一鋪坑三代！世貿、寶龍們的商鋪包租騷操作到底是如何割韭菜的？
買房這件事情對于大部分人來說都是剛需房地產開發商們
對于房子賣點的挖掘可以說是非常的“迷惑人”
他們總能采用巧妙的語言讓自己所表達的思想可進可退如果消費者剛好往美好方面想象
他們就達到描繪藍圖的銷售目的
如果房子的賣點寫著近地鐵那么大概率意味著房子距離地鐵站一公里開外但凡只隔了幾百米的寫的都是地鐵口
如果房子的賣點是
十五分鐘到達多個商圈
那么所表達的距離就一言難盡了他想說的可能是
在夜深人靜的時候飆著180碼的車速一路綠燈能夠十五分鐘到達
如果房子的賣點是搶占某城市的下一個十年
那么意味著這里還沒發展起來順利的話可以在十年內發展起來不順利的話沒人知道多久能發展起來
對于一些地段不佳的商鋪有的開發商會打著“售后包租”的名號進行出租首先就是喊口號給你描繪藍圖比如說臨街旺鋪只需50萬5年包租，年租金回報率10%如果你按照他給你的思路計算那么只需要十年就能回本而且十年后你賣掉房子還能賺一套房子的錢怎么算都不虧
當購房者一時心動買下會發現到了承諾兌現的時候冒出了五花八門的問題
比如惠州市民在潼僑鎮的格林童話三期買了商鋪簽訂了三年的租賃合同
但商家遲遲沒有入駐
也沒有要裝修的跡象等到要交租金的日子承租方已經沒了人影
開發商之所以打著售后包租的旗號是為了打消購房者的顧慮讓他們感覺買下商鋪之后就能收到租金并且10%的回報率遠比存在銀行要劃算的多
但這只是開發商的口頭承諾我們來捋一捋這個邏輯
開發商和購房者簽訂的是房屋買賣合同后續的租賃合同是開發商委托皮包公司和購房者簽訂的
所以一旦承租方跑路購房者沒法找開發商維權
并且這樣的商鋪
看似有利可圖實際上從一開始購房者就處于被收割的狀態開發商給購房者開出的價格
往往是高于市場價的
假設一套50平米的房子原本售價是1萬/平總價為50萬
開發商賣給購房者1.2萬/平總價為60萬
雖然說好了售后包租但開發商攜手承租方并沒有打算貫徹到底假設一開始他們虧本出租第一年虧了1萬元那么第二年他們可能直接選擇跑路即使要付3萬元的違約金
他們還能賺7萬元的差價
如果遇到更沒良心的開發商會在拿到購房款后直接跑路留下一群購房者在風中凌亂開發商承諾返還的租金不過是購房者無知時交的智商稅
租金抵房款也是一樣的道理
商鋪本身達不到銷售價
不過是開發商漲價后的價格所謂的租金抵房款開發商并沒有任何損失反而能營業就收租金不能營業就當為自己跑路爭取時間
購房者往往盯著10%的高額回報率感覺售后包租比存在銀行劃算多了但是售后包租的前提是房子能租出去能打出售后包租旗號的商鋪
往往地段感人能不能租出去還是個問題更別說實現10%的高額回報率了
并且我們退一步想如果收益率真的能達到10%這樣好地段、好未來的商鋪開發商為何不自己賺了這筆錢具備黃金投資價值的商鋪
其實開發商大多并不會出售打著售后包租看似虧本的銷售方式賣的都是前景感人的商鋪
為了把回款的藍圖描繪的更美好還有的開發商不僅承諾售后包租還承諾無條件進行回購比如按照原價或者高于原價回購這種穩賺不賠的買賣一般都有問題
天上很少會有掉餡餅的好事
開發商怎么會拿自己的錢為購房者的財富自由鋪路所以面對高回報的投資產品
一定要理性的分析
按照我國的法律規定
售后包租是違法的
在2001年頒布實施的《商品房銷售管理辦法》，第十一條明確規定，“房地產開發企業不得采取返本銷售，或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產開發企業不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”
很多人以為
只有小的開發商會這樣做那你就錯了資本在利益面前毫無社會責任感
根據揚子晚報的報道南京棲霞路羅盤綠地云都
再爆涉嫌“售后包租”銷售人員稱房子可以由他們整租租期長達三年至十年此事受到了多位市民的投訴
不僅僅是綠地世茂悅海公寓也被爆料售后包租
租客繳納軟裝費用之后
說好的委托不僅沒有兌現軟裝也沒了蹤影
除了這兩家房地產開發商以外
致力于布局長三角的寶龍商業也被曝出涉嫌售后包租
但在房屋交付時
寶龍商業私自修改房屋規劃結構
導致遲遲無法辦理產權遭遇了上百戶業主的維權和大量的合同訴訟糾紛售后包租的套路屢見不鮮
濟南金科城為了出售公寓打著“高收益回報”、“甩手房東”“坐收租金”的旗號進行托管式銷售
為什么明知道售后包租違法
開發商還是一波接一波的涌入一來是因為人性逐利的弱點很多人都禁不住高利潤率的誘惑決定冒著風險投資
二來是因為銷售商的資金壓力為了追求業績在還未開發成現房時就承諾包租以獲得資金的回籠不排除有開發商真的兌現了承諾但開發商一旦挪用資金很有可能導致租金難以兌現
對于商鋪這類產品來說
地段非常重要且影響價值的因素繁多
舉例說，一家水果店開在學校里面和外面人流量和銷售量是完全不一樣的
并且商鋪流量處于未知的變動狀態一些微小的變動
將會直接影響商鋪的盈利水平比如公交站修改了位置比如馬路對面開了新商場等等
很多地方的商鋪和公寓
都處于過剩狀態理論上未必適合購買
但受制于購房資格和其他需求比較優質的資產也可以考慮重要的是識別這些包租背后是否存在重大隱患
比如租金是否高于市場價比如是否需要繳納軟裝費
比如承租方是否為白板公司
比如租金是夠可以直接抵扣房款比如開發商是否毫無知名度
對此毫無了解的消費者
很容易被套路迷惑因為開發商出具的種種條件
怎么看都不會虧本但羊毛出在羊身上
開發商套路的起點
就在于他們不會吃虧
優質資產不用擔心銷售問題需要開發商“虧本賣吆喝”的房子
大概率存在某種缺陷
比如離市區遠，配套不完善等消費者一定不要聽信他們的一面之詞理性判斷，避免踩雷不要相信天上掉餡餅的好事END
主筆 | 白小白
編輯 | 四少
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