從1978到2018，你想不到的中國地產40年（二）
來源丨六耳侯（ID:liuerhou111）
作者丨六耳
原創內容，轉載請參照轉載說明
【1999—2003年 發榮滋長，中國房地產從0到1的快速裂變】
一個人一生可以擁有幾套房子？你想過嗎？我問過很多人，從幾套到多套，從1套到30套，從模糊到具體數字，答案五花八門。
假設我們把這個問題放到2000年前后的中國，那么，你會有準確的答案嗎？如果沒有，請在下面的故事中尋找答案。
◆東方猶太人和房的故事◆
猶太人，大家并不陌生。沒錯，就是希特勒要趕盡殺絕的那個種族。這個只有1600萬人的民族，一直是智慧和財富的代名詞。
世界上最富有同時也是最神秘的羅斯柴爾德家族，就是純粹的猶太人家族。“奔馳”汽車、銀行和蘇伊士運河是這個家族送給人類的禮物。
19世紀的歐洲流行這樣一種說法：“歐洲有六大強國：大不列顛英國、法國、俄羅斯、奧匈帝國、普魯士和羅斯柴爾德家族。”
美國400大富豪排行榜中，有45%是猶太人。邁克爾·布隆伯格、索羅斯、巴菲特，馬克·扎克伯格、拉里·埃里森，每一個名字都是一段傳奇，而這些人全部都是猶太人。
美國有一句戲言，“世界的錢裝在美國人的口袋里；而美國人的錢卻裝在猶太人的口袋里” ▲網絡圖片
在中國，
也有這樣的一群人，
他們白手起家、艱苦奮斗、闖蕩天下、四海為家。
憑借對財富近乎本能的執著追求和強烈敏感的商業嗅覺，活躍在全球87個國家和地區，將皮鞋、眼鏡 、服裝、鎖具等生意開遍全世界。
他們被稱為“東方的猶太人”，他們的名字叫：溫州人。
▲網絡圖片
溫州人的精明仿佛是深入骨髓的。
在上世紀90年代，溫州的大小老板們看準中國城鎮化趨勢漸起，高舉百萬量級的資金迅速涌入房地產市場。短短三年，就把溫州的房價從2000元/平米炒到7000元/平米。
此時，在距離溫州500公里之外的上海，頒布了一大利好：只要在上海買房，立刻獲得藍印戶口，一并解決子女讀書、就業等問題。這樣的政策對溫州人來說，是絕對的低風險、高回報的價值洼地。不說讓子女接受上海的良好教育，光房價比溫州低一半這條，就足以讓他們趨之若鶩了。
▲網絡圖片 ：溫州炒房團上海搶房
不少溫州人紛紛涌向上海購房，上海的開發商嘗到甜頭之后，便開始在《溫州晚報》、《溫州商報》、《溫州都市報》三大本地媒體上猛砸廣告。媒體借此之便，組織人數眾多的“溫州看房團”奔赴上海。
▲網絡圖片 ：：溫州炒房團漫畫
2001年8月18日，150人的溫州看房團浩浩蕩蕩來到上海專程來買房。彼時，上海房產協會甚至受到市政府的指示：“一定要把溫州看房團服務好。”這一次，溫州人砸下5000萬，兩個月后，又一波溫州看房團來臨，再次成交8000萬。
2000年—2002年，三年間溫州看房團奔赴上海近百次，次次爆滿。一時間，“溫州看房團”名揚四海，于是江湖上開始流傳出各種版本溫州人買房的故事。
【江湖傳說】
據上海當地售樓員表示，見過一位腰掛60把鑰匙的溫州老板，每天唯一的工作就是挨家挨戶收租金。一天兩戶，一個月正好收完。而這樣的大富豪，穿著普通每天還擠著公交車去收租，讓人誤以為是收水電費的。
▲▲▲
“溫州看房團”席卷上海樓市也僅僅是一個開始，隨后的很長一段時間，溫州人迅速把戰場從上海轉向全國。
2001年7月13日，北京申奧成功。這樣的利好極大推動了中國房地產的上升速度，而溫州人的反應速度更快。同年8月，第一支“溫州看房團”抵達北京，134人的看房團創造了過億元的成交額；幾天后另一支“溫州看房團”也抵達杭州；10月，溫州第二支看房隊伍再次前往北京。
▲網絡圖片：溫州炒房團足跡
