并不鮮見。有統計數據顯示,2017年至今,媒體公開報道的陷入資金鏈斷裂、經營糾紛及跑路的企業便高達107家,“爆雷”時間發生在今年的企業占比近四成。
與這些長租公寓不同的是,蛋殼公寓被稱為“中國第二大房東”,不僅是業內龍頭,且實力不俗。據公開資料顯示,蛋殼公寓成立于2015年1月21日,隸屬于紫梧桐(北京)資產管理有限公司,注冊資本1000萬元。有媒體報道稱,蛋殼公寓表示“正在積極處理此事”。
不過,如果真的遭遇“被換鎖”時,租客應該怎么辦?
“長租公寓所遺留的問題,比如房東和租客之間的關系如何解決,早有相關的司法判例。” 重慶一鳴法律咨詢有限公司聯合創始人馬鳴律師曾撰文表示。他認為,租客應理性維權,必要時應通過法律途徑維護自身正當權益。
而其所說的這個判例是江蘇省宿遷市中級人民法院在2020年4月20日做出的《 (2020)蘇13民終691號關于張圓媛與朱紅利房屋租賃合同糾紛二審民事判決書》(下文簡稱“《判決書》”),該判決是最終生效判決。
《判決書》顯示,該案件也是租客在租期間,預付了押金及年付租金后,遭遇中介機構“跑路”,被房東清退的情況。從判決結果來看,法院幾乎全部支持了租客的訴訟請求(償還已付房租及押金、租房合同違約金、預付電費、搬家費及誤工費等)。
“上述判決明顯向全社會宣示,即便托管中介跑路,租戶合法租住房屋的權利是由法律保護的,在租戶和托管中介簽訂了合法有效的租房合同后,租戶按時支付了租金,即有權合法有效的占有和使用出租房屋,房東是沒有權利提前收回房屋,要求租戶搬離的。”馬鳴表示。
馬鳴解釋道,托管中介機構只是房東的代理人,因此托管中介機構與租戶之間簽訂的房屋租賃合同,對被代理人房東和租戶均有約束力。托管中介機構在收到租客支付的租金和押金后,即視為被代理人房東已經收到租金。因此,房東無權要求租客搬離涉案房屋。若強行要求租客搬離涉案房屋,即違反了房屋租賃合同的約定,理應承擔違約責任。
另根據《刑法》245條之規定,非法搜查他人身體、住宅,或者非法侵入他人住宅的,處三年以下有期徒刑或者拘役。司法工作人員濫用職權,犯前款罪的,從重處罰。因此,即便出租房屋為房東本人所有,在合法有效的租賃期間,房東也無權非法侵入。
這與微眾銀行在回應中給予租客的建議相一致。事實上,這并非孤例,從各地類似的判例來看,法院基本都支持了租客的全部訴求。四川省成都市成華區人民法院于2020年6月16日判決的一起案件也是相同的情況。據《 (2019)川0108民初8215號方力與鄺松房屋租賃合同糾紛一審民事判決書》顯示,法院也是判決房東退還原告方力(租客)押金3626元及租金33842元,并支付租客違約金7252元。
作為房東又該怎么應對?對此,馬鳴表示,托管中介機構“跑路”,是屬于房東與托管中介機構的內部委托糾紛,不應將糾紛轉移到租客身上。房東可采取的正確方式是,起訴中介托管機構,要求其承擔違約責任。在進行房屋托管之前,先做好風險評估,必要時,也可以直接越過房產中介,通知租戶,由自己行使房屋租賃合同中約定的各項權利,要求租戶直接向自己支付租金。
(文章來源于讀創/深圳商報)
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