作者｜Frank
編輯｜Jesse

對(duì)于四線小城出來(lái)的selina來(lái)說(shuō)，給父母買(mǎi)套養(yǎng)老的房子是她奮斗這么久最大的心愿。寒窗苦讀十年，大城市打拼十年，讓selina擁有了孝敬父母的想法和底氣。

而剩下的，就是找一套鐘意的房子了。

她帶著雙親走遍了這個(gè)小城幾乎所有的新開(kāi)樓盤(pán)，只有那套奢華的樣板間讓她駐足流連，當(dāng)走進(jìn)房門(mén)時(shí)，兩旁高挑的迎賓小姐嬌聲喊道：“碧桂園，給你一個(gè)五星級(jí)的家。”

而窗外，不遠(yuǎn)處工地上正在進(jìn)行著日夜不分的嘈雜與轟鳴。

圖//pexels

碧桂園，這家成立于廣東順德的地產(chǎn)商最早依靠高端住宅發(fā)家起步，幫助沿海地區(qū)先富起來(lái)的群體改善宅居讓窮苦出身的楊國(guó)強(qiáng)實(shí)現(xiàn)了財(cái)富躍遷，但在三十年后，碧桂園的聲名響徹華夏大地則是依靠自己三四五線城鎮(zhèn)里高速且辛勤的耕耘積累下的。

中國(guó)房地產(chǎn)的黃金期無(wú)論是二十年，還是三十年，都與碧桂園的成長(zhǎng)發(fā)展歷程高度重合。但往昔的榮光并不能閃爍出永恒的光芒。

隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策的調(diào)整，碧桂園面臨著比過(guò)去三十年更難研判的市場(chǎng)前景，何況三條紅線下的常態(tài)化監(jiān)管徹底重塑一眾房企的經(jīng)營(yíng)形態(tài)。

碧桂園需要破圈，這家體量巨大的房企一邊在與時(shí)間賽跑，一邊在“饑餓”地找尋恰合它的機(jī)遇。“暗夜”將臨，碧桂園依然需要在贊譽(yù)和責(zé)難同樣聲浪嘈雜的伴隨下，“奪路狂行”。

 “哀鴻”中翩翩起舞，緊箍咒下望見(jiàn)“錢(qián)途”

在房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼、三道紅線、因城施策等等背景之下，特別是還有新冠疫情突至造成市場(chǎng)冰封的情況下，在最新的年度財(cái)報(bào)中，碧桂園披露的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)依舊相當(dāng)喜人，2020年碧桂園實(shí)現(xiàn)總收入4629億元，毛利約1009億元，凈利潤(rùn)約541億元。截至2020年12月31日，碧桂園錄得不含增值稅的已售未結(jié)收入7851億元。

碧桂園作為十強(qiáng)房企中唯一環(huán)比增長(zhǎng)的企業(yè)，其增幅高達(dá)15.45%。

而且一向?qū)ν獾驼{(diào)的碧桂園公開(kāi)表態(tài)：“公司有信心未來(lái)三年每年錄得10%的權(quán)益銷(xiāo)售額增長(zhǎng)！”

大環(huán)境下行，而碧桂園卻公開(kāi)承諾要逆市上行。勇氣可嘉的同時(shí)，底氣何來(lái)？

圖/網(wǎng)絡(luò)

首先，回籠資金占比高達(dá)91%，2020年回收款額5193億。而且，負(fù)債總額下降至3265億，同比下降11.7%。同時(shí)得益于經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的強(qiáng)悍，碧桂園的融資成本極低。

盡管觸及了三道紅線之一的資產(chǎn)負(fù)債率紅線，但碧桂園依然充滿信心，何況僅高于紅線10%的原因很大程度上在于疫情之下市場(chǎng)的暫時(shí)性萎縮和需求速凍，一旦考核年度進(jìn)入到市場(chǎng)放量更加平穩(wěn)的2021年，相信財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)將更有看點(diǎn)。

碧桂園對(duì)未來(lái)的信心來(lái)自于當(dāng)下的成績(jī)，更來(lái)自于對(duì)未來(lái)的布局。在國(guó)家加快新型城鎮(zhèn)化人口進(jìn)程的背景下，預(yù)計(jì)在2025年將城鎮(zhèn)人口比例提高至65%，而在剛剛過(guò)去的2020年，這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)字為60%。