在很長一段時間內，“溫州看房團”在北京、杭州、重慶、青島等地大量購買房產，所到之處無不引起房價飆升。據媒體統計，僅2004年在溫州本地舉辦的房展會，就吸引了10萬溫州人參觀，5000平米的展廳人滿為患，堪比國慶黃金周，最終現場成交15億元。
◆飆升的房價和成交量還帶動了什么？◆
“溫州看房團”和上海房子熱賣，只是彼時中國房地產上升期的縮影，自結束福利分房開始，政府頒布了一系列推動市場發展的利好政策，全面鼓勵個人買房。再加上申奧成功、加入WTO這樣的重大利好，中國房地產的起步似乎占盡了天時、地利、人和。
▲1999年市場利好政策
這種種的推動，全面釋放了中國房地產市場的活力。據不完全統計，1999年個人消費占到了全國房地產消費總量的70％多，上海、江蘇、廣東已接近90％，個人已經成為房地產消費的主體。
房地產項目的熱銷，帶動了其附屬產業的迅猛發展。“房地產專業展會”、“房地產類媒體”、“房地產廣告公司“、營銷代理公司”等配套服務商群體逐漸開始形成。
?房展會成為房地產項目展示的舞臺
以北京為例，四季房展、城市房展、北京房交會（又稱：軍博房展）是彼時京城頗具影響的三大房展會品牌，也是展示房地產項目最直接的舞臺。每次展會開發商們都不惜巨資搭建各具風格的特裝展位，組織舉辦各種促銷活動和表演以吸引購房者的關注，展會現場熱鬧非凡人滿為患。
▲京城三大房展
?各類媒體集中爆發“地產聲音”
相比展會上項目的爭奇斗艷，京城的媒體陣營也同樣成為開發商的必爭之地。紙媒、雜志、電視、網絡都紛紛出現了地產板塊或地產欄目，以滿足房地產行業的廣告需求。
北京電視臺的地產欄目：北京房產報道、置業直通車、老王說房等
報紙媒體：《北京青年報》、《北京晚報》、《京華時報》、《北京晨報》、《精品購物指南》、《信報》、《新京報》、《參考消息》、《環球時報》等
雜志媒體：《樓市》、《新地產》、《安家》等
網絡媒體：搜房網、新浪房產頻道（樂居前身）、搜狐焦點網等
以《北京青年報》、《北京晚報》、《京華時報》、《北京晨報》、《精品購物指南》和《信報》為首的六家紙媒，組成了京城地產廣告投放的第一集團軍。
據北京紅石房地產服務機構廣告監測中心數據顯示，2003年房地產項目在上述六家媒體投放的廣告額突破10個億，達到109589.48萬元。
2003年北青的房地產廣告總收入為67833.08萬元，占整個市場份額的61.90%，而且，北青幾乎每月的市場占有率均在60%以上。另外，2003年北晚、京華、北晨、精品、信報的收入分別為24605.84萬元、5727.11萬元、5115.15萬元、3838.40萬元和2469.91萬元。
▲2003年六家報紙媒體房地產廣告收入
?營銷代理公司粉墨登場
營銷代理公司一直作為開發商不可或缺的協作團隊存在著。國內最有名氣的營銷代理公司，是早期由鄧智仁創立的香港利達行。
利達行于1984年創立，1990年進入內地。直至2003年利達行關閉，鄧智仁在中國房地產營銷歷史上留下了濃重的一筆，現在行業內沿用的營銷手法和制度，如：“分成制”、“傭金制”等都是出自鄧智仁之手，用他自己的話說就是“中國房地產營銷的歷史是從我開始的”。
▲網絡圖片：利達行——鄧智仁
鄧智仁及其團隊在大陸創造了多個營銷策劃第一，如：中國第一個外銷項目──深圳金田別墅之策劃人；上海市第一個外銷項目──浦東世界廣場之銷售策劃人；北京市第一個外銷項目──玫瑰園之策劃人。代理銷售過全國各地的房地產項目200多個，前期策劃20多個。
最被人津津樂道的，是其代理銷售的萬通新世界廣場項目。當時鄧智仁使用了較先進的“超出底價分成法”來與開發商合作。當時萬通新世界項目的底價是12000元/平米，超出部分代理行與開發商六四分賬，即：代理行六，開發商四。
▲網絡圖片：萬通新世界廣場
