巴樂兔：移動直租模式跑通，租房市場“真房源”難題翻篇
多年來，國內(nèi)房源的供給量相對于人口凈流入的大城市龐大住房需求來說嚴(yán)重匱乏，導(dǎo)致在租房市場與樓市一樣長期處于“賣方市場”。只有人們在城市租房更有尊嚴(yán)、更加舒適，才能真正緩解當(dāng)前樓市炒房熱度。“房子是用來住的，不是用來炒的”，除了壓制全國樓市上漲的勢頭同時(shí)，官方不斷釋放“租購?fù)瑱?quán)”的重磅利好。
在為惠民政策點(diǎn)贊時(shí)，也應(yīng)清晰認(rèn)識到公租房始終杯水車薪，從長遠(yuǎn)來看要從根本上解決租（好）房難的痛點(diǎn)，必須發(fā)揮市場的主體力量，而當(dāng)前長租市場主要房源有：
（1）個(gè)人房源，除極少數(shù)優(yōu)質(zhì)房源用于Airbnb、小豬短租等分享經(jīng)濟(jì)外，絕大多數(shù)業(yè)主房源是C2C式長租或交由中介機(jī)構(gòu)掛房出租。
（2）職業(yè)房東俗稱“二房東”，盤活大量分散業(yè)主房源集中經(jīng)營并進(jìn)行專門的租賃管理；
（3）品牌公寓，主要分布在國內(nèi)一二線城市用于改善白領(lǐng)住房品質(zhì)的公司，由于目標(biāo)用戶以年輕大學(xué)畢業(yè)生為主，一些運(yùn)營長租公寓公司的互聯(lián)網(wǎng)化傾向明顯。
如何才能真正讓用戶租到滿意的房子，通過中介還是去中介化渠道？怎樣才能盤活職業(yè)房東，幫助他們更好提供租賃服務(wù)，并向公寓公司化專業(yè)管理轉(zhuǎn)型？當(dāng)前處在風(fēng)口、巨額融資不斷的公寓行業(yè)之中，如何搭建起一個(gè)租戶與公寓商撮合交易線上租賃電商平臺？有一些適應(yīng)租房“新時(shí)代”的商業(yè)模式已落地生根，為破局長租市場帶來希望。
01【中介模式弊端重生，幫助租客直接找到真房源的移動平臺崛起】
以往大學(xué)畢業(yè)生找房子上58趕集、房天下等平臺，盡管它們幾乎已成了中介的流量平臺，在北上廣工作的朋友深有體會，在網(wǎng)上看到低價(jià)房源是中介用來導(dǎo)流的，和帶看房子并不一樣；簽合同時(shí)發(fā)現(xiàn)還有隱性收費(fèi)；還有違規(guī)群租房、中介半夜串門、陌生室友素質(zhì)低下影響生活、押一付三的“押金”被克扣等種種難堪經(jīng)驗(yàn)足夠?qū)懕尽侗瘧K世界》。
盡管各地監(jiān)管方嚴(yán)格打擊“黑中介”侵犯消費(fèi)者權(quán)益，但上述現(xiàn)象已經(jīng)成為中介“套路”；假房源、服務(wù)差、信息不透明不斷讓年輕人備嘗社會的艱辛；線下中介公司多、雜、散，人員流動大，行業(yè)惡意競爭等亂象制約行業(yè)規(guī)模化，以致于市面上租賃上市公司極少。
在消費(fèi)升級趨勢下，剛需及品質(zhì)類長租市場份額增長，2018年我國租房市場份額為1萬億，預(yù)計(jì)到2025年將達(dá)到2.9萬億元，長租市場成為各大VC機(jī)構(gòu)的長線賽道和創(chuàng)業(yè)熱門。移動互聯(lián)網(wǎng)的蓬勃興盛讓租客跨過中介收傭的屏障直接與房東成交提供了新的流量渠道，這意味著過去占主要的中介機(jī)構(gòu)模式將讓位于租戶與房東之間的直租模式。
巴樂兔、107間以及“租客幫”等移動端App受到8090后追捧，其中巴樂兔規(guī)模最大，在2017年9月份完成數(shù)千萬美元B輪融資，據(jù)爆料，2018年初已經(jīng)完成B+輪數(shù)億人民幣新一輪融資，業(yè)務(wù)已覆蓋北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州等一線和十幾個(gè)重點(diǎn)二線城市，并正進(jìn)軍“電商之都”杭州。