此次城鎮(zhèn)化進(jìn)程，毫無(wú)疑問(wèn)將圍繞國(guó)內(nèi)長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、長(zhǎng)江中游、川渝經(jīng)濟(jì)帶等城市群進(jìn)行。而碧桂園在以上國(guó)內(nèi)最為成熟發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，均提前布局了涵蓋至此區(qū)域內(nèi)三四五線城鎮(zhèn)的建設(shè)用地。

這可能是中國(guó)房地產(chǎn)最后一次迎接以人口紅利驅(qū)動(dòng)的市場(chǎng)，也可能是第一次地產(chǎn)商集體以新姿態(tài)迎接市場(chǎng)洗禮的的至真群像。

無(wú)論主題是告別榮光亦或重塑未來(lái)，在市場(chǎng)爆發(fā)的前夜，碧桂園都已備好“彈藥”，枕戈待旦。

一個(gè)傳奇人物塑造的“紅與黑”

當(dāng)下所有碧桂園取得的成績(jī)都離不開(kāi)它的創(chuàng)始人—楊國(guó)強(qiáng)的運(yùn)籌帷幄。這位18歲之前沒(méi)有穿過(guò)鞋的窮苦農(nóng)民，人生角色從包工頭到碧桂園董事局主席，傳奇色彩極為濃厚。

其個(gè)人的執(zhí)著和努力造就了碧桂園從無(wú)到有，從小到大的奇跡。而當(dāng)碧桂園在飛速壯大的同時(shí)，作為龐大家族企業(yè)的主導(dǎo)者，楊國(guó)強(qiáng)注入給這家公司強(qiáng)烈個(gè)人色彩的同時(shí)，又塑造了一套可以極速?gòu)?fù)制又備受爭(zhēng)議的商業(yè)生存模式。

碧桂園從跨入千億房企俱樂(lè)部到七千八百億的地產(chǎn)翹楚，中間只花了不到十年的時(shí)間。而這中間曾經(jīng)橫亙?cè)诒坦饒@面前的兩座大山是恒大和萬(wàn)科。

彎道超車(chē)常見(jiàn)，彎道超最好的車(chē)確實(shí)不常見(jiàn)。

這一切都要回溯到楊國(guó)強(qiáng)在碧桂園內(nèi)部實(shí)施的一項(xiàng)激勵(lì)計(jì)劃：成就共享計(jì)劃。

當(dāng)項(xiàng)目可以在一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金全部回籠，且達(dá)到一定的利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人將會(huì)分享該項(xiàng)目利潤(rùn)的20%。而與此同時(shí)，碧桂園還制定了嚴(yán)格未達(dá)標(biāo)懲罰措施。

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重賞之下必有勇夫。從那時(shí)起，碧桂園的業(yè)績(jī)開(kāi)始一飛沖天。2012年全年銷(xiāo)售額476億，2013年全年銷(xiāo)售1060億，2014年全年銷(xiāo)售額1288億。

三年銷(xiāo)售額翻了接近三倍的碧桂園讓楊國(guó)強(qiáng)看到了效果非凡的激勵(lì)效果，隨后這位慷慨的董事局主席又將激勵(lì)計(jì)劃升級(jí)成同心共享計(jì)劃，設(shè)立項(xiàng)目跟投機(jī)制，在該激勵(lì)計(jì)劃中集團(tuán)董事、副總裁、中心負(fù)責(zé)人及區(qū)域總裁、項(xiàng)目經(jīng)理要強(qiáng)制跟投，其他員工自愿跟投。集團(tuán)員工要投資所有項(xiàng)目，占比不高于5%；區(qū)域總裁、項(xiàng)目經(jīng)理等僅須投資自己區(qū)域的項(xiàng)目，占比不高于10%。加總后，全部員工可跟投不高于15%的股權(quán)比例。

此舉之下，接下來(lái)的財(cái)報(bào)數(shù)字更加炫目：2015年銷(xiāo)售1401億，2016年3088億，2017年5508億，2018年7146億……

然而，在這一系列嘆為觀止的數(shù)字下，支撐起它們的卻是碧桂園主導(dǎo)下快到近乎“違背科學(xué)規(guī)律”的建筑周期和“岌岌可危”的建筑質(zhì)量。