為了確保項目的成功營銷，利達行在該項目上的廣告費花了200萬美金，這樣大手筆的廣告投放在當時的市場上是難以想象的。但鄧智仁硬是這樣做了，也正是如此才將萬通新世界廣場項目賣到了當時市價的三倍，而利達行也因此賺了近一個億的傭金（人民幣）。
▲彼時中國知名代理機構（排名不分先后）
?開發商的新智腦——房地產廣告全案公司
如果說營銷代理公司是開發商沖在一線的軍隊，那么房地產廣告全案公司就是開發商的智腦。
在諸多廣告公司中，攬勝廣告是被圈內人贊譽為大神級公司的存在。原因無他，就因為它的老板叫——楊海華。
▲互動百科楊海華介紹
楊海華開創了中國房地產廣告的一個獨特的創作格局，與當下的“地產廣告一大抄”形成了鮮明的對比，他這種獨特，幾乎無法被復制，一看到這種風格，大家都會說這是攬勝的作品，這是楊海華的風格。
也正因為如此，楊海華和攬勝被圈內人追捧，誰的項目想迅速打開市場博得關注，誰的項目銷售不佳想迅速打開局面，找楊海華找攬勝，就對了。
當年，北京的世貿天階項目，喊出一句：“全北京，向上看”，被整個京城地產界所知悉。而里外里公寓，也隨著一句：“一切可以重新設計”，從一個銷售幾近停滯的項目，短時間內銷售一空。
楊海華對項目的洞悉，絕不僅僅停留在表象，他更關注項目戰略上的問題。協助開發商從戰略到操盤模式上，做出最適合的調整。也正因為如此，攬勝廣告的每一部作品都會廣泛的引起關注引發話題，甚至都被奉為經典。而對楊海華其人，圈內同行也是少有的口碑頗佳。
▲攬勝服務過的部分地產項目
除了攬勝廣告之外，彼時的中國還涌現出了一大批優秀的地產廣告公司，如：紅鶴溝通、東方博文、世紀瑞博等。
▲彼時中國知名廣告全案公司（排名不分先后）
◆不平凡的2003，大起大落的中國房地產◆
結束福利分房之后，中國房地產的發展幾乎一年一個臺階，快速增長的房價讓主管部門和民間，對于行業是否出現泡沫的問題引發了爭論。
而這場爭論還沒來得及展開，一場突如其來的“非典”，讓2003年的中國房地產經歷了短暫的低潮。
▲網絡圖片：非典時期，某樓盤銷售在講解房源
直至同年5月疫情得到控制，經濟社會秩序才開始慢慢恢復。
隨后，處于郊區的低密度住宅成為了這一輪疫情后的市場新寵。當“非典”愁云散盡，中國房地產的現實情境卻并沒有苦盡甘來，而是陷入了又一場反復起落的境地。
2003年2月18日 國土資源部發布了緊急通知，要求停止別墅類項目的土地供應，過量供應的地方要認真清理。對不符合國家產業政策的項目、不切實際的形象工程及政績工程項目、別墅項目、高爾夫項目，一律不予報批。
2003年5月 最高人民法院公布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，第一次為解決商品房買賣糾紛提供了法律依據。
2003年6月8日 國務院總理溫家寶簽署第379號國務院令，并于9月1日正式公布實施中國第一個《物業管理條例》。該條例的出臺從一定程度上又打破了地產開發商包辦小區物業的壟斷局面。
2003年6月13日 央行發布《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，業內俗稱“121號文”，對房地產開發商的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金等７個方面的貸款政策作出調整，給地產業帶來的更是一場強烈地震。
SOHO中國董事長潘石屹當時表示，“這是10年來對房地產業最嚴厲的政策”。而時任全國工商聯住宅產業商會輪值主席、華遠集團總裁任志強第一次以行業協會的名義反對，直接抨擊限制房地產貸款的“121號文件”，稱這個文件更多的是閉門造車。
任志強成為地產界最受關注的人物之一。
▲網絡圖片：任志強
