碧桂園「迷途」
作者｜Frank
編輯｜Jesse
對于四線小城出來的selina來說，給父母買套養老的房子是她奮斗這么久最大的心愿。寒窗苦讀十年，大城市打拼十年，讓selina擁有了孝敬父母的想法和底氣。
而剩下的，就是找一套鐘意的房子了。
她帶著雙親走遍了這個小城幾乎所有的新開樓盤，只有那套奢華的樣板間讓她駐足流連，當走進房門時，兩旁高挑的迎賓小姐嬌聲喊道：“碧桂園，給你一個五星級的家。”
而窗外，不遠處工地上正在進行著日夜不分的嘈雜與轟鳴。
圖//pexels
碧桂園，這家成立于廣東順德的地產商最早依靠高端住宅發家起步，幫助沿海地區先富起來的群體改善宅居讓窮苦出身的楊國強實現了財富躍遷，但在三十年后，碧桂園的聲名響徹華夏大地則是依靠自己三四五線城鎮里高速且辛勤的耕耘積累下的。
中國房地產的黃金期無論是二十年，還是三十年，都與碧桂園的成長發展歷程高度重合。但往昔的榮光并不能閃爍出永恒的光芒。
隨著國內房地產政策的調整，碧桂園面臨著比過去三十年更難研判的市場前景，何況三條紅線下的常態化監管徹底重塑一眾房企的經營形態。
碧桂園需要破圈，這家體量巨大的房企一邊在與時間賽跑，一邊在“饑餓”地找尋恰合它的機遇。“暗夜”將臨，碧桂園依然需要在贊譽和責難同樣聲浪嘈雜的伴隨下，“奪路狂行”。
“哀鴻”中翩翩起舞，緊箍咒下望見“錢途”
在房地產調控不斷加碼、三道紅線、因城施策等等背景之下，特別是還有新冠疫情突至造成市場冰封的情況下，在最新的年度財報中，碧桂園披露的經營數據依舊相當喜人，2020年碧桂園實現總收入4629億元，毛利約1009億元，凈利潤約541億元。截至2020年12月31日，碧桂園錄得不含增值稅的已售未結收入7851億元。
碧桂園作為十強房企中唯一環比增長的企業，其增幅高達15.45%。
而且一向對外低調的碧桂園公開表態：“公司有信心未來三年每年錄得10%的權益銷售額增長！”
大環境下行，而碧桂園卻公開承諾要逆市上行。勇氣可嘉的同時，底氣何來？
圖/網絡
首先，回籠資金占比高達91%，2020年回收款額5193億。而且，負債總額下降至3265億，同比下降11.7%。同時得益于經營數據的強悍，碧桂園的融資成本極低。
盡管觸及了三道紅線之一的資產負債率紅線，但碧桂園依然充滿信心，何況僅高于紅線10%的原因很大程度上在于疫情之下市場的暫時性萎縮和需求速凍，一旦考核年度進入到市場放量更加平穩的2021年，相信財報數據將更有看點。
碧桂園對未來的信心來自于當下的成績，更來自于對未來的布局。在國家加快新型城鎮化人口進程的背景下，預計在2025年將城鎮人口比例提高至65%，而在剛剛過去的2020年，這個統計數字為60%。
此次城鎮化進程，毫無疑問將圍繞國內長三角、珠三角、環渤海、長江中游、川渝經濟帶等城市群進行。而碧桂園在以上國內最為成熟發達的經濟圈內，均提前布局了涵蓋至此區域內三四五線城鎮的建設用地。
這可能是中國房地產最后一次迎接以人口紅利驅動的市場，也可能是第一次地產商集體以新姿態迎接市場洗禮的的至真群像。
無論主題是告別榮光亦或重塑未來，在市場爆發的前夜，碧桂園都已備好“彈藥”，枕戈待旦。
一個傳奇人物塑造的“紅與黑”
當下所有碧桂園取得的成績都離不開它的創始人—楊國強的運籌帷幄。這位18歲之前沒有穿過鞋的窮苦農民，人生角色從包工頭到碧桂園董事局主席，傳奇色彩極為濃厚。
其個人的執著和努力造就了碧桂園從無到有，從小到大的奇跡。而當碧桂園在飛速壯大的同時，作為龐大家族企業的主導者，楊國強注入給這家公司強烈個人色彩的同時，又塑造了一套可以極速復制又備受爭議的商業生存模式。
碧桂園從跨入千億房企俱樂部到七千八百億的地產翹楚，中間只花了不到十年的時間。而這中間曾經橫亙在碧桂園面前的兩座大山是恒大和萬科。
彎道超車常見，彎道超最好的車確實不常見。
這一切都要回溯到楊國強在碧桂園內部實施的一項激勵計劃：成就共享計劃。
當項目可以在一年內實現資金全部回籠，且達到一定的利潤標準時，項目的負責人將會分享該項目利潤的20%。而與此同時，碧桂園還制定了嚴格未達標懲罰措施。