移動直租平臺成為了刺激長租市場變革的“鯰魚”，用戶可在手機(jī)端選房、簽合同并以移動支付繳納房租水電費(fèi)，尤其是巴樂兔在全國范圍內(nèi)首倡“房租可月付、租房免傭金”，放棄了向租客收傭金模式，轉(zhuǎn)向房東收費(fèi)；只要租客滿意、忠誠度高，流量口碑效益就會迅速積聚，讓平臺上的各類房東迅速找到租客，尤其是職業(yè)房東及公寓管理者付費(fèi)意愿非常高。
據(jù)巴樂兔聯(lián)合創(chuàng)始人高萌表示，“簡單的互聯(lián)網(wǎng)+解決不了中介的頑疾，必須要先保障真房源的供給量，才能讓租客免傭找到房子，并享受直租前、中、后的優(yōu)越體驗(yàn)。”
02【長租市場最先跑通兩種不同的商業(yè)模式：自如自營與巴樂兔平臺】
長租公寓房源與個(gè)人房源來說相對標(biāo)品化、更加規(guī)模化，在配套居住居住服務(wù)方面很大的升級，逐漸成為長租市場上的重要力量。
去年公寓行業(yè)走出低谷、風(fēng)投熱線重新流入，品牌公寓行業(yè)除了草根創(chuàng)業(yè)的“超級二房東”團(tuán)隊(duì)外，一些連鎖酒店集團(tuán)、大地產(chǎn)開發(fā)商、國企等大資本紛紛搶灘，成立旗下的長租公寓品牌。
2018年1月16日，自如宣布完成40億元有史以外租賃業(yè)A輪最大融資，由華平、紅杉、騰訊領(lǐng)投，并在微信錢包之中“城市服務(wù)”中上線了“租房”頻道，鏈家旗下自如成為站在騰訊系公司。2月26日，蛋殼公寓宣布完成1億美金B(yǎng)輪融資，由華人文化、高榕資本領(lǐng)投。自如雖有少量自如寓是集中式，與蛋殼公寓一樣主要以分散式公寓自營為主。
據(jù)一位圈內(nèi)人曾對阿星透露，自如CEO熊林原是IBM高管，曾為鏈家轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)做過戰(zhàn)略咨詢，后來回國做鏈家子品牌，很快成為鏈家在租房業(yè)務(wù)上的精品自營服務(wù)。
“自如模式”是在一線城市中心的地鐵口附近拿樓盤，改裝成為青年公寓，其裝修風(fēng)格和功能分區(qū)比較時(shí)尚，根據(jù)不同居住人群在空間產(chǎn)品設(shè)計(jì)上進(jìn)行迭代；把之前非標(biāo)化的公寓管理改造成服務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化限貸公寓；加上鏈家本身雄厚的資本和流量資源，使得自如成為了公寓圈的標(biāo)桿式。據(jù)了解，截止2018年1月份，自如已積累120萬的客戶，在全國有20萬的業(yè)主。
不難看出，自如模式與早期的京東有些相似，是自營的重模式；盡管口碑好，但戰(zhàn)略性虧損時(shí)間較長，穩(wěn)扎穩(wěn)打很難規(guī)模化，這意味著即使在長租公寓市場，還存在另外一類輕運(yùn)營模式的平臺整合模式與自如并駕齊驅(qū)。
除了品牌公寓以外，國內(nèi)職業(yè)房東經(jīng)營的公寓項(xiàng)目非常多，隨著資本涌入，在多地已出現(xiàn)中小公寓并購；這些中小公寓亟需線上流量、提升公寓運(yùn)營水平。有些項(xiàng)目能解決流量問題比如58同城和安居客；有的能提供公寓管理SaaS服務(wù)比如水滴管家等，但同時(shí)能夠解決兩大問題的項(xiàng)目少之又少，也不是所有公寓項(xiàng)目都能像自如那樣可以由鏈家單獨(dú)開發(fā)系統(tǒng)。
巴樂兔的商業(yè)邏輯是“只要是具有出租權(quán)的都是房東”，解決了個(gè)人房東、二房東及公寓管理者的經(jīng)營困難，就獲得了“真房源”。巴樂兔為房東提供SaaS管理系統(tǒng)，以智能鎖和智能水電設(shè)備實(shí)現(xiàn)租客流向數(shù)據(jù)化與繳費(fèi)自動化，既幫助房東們降低人力成本、大大提升信息化管理水平，又有效抵制了拖欠房租的老賴行為，等于抓住了租客管理和財(cái)務(wù)管理的“牛鼻子”。