為了實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)和資金回籠再流通，碧桂園有一套自己區(qū)別于業(yè)界常識(shí)的管理模式，比如“789”法，要求新入市項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)一周內(nèi)去化率不低于70%；買(mǎi)地后，首期開(kāi)工須銷(xiāo)售80%的貨量；新入市項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)當(dāng)月去化率要達(dá)90%。再比如早期的“567”法，要求買(mǎi)地之后5個(gè)月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，6個(gè)月現(xiàn)金回籠，7個(gè)月達(dá)到收支平衡。

這套以突出飛速運(yùn)轉(zhuǎn)的管理模式再輔以超高的激勵(lì)收益刺激，造就了碧桂園業(yè)績(jī)的突飛猛進(jìn)。

在這個(gè)速度的刺激下，下一個(gè)目標(biāo)當(dāng)然是萬(wàn)億大關(guān)！這是任何一家民營(yíng)企業(yè)甚至國(guó)營(yíng)企業(yè)都難以觸及的摩天高度。而為了更快的實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，碧桂園勢(shì)必要推出更加激進(jìn)的管理手段確保業(yè)績(jī)的高幅度增長(zhǎng)。

于是，有了升級(jí)版的“4568”法，即4個(gè)月賣(mài)樓，5個(gè)月回款，6個(gè)月現(xiàn)金流為正，8個(gè)月再投資。

住宅建設(shè)總是有自身規(guī)律在其中的，比如行業(yè)內(nèi)七天蓋一層樓就認(rèn)為效率比較出色了，但據(jù)報(bào)道碧桂園內(nèi)部的速度記錄為三天蓋一層。

如果沒(méi)有事故，沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題，任何人應(yīng)該給碧桂園由衷豎起大拇指，驚嘆贊賞這家房企的管理水平和施工效率。

圖/pexels

但是，恰恰相反的是，碧桂園商業(yè)大躍進(jìn)的幾年來(lái)，也正是其施工事故頻發(fā)，建筑質(zhì)量屢屢被曝低劣的時(shí)期。

2020年4月28日，廣東河源紫金縣紫城鎮(zhèn)碧桂園建筑工地發(fā)生1起高處墜落的生產(chǎn)安全事故，致1人死亡。

2020年3月23日，安徽阜陽(yáng)市潁上縣碧桂園天譽(yù)二標(biāo)段項(xiàng)目，1名腳手架班組工人在進(jìn)行腳手架拆除作業(yè)時(shí)，不慎從26層墜落至地面死亡。

2020年3月11日，安徽銅陵閱西湖項(xiàng)目發(fā)生一起傷亡事件，造成1人死亡。

2018年8月1日，江蘇南通啟東碧桂園中邦上海城二期一處在建樓房樓頂著火。

2018年7月26日，受短時(shí)強(qiáng)降雨及瞬時(shí)大風(fēng)影響，安徽省六安市金安區(qū)碧桂園城市之光一標(biāo)段工地，發(fā)生板房坍塌事故，造成7人死亡，2人重傷。

……

一系列觸目驚心的事故背后，是支撐碧桂園高速運(yùn)轉(zhuǎn)的高周轉(zhuǎn)策略開(kāi)始凸顯出的負(fù)面效應(yīng)。

追逐速度，追逐效率，本質(zhì)就是在追逐利益。而利益趨勢(shì)下，一些違章、違規(guī)甚至違法的建筑手段一擁而上，出事也就是早晚的事了。

可是，楊國(guó)強(qiáng)一手締造的碧桂園，其紅與黑，是與非，早已經(jīng)不是一針金錢(qián)刺激的“興奮劑”所能解決的了。

碧桂園窘境：避不開(kāi)的「夕陽(yáng)」，望不到的「黎明」

在國(guó)家堅(jiān)持”房住不炒“下的房地產(chǎn)基調(diào)下，住宅回歸居住屬性已是大勢(shì)所趨。

限貸、限購(gòu)、限售，一系列強(qiáng)力措施之下讓房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性。而“三條紅線“的設(shè)立，更是對(duì)高度依賴(lài)資金回籠再流通的房企們敲響的警鐘。