圖/pexels
重賞之下必有勇夫。從那時起，碧桂園的業績開始一飛沖天。2012年全年銷售額476億，2013年全年銷售1060億，2014年全年銷售額1288億。
三年銷售額翻了接近三倍的碧桂園讓楊國強看到了效果非凡的激勵效果，隨后這位慷慨的董事局主席又將激勵計劃升級成同心共享計劃，設立項目跟投機制，在該激勵計劃中集團董事、副總裁、中心負責人及區域總裁、項目經理要強制跟投，其他員工自愿跟投。集團員工要投資所有項目，占比不高于5%；區域總裁、項目經理等僅須投資自己區域的項目，占比不高于10%。加總后，全部員工可跟投不高于15%的股權比例。
此舉之下，接下來的財報數字更加炫目：2015年銷售1401億，2016年3088億，2017年5508億，2018年7146億……
然而，在這一系列嘆為觀止的數字下，支撐起它們的卻是碧桂園主導下快到近乎“違背科學規律”的建筑周期和“岌岌可危”的建筑質量。
為了實現銷售額的增長和資金回籠再流通，碧桂園有一套自己區別于業界常識的管理模式，比如“789”法，要求新入市項目，開盤一周內去化率不低于70%；買地后，首期開工須銷售80%的貨量；新入市項目，開盤當月去化率要達90%。再比如早期的“567”法，要求買地之后5個月開盤銷售，6個月現金回籠，7個月達到收支平衡。
這套以突出飛速運轉的管理模式再輔以超高的激勵收益刺激，造就了碧桂園業績的突飛猛進。
在這個速度的刺激下，下一個目標當然是萬億大關！這是任何一家民營企業甚至國營企業都難以觸及的摩天高度。而為了更快的實現這個目標，碧桂園勢必要推出更加激進的管理手段確保業績的高幅度增長。
于是，有了升級版的“4568”法，即4個月賣樓，5個月回款，6個月現金流為正，8個月再投資。
住宅建設總是有自身規律在其中的，比如行業內七天蓋一層樓就認為效率比較出色了，但據報道碧桂園內部的速度記錄為三天蓋一層。
如果沒有事故，沒有質量問題，任何人應該給碧桂園由衷豎起大拇指，驚嘆贊賞這家房企的管理水平和施工效率。
圖/pexels
但是，恰恰相反的是，碧桂園商業大躍進的幾年來，也正是其施工事故頻發，建筑質量屢屢被曝低劣的時期。
2020年4月28日，廣東河源紫金縣紫城鎮碧桂園建筑工地發生1起高處墜落的生產安全事故，致1人死亡。
2020年3月23日，安徽阜陽市潁上縣碧桂園天譽二標段項目，1名腳手架班組工人在進行腳手架拆除作業時，不慎從26層墜落至地面死亡。
2020年3月11日，安徽銅陵閱西湖項目發生一起傷亡事件，造成1人死亡。
2018年8月1日，江蘇南通啟東碧桂園中邦上海城二期一處在建樓房樓頂著火。
2018年7月26日，受短時強降雨及瞬時大風影響，安徽省六安市金安區碧桂園城市之光一標段工地，發生板房坍塌事故，造成7人死亡，2人重傷。
……
一系列觸目驚心的事故背后，是支撐碧桂園高速運轉的高周轉策略開始凸顯出的負面效應。
追逐速度，追逐效率，本質就是在追逐利益。而利益趨勢下，一些違章、違規甚至違法的建筑手段一擁而上，出事也就是早晚的事了。
可是，楊國強一手締造的碧桂園，其紅與黑，是與非，早已經不是一針金錢刺激的“興奮劑”所能解決的了。
碧桂園窘境：避不開的「夕陽」，望不到的「黎明」
在國家堅持”房住不炒“下的房地產基調下，住宅回歸居住屬性已是大勢所趨。
限貸、限購、限售，一系列強力措施之下讓房地產市場逐漸回歸理性。而“三條紅線“的設立，更是對高度依賴資金回籠再流通的房企們敲響的警鐘。
融資成本低，融資門檻低的黃金時代一去不復返，保持穩定而健康的財務水平，才是未來各大房企應該長期處于的狀態。
在房地產調控和國家人口紅利漸退的大背景下，想要按照往昔的經營節奏維持企業生存幾乎是不可能的事，調整經營策略，尋找可以拉動效益的業務增長點成了當下各家房企的重中之重。
如踩滿三條紅線的恒大，在全國范圍內傾力打折房源只為促銷，幾乎是其銷售歷史上的首次，強大的售賣力度只為了迅速回籠資金，保證回到安全紅線之內。
圖/pexels
同時，恒大也在尋找新的產業風口，比如在新能源汽車領域投入巨大的資金，上馬恒大汽車項目，都是為了在主業地產即將回歸穩定利潤的情況留下發力的后手。