與自如模式相比，巴樂兔是同時(shí)服務(wù)C端用戶，以及包含業(yè)主、二房東、品牌公寓在內(nèi)的所有具有出租權(quán)的“房東”，在供應(yīng)端上整合面更廣，更像是長租市場的“阿里巴巴模式”。據(jù)悉，巴樂兔在北京、上海、深圳簽約了90%的集中公寓，以及80%以上的分散二房東，運(yùn)營幾百萬間房源。巴樂兔CEO呂楠提出要以“十億資本”、“百分資源”和“全部專業(yè)”為有發(fā)展雄心的（二）房東賦能，其本身正迅速成為聚集“中國房東”的線上平臺。
（左圖為自如線上產(chǎn)品；右圖為巴樂兔租房平臺）
03【租客服務(wù)與房源管理的閉環(huán)，是長租電商平臺騰飛的關(guān)鍵】
自如線上依托鏈家的流量，線下有自如管家對接公寓入駐及后續(xù)的住后服務(wù)，能夠?yàn)殒溂页恋韮?yōu)質(zhì)用戶并拉升集團(tuán)的估值。不過鏈家的主營業(yè)務(wù)依然是在二手房交易上，無力解決一線城市廣大普通租客以及二三線城市的租房剛需，自如更不會顛覆孵化自身的中介模式。
巴樂兔的輕平臺、重服務(wù)的模式，更能更好互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模效益，能吸納長租市場三類主要房東的房源，供給端優(yōu)勢凸顯，在居住需求升級浪潮中，巴樂兔同時(shí)扮演了“流量平臺”和“公寓管家”的角色。
如何才能讓租房像線上網(wǎng)購或O2O消費(fèi)那樣方便，就非常考慮移動直租平臺的綜合實(shí)力了。筆者認(rèn)為，直租平臺的規(guī)模化將大致遵循移動電商發(fā)展規(guī)律，具體解決如下：
（1）平臺對房源嚴(yán)格把關(guān)和篩選。巴樂兔嚴(yán)格審核房東出租權(quán)，并組織專業(yè)地面服務(wù)團(tuán)隊(duì)上門審核保證房屋圖片、底價(jià)等交易信息真實(shí)；另外還有百萬級用戶社區(qū)互動，為年輕人合租消除信息不對稱，這些舉措?yún)^(qū)別于以往求量不求質(zhì)的租房信息平臺。
（2）重塑租客與房東之間的信任體系。線下交易的一錘子買賣無法形成房東的信用檔案，在巴樂兔租房上，房東必須做出陽光收費(fèi)、租滿退押金，租期內(nèi)違約退款等服務(wù)保障承諾，用戶可為房東打好評，從而督促房東提升服務(wù)質(zhì)量；巴樂兔根據(jù)沉淀數(shù)據(jù)給予每個(gè)房東“信譽(yù)值”，對誠信經(jīng)營的房東傾斜流量推廣曝光機(jī)會。
（3）金融是長租交易規(guī)模化的催化劑。當(dāng)前“租約證券化”（REITS）正成為公寓經(jīng)營擴(kuò)大再生產(chǎn)的利器，供應(yīng)鏈金融大有市場，一些月付、租房白條等消費(fèi)金融亦開始落地，巴樂兔與中國民生銀行總行簽署戰(zhàn)略合作，預(yù)計(jì)會開發(fā)新的針對房東端和租客端更多金融增值服務(wù)。
平臺多來源聚合真房源是為了讓用戶有更多選擇權(quán)，對房東嚴(yán)格運(yùn)營是為了讓用戶決策更便利，一切均是為了租客體驗(yàn)。房東之所以愿意遵循平臺規(guī)則，在于其比其他模式成交率和運(yùn)維率更高、成本更低。
【結(jié)語】:
無數(shù)創(chuàng)業(yè)者探索住房租賃交易的模式，很少大成，如何為長租市場接下中介模式把持的難題，目前看來出路主要以團(tuán)結(jié)一切可以團(tuán)結(jié)的房東，為租客提供實(shí)時(shí)、真實(shí)的房源，并為其經(jīng)營管理提供互聯(lián)網(wǎng)化智能管理工具，只要平臺好，是不會缺乏租房需求的。移動直租平臺模式實(shí)際上在打造一個(gè)租客、個(gè)體房東、職業(yè)房東、品牌公寓行業(yè)的租房生態(tài)，唯有如此租房新時(shí)代服務(wù)體驗(yàn)才會到來！
作者：李星（靠譜的阿星）
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