融資成本低，融資門(mén)檻低的黃金時(shí)代一去不復(fù)返，保持穩(wěn)定而健康的財(cái)務(wù)水平，才是未來(lái)各大房企應(yīng)該長(zhǎng)期處于的狀態(tài)。

在房地產(chǎn)調(diào)控和國(guó)家人口紅利漸退的大背景下，想要按照往昔的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏維持企業(yè)生存幾乎是不可能的事，調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，尋找可以拉動(dòng)效益的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)成了當(dāng)下各家房企的重中之重。

如踩滿三條紅線的恒大，在全國(guó)范圍內(nèi)傾力打折房源只為促銷(xiāo)，幾乎是其銷(xiāo)售歷史上的首次，強(qiáng)大的售賣(mài)力度只為了迅速回籠資金，保證回到安全紅線之內(nèi)。

圖/pexels

同時(shí)，恒大也在尋找新的產(chǎn)業(yè)風(fēng)口，比如在新能源汽車(chē)領(lǐng)域投入巨大的資金，上馬恒大汽車(chē)項(xiàng)目，都是為了在主業(yè)地產(chǎn)即將回歸穩(wěn)定利潤(rùn)的情況留下發(fā)力的后手。

碧桂園也面臨這樣的問(wèn)題，而楊國(guó)強(qiáng)選擇的突圍路徑是建筑機(jī)器人和現(xiàn)代農(nóng)場(chǎng)。

從思路來(lái)看，這兩條承載了碧桂園中興的道路依然是農(nóng)民出身的楊國(guó)強(qiáng)曾經(jīng)熟悉的傳統(tǒng)領(lǐng)域，它們之間甚至有著某些可以復(fù)用的科技理念。

但將傳統(tǒng)領(lǐng)域移植到新賽道起跑的碧桂園，除了有錢(qián)外，還有其他的優(yōu)勢(shì)嗎？

以建筑機(jī)器人為例，2018年6月碧桂園深圳機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園落地開(kāi)始，碧桂園的機(jī)器人業(yè)務(wù)就像坐上了火箭，7月成立全資子公司博智林，9月在廣東順德建機(jī)器人谷，12月與清華合作成立機(jī)器人聯(lián)合研究院。

啟動(dòng)初期碧桂園投入動(dòng)作巨大而迅速，但這并不能意味著之后的推進(jìn)都會(huì)順風(fēng)順?biāo)?shí)際上，即使在最高光的2019年，央視新聞報(bào)道碧桂園旗下的地磚鋪貼機(jī)器人、墻紙鋪貼機(jī)器人和PC內(nèi)墻板安裝機(jī)器人等9款建筑機(jī)器人，高度肯定機(jī)器人帶來(lái)的效率革新時(shí)，其他行業(yè)內(nèi)部人士對(duì)碧桂園研發(fā)生產(chǎn)的機(jī)器人仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

圖/碧桂園官微

“但從目前的建筑水平來(lái)看，除非建筑材料能有大突破，否則短時(shí)間蓋完的房子沒(méi)人敢住。”一位行業(yè)相關(guān)人士如此評(píng)價(jià)碧桂園機(jī)器人的功能作用。

而事實(shí)上，號(hào)稱(chēng)將投入800億預(yù)算的博智林，在大規(guī)模招攬高學(xué)歷人才后，公司規(guī)模已達(dá)到7000人規(guī)模，但是其主要負(fù)責(zé)人—執(zhí)行總裁一再更換，體現(xiàn)出楊國(guó)強(qiáng)對(duì)于整個(gè)公司的運(yùn)作發(fā)展難言滿意的態(tài)度。

從行業(yè)技術(shù)頂尖人才的沈崗、周小天到碧桂園嫡系部隊(duì)出身的張志遠(yuǎn)，更換頻率快到讓人應(yīng)接不暇。

而在這期間，博智林更是被爆出大規(guī)模裁員新聞，讓人不勝唏噓。不過(guò)這樣的情形倒是印證初期某些內(nèi)部員工的感受：“整個(gè)公司都是新的，招了一堆高學(xué)歷沒(méi)經(jīng)驗(yàn)整天講流程不做事的人回來(lái)。“