碧桂園也面臨這樣的問題，而楊國強選擇的突圍路徑是建筑機器人和現代農場。
從思路來看，這兩條承載了碧桂園中興的道路依然是農民出身的楊國強曾經熟悉的傳統領域，它們之間甚至有著某些可以復用的科技理念。
但將傳統領域移植到新賽道起跑的碧桂園，除了有錢外，還有其他的優勢嗎？
以建筑機器人為例，2018年6月碧桂園深圳機器人產業園落地開始，碧桂園的機器人業務就像坐上了火箭，7月成立全資子公司博智林，9月在廣東順德建機器人谷，12月與清華合作成立機器人聯合研究院。
啟動初期碧桂園投入動作巨大而迅速，但這并不能意味著之后的推進都會順風順水。實際上，即使在最高光的2019年，央視新聞報道碧桂園旗下的地磚鋪貼機器人、墻紙鋪貼機器人和PC內墻板安裝機器人等9款建筑機器人，高度肯定機器人帶來的效率革新時，其他行業內部人士對碧桂園研發生產的機器人仍持謹慎態度。
圖/碧桂園官微
“但從目前的建筑水平來看，除非建筑材料能有大突破，否則短時間蓋完的房子沒人敢住。”一位行業相關人士如此評價碧桂園機器人的功能作用。
而事實上，號稱將投入800億預算的博智林，在大規模招攬高學歷人才后，公司規模已達到7000人規模，但是其主要負責人—執行總裁一再更換，體現出楊國強對于整個公司的運作發展難言滿意的態度。
從行業技術頂尖人才的沈崗、周小天到碧桂園嫡系部隊出身的張志遠，更換頻率快到讓人應接不暇。
而在這期間，博智林更是被爆出大規模裁員新聞，讓人不勝唏噓。不過這樣的情形倒是印證初期某些內部員工的感受：“整個公司都是新的，招了一堆高學歷沒經驗整天講流程不做事的人回來。“
而在用人策略上，搞科技的博智林倒是和搞地產的碧桂園有著一脈相承的傳統，那就是超大強度。
楊國強要求機器人項目像地產項目那樣，實現高速運作，而批復的項目周期竟只有可憐的兩個月，員工每日的高壓工作在所難免。
圖/網絡
而處處進展未達預期的情況下，人員離職的比例也一直處于高位，何況還有曾經的內部人士斷言“800億投資，實際到賬可能都不到十分之一……”
除了建筑機器人，另一個碧桂園重拳出擊的產業就是現代農場。
在黑龍江北大荒建三江，碧桂園的無人化農場可謂搞得熱火朝天。超萬畝的農地，依靠無人機，農機等機械設備將以往農業耕種的所有環節實現無人化作業，這對于農業大國的我們來說，具有十分重要的探索意義和標桿作用。
盡管農業無人化可以幫助人們從繁重的勞動中解放出來，毫無疑問是未來農業的發展方向。但是從我國目前農業所處的條件和水平來看，大規模實現農業無人化顯然并沒有到成熟的時機。
除去少數具備地形條件的平原地區，大多數耕種地區都處在山地、丘陵等復雜地勢，對于開展農業無人化有著極難克服的困難。
同時，退一萬步講，依靠農業無人化解放勞動力之后，全社會如何消化釋放出來的勞動力，是國家層面、戰略層面、產業層面多管齊下才能解決的問題。以目前初始的條件，恐怕碧桂園還不能完整給出一整套社會層面上的無人化農場解決方案。
楊國強帶領下的碧桂園想要適應新的產業形勢，找到承載吸引人眼球的新故事載體，從建筑機器人和無人化農場來看，恐怕短期內不太樂觀。
結語
selina回家好好做了做關于碧桂園的功課，這家低調又聞名全國的房企到底是個什么樣的存在，她實在想得腦殼疼，甚至她開始懷疑自己聽到迎賓小姐口中的歡迎語是“五星級”還是“五星期”。
圖/pexels
而碧桂園的掌舵人楊國強也不比selina省心多少。他為碧桂園選擇的路線短時間內見到效益難上加難。站好房企的最后一班崗，成了當下碧桂園需要好好掙錢的第一要務。
帶領碧桂園經過風風雨雨即將三十年的楊國強，看起來在耳順之時努力撥開了困擾自家巨型房企的發展迷霧：該怎么認錢，又該怎么認路。
參考資料：
1.《碧桂園的雞血、狗血和人血》花兒街參考
2.《碧桂園的800億機器人夢，燒了兩年，陷入窘境》智東西
3.《碧桂園近三年20余起安全事故，中了高周轉的“毒”？》地產最前線
*題圖源自pexels
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