自如如何“切換自如”？
【潮汐商業評論/文】
租房，是很多年輕人踏入社會的“第一課”，也是經受社會毒打的開端。
作為一名北漂多年的過來者，也曾見識過“二房東們”上演的“種種套路”，比如房租到期時不退押金、以衛生費名義多收租金、電器維修亂收費等，這些形形色色的手段讓租戶們“防不勝防”。所以，自如、蛋殼、相寓等互聯網租房公司的出現，給那些北上廣深打拼的年輕人帶來了一些憧憬——希望能以略微高昂的價格換取一個靠譜的棲身之所。
不過，持續的漲價也讓很多租客感到“亞歷山大”。
01 屢被投訴
一直以來，自如等手握大量房源的大中介機構，不僅在租房市場中有著較高的知名度，更是在市場定價權方面具有影響力，這種影響力還體現在對于房租漲價的拿捏。
不久前，上海市房地產經紀行業協會發文稱，多家租賃企業代表簽署承諾書，承諾不哄抬租金、不虛假宣傳、不克扣租金、不惡意競爭、不強制服務、不推諉扯皮；經紀機構承諾不哄抬租金、不虛假宣傳、不賺取差價、不隱瞞欺詐、不參與群租、不推諉扯皮。
其中，自如、建信、魔方、相寓等8家租賃企業承諾，今年底前掛牌出租房源不漲租金。
不過，即便如此，租客的“怨言”仍不絕于耳。
在新浪黑貓平臺，有租戶反映，其在一些平臺續租的價格漲幅達到22%，遠超住建部規定的“城市住房租金年度漲幅不超過5%”；上海自如的租戶也有反映其今年漲幅達到7.2%，不符規定；有租戶也將自己現居的租金價格和續租價格進行了對比。
對此，自如方面的反饋主要為，“房源價格會根據房源位置、市場價格走向、產品配置等多方因素進行參考，價格會適當進行調整。”、“當前續約價格已低于市場價”等。也就是說，自如認為其“漲價”有情可原。
但根據了解，有租戶在自如租房合同到期后，其租房形式變為直租，房租在上漲的情況下，還需要向自如繳納服務費，而且，保潔服務卻被取消了。對租戶來說，租金漲了，但自如提供的服務少了，單給自如的錢卻沒少。
相比那些吃相難看的中小型黑中介，自如簡潔清爽的裝修風格、相應的配套服務也被年輕人所認可。但自如的算盤打得啪啪響，而綁定的年輕人卻有些無奈。
02 美與現實
當然，自如也希望能夠通過一些創新實現產品和服務的增值，比如打造高級租賃資產。
10月20日，在“自如十周年暨2022新產品發布會”上，自如發布了設計感引領居住風尚的心舍、曼舍等居住產品。根據自如首席產品官范敏俊介紹，曼舍系列專注城市高端定制設計，心舍系列則是兼具美學、功能、空間的品質整租產品。
“城市在巨變，圍繞城市生活中最重要的居住生活，城市租住群體對房屋品質、生活服務、科技體驗等都提出了更高的要求”，自如董事長、CEO熊林表示，在當下，人們對城市居住生活已有了更高期待，比如對美、對價值、對尊重，甚至對環保、對安全等，而自如也在持續推動居住產品向更高品質、更多品類、更具設計與美學感上改變。
不過，走高大上路線是否和那些在北上廣深打拼賺錢的年輕租戶需求匹配呢？
根據國內的一家居住服務平臺調查數據顯示：有近七成畢業青年可接受的租金水平在2000元以下，且無論是一線城市，還是新一線城市，1000-2000元均是畢業青年可接受月房租占比最多的價格區間。
對于自如的目標租戶群體來說，租金是權重極高的考量因素，目前，自如房源的平均價格已經高出其他品牌一檔，自如想要通過繼續改善裝修提升租金水平的難度不小。
根據住建部在8月31日發布的《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，明確提出城市住房租金年度漲幅不超過5%。此外，上海、北京、深圳等城市也出臺政策穩定住房租賃市場。
提升房源品質的想法固然美好，但最終這些美好事物的成本最終都會轉移到租房者身上，固然有用戶愿意為此買單，但對于多數的年輕用戶來說，租金或許才是首要考量的因素，這也是值得自如關注的方向。
03 轉型突圍？
2020年蛋殼的暴雷，讓以自如為代表的的租賃公司暴露出不小的風險，調整運營模式、降低成本成為擺在他們面前的一道難題，而自如給出的答案便是——“增益租”。
在“增益租”模式下，房東自行承擔房屋裝修、配置成本，自如則不再吃房東與租客之間的價差，以實際租金與房東分成。也就是說，自如將房屋的裝修成本轉移給房東，由自如自擔市場風險變為與房東共同承擔市場下行風險。
對自如來說，“增益租”模式降低了前期投入過重的弊病，有向輕資產模式轉向的趨勢；但對房東來說風險較大，前期的裝修投入偏大，且收益存在不確定性。
在當下波動頻繁的租賃市場中，“增益租”的確對房東有一定的保護作用。根據自如的表述，房子租出去后，如果市場預期走低，自如會給業主提供8成左右的保底收益；市場情況向好，年底會向業主進行收益分成。自如強調，即使房源沒有出租，上述保底收益仍會支付給房東。
中原地產首席分析師張大偉指出，“在過去，房東不需要投入成本就能收到房租，現在卻要說服他們進行裝修，一部人就會考慮未來可能存在的變動，一旦換房，這部分損失怎么辦。”
根據自如COO梁占華此前披露的數據，截至7月底，自如對個人房東首創委托新模式“增益租”業主委托新模式在全國的房源持有量達18827間，“增益租”產品平均出租周期僅為4.7天，分別贏得了業主99%的滿意度和租客93%的滿意度。
也許，自如真的能依靠“增益租”俘獲業主的心，而對于部分租客來說，希望自如在產品和服務上能夠少點套路，多些真誠。
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