而在用人策略上，搞科技的博智林倒是和搞地產(chǎn)的碧桂園有著一脈相承的傳統(tǒng)，那就是超大強(qiáng)度。

楊國(guó)強(qiáng)要求機(jī)器人項(xiàng)目像地產(chǎn)項(xiàng)目那樣，實(shí)現(xiàn)高速運(yùn)作，而批復(fù)的項(xiàng)目周期竟只有可憐的兩個(gè)月，員工每日的高壓工作在所難免。

圖/網(wǎng)絡(luò)

而處處進(jìn)展未達(dá)預(yù)期的情況下，人員離職的比例也一直處于高位，何況還有曾經(jīng)的內(nèi)部人士斷言“800億投資，實(shí)際到賬可能都不到十分之一……”

除了建筑機(jī)器人，另一個(gè)碧桂園重拳出擊的產(chǎn)業(yè)就是現(xiàn)代農(nóng)場(chǎng)。

在黑龍江北大荒建三江，碧桂園的無(wú)人化農(nóng)場(chǎng)可謂搞得熱火朝天。超萬(wàn)畝的農(nóng)地，依靠無(wú)人機(jī)，農(nóng)機(jī)等機(jī)械設(shè)備將以往農(nóng)業(yè)耕種的所有環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)無(wú)人化作業(yè)，這對(duì)于農(nóng)業(yè)大國(guó)的我們來(lái)說(shuō)，具有十分重要的探索意義和標(biāo)桿作用。

盡管農(nóng)業(yè)無(wú)人化可以幫助人們從繁重的勞動(dòng)中解放出來(lái)，毫無(wú)疑問(wèn)是未來(lái)農(nóng)業(yè)的發(fā)展方向。但是從我國(guó)目前農(nóng)業(yè)所處的條件和水平來(lái)看，大規(guī)模實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)無(wú)人化顯然并沒(méi)有到成熟的時(shí)機(jī)。

除去少數(shù)具備地形條件的平原地區(qū)，大多數(shù)耕種地區(qū)都處在山地、丘陵等復(fù)雜地勢(shì)，對(duì)于開(kāi)展農(nóng)業(yè)無(wú)人化有著極難克服的困難。

同時(shí)，退一萬(wàn)步講，依靠農(nóng)業(yè)無(wú)人化解放勞動(dòng)力之后，全社會(huì)如何消化釋放出來(lái)的勞動(dòng)力，是國(guó)家層面、戰(zhàn)略層面、產(chǎn)業(yè)層面多管齊下才能解決的問(wèn)題。以目前初始的條件，恐怕碧桂園還不能完整給出一整套社會(huì)層面上的無(wú)人化農(nóng)場(chǎng)解決方案。

楊國(guó)強(qiáng)帶領(lǐng)下的碧桂園想要適應(yīng)新的產(chǎn)業(yè)形勢(shì)，找到承載吸引人眼球的新故事載體，從建筑機(jī)器人和無(wú)人化農(nóng)場(chǎng)來(lái)看，恐怕短期內(nèi)不太樂(lè)觀。

結(jié)語(yǔ)

selina回家好好做了做關(guān)于碧桂園的功課，這家低調(diào)又聞名全國(guó)的房企到底是個(gè)什么樣的存在，她實(shí)在想得腦殼疼，甚至她開(kāi)始懷疑自己聽(tīng)到迎賓小姐口中的歡迎語(yǔ)是“五星級(jí)”還是“五星期”。

圖/pexels

而碧桂園的掌舵人楊國(guó)強(qiáng)也不比selina省心多少。他為碧桂園選擇的路線短時(shí)間內(nèi)見(jiàn)到效益難上加難。站好房企的最后一班崗，成了當(dāng)下碧桂園需要好好掙錢(qián)的第一要?jiǎng)?wù)。

帶領(lǐng)碧桂園經(jīng)過(guò)風(fēng)風(fēng)雨雨即將三十年的楊國(guó)強(qiáng)，看起來(lái)在耳順之時(shí)努力撥開(kāi)了困擾自家巨型房企的發(fā)展迷霧：該怎么認(rèn)錢(qián)，又該怎么認(rèn)路。

參考資料：

1.《碧桂園的雞血、狗血和人血》花兒街參考

2.《碧桂園的800億機(jī)器人夢(mèng)，燒了兩年，陷入窘境》智東西

3.《碧桂園近三年20余起安全事故，中了高周轉(zhuǎn)的“毒”？》地產(chǎn)最前線

*題圖源自pexels