正當業界普遍怨聲載道、渴望松綁的時候，8月31日，國務院正式下發了首次明確房地產已經成為國民經濟支柱產業、表態支持房地產市場發展的文件——《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，俗稱“國務院18號文件”。
文件明確提出“發展住房信貸，強化管理服務”，“對符合條件的房地產開發企業和房地產項目，要繼續加大信貸支持力度”。
18號文件的出臺不僅在于對受傷的房地產業的撫慰，它在止住行業“唱衰風”的同時，明確了政府和企業各自不同的職能定位。這給地產界吃了一顆“定心丸”。
也正是從2003年開始，之后的十年間中國房地產迎來了高速發展的“黃金十年”！
◆ 五年間的其他地產大事件 ◆
1999年
以莫天全為主要創始人的搜房網正式成立。中國的第一個跨地域房地產垂直門戶也真正開啟了它的十年歷程；
重新修繕的王府井步行街開街；
郭英成與大哥郭俊偉、弟弟郭英智在香港創辦佳兆業集團；
易小迪離開萬通創辦陽光100；
中國硅谷“中關村科技園”開工建設；
胡潤于中國建國50年之契機，首次發布“中國內地50強”榜單。
2000年
全國房地產開發投資額達5000億元；
華遠地產董事長任志強在參觀SOHO現代城樣板間后，向潘石屹致信《朋友之間的交流》提出尖銳問題，“SOHO現代城不像辦公不像居住，適合現在的北京嗎？”
北京陽光100項目開發商請來澳大利亞、新加坡三位世界著名建筑大師為其設計藍圖，在業內引起轟動；
北京出現職業炒房人。他們以較低價格拍得房子再適時倒手賣出，這種職業炒房人身份，引起業內人士爭議；
北京市商務中心建設管理辦公室斥資70萬美金，公開向海內外征集CBD最佳設計方案。
2001年
我國加入世界貿易組織，成為其第143個成員；
國際奧委會主席薩馬蘭奇先生在莫斯科宣布：北京成為2008年奧運會主辦城市；
第一代萬達廣場橫空出世：單店模式，每一層設置一種商業業態，但每種業態打造前，都引入例如沃爾瑪等知名品牌，帶動其他鋪位的銷售，業態和盈利模式較為簡單。代表：江漢路萬達廣場；
福布斯中國富豪排行榜中，開發商占28人；
《福布斯》雜志評選出“全球最優秀300家小企業”，萬科公司排名第六位。
2002年
我國實行土地招投標制度；
萬通六君子之一的潘石屹成立SOHO中國有限公司；
“告別空調暖氣”，張在東和鋒尚國際公寓名震地產圈；
這是國內在建筑領域第一次全面引進歐洲高舒適度低能耗設計體系，第一個將歐洲混凝土采暖制冷系統和置換式新風系統引進中國，通過對建筑進行合理選材和技術優化，不用暖氣和空調，就能讓房間保持20-26℃的溫度。
萬科在全國銷售住宅1.1萬多套，按住宅銷售面積來算，萬科已成為全世界第一的開發商；
廣州富力地產擊敗包括SOHO中國在內的諸多競爭者，以32億元取得廣渠門（東三環雙井橋西側）地塊，命名“富力城”。
2003年
非典在北京爆發，隨后疫情向全國擴散。全國新建商品房價格在經歷短暫低迷后繼續保持上漲態勢，上漲幅度為4.84%；
北京棕櫚泉國際公寓向朝陽醫院捐資100萬，以感謝醫護人員為戰勝“非典”、保護人民群眾生命健康付出的巨大努力；
國土資源部叫停別墅用地的供應，一時間低密度住宅成為"搶手貨；
建外SOHO年度銷售額達到33.2億元人民幣，創單體項目銷售新高；
北京土地整理儲備中心舉行成立以來的第一次土地拍賣會，天津順馳以9.05億元天價中標，高出起拍價4.75億元，改寫北京土地市場價格標準（北京大興黃村）；
“堅石公司蒸發”。在北京有14家分部的中介經紀公司堅石突然人間蒸發，經營者以及所有業務員均失蹤，北京市受騙房東房客達數百人，被騙資金涉及近千萬元，引發了北京市中介行業的誠信危機；
北京首都創業集團有限公司重組。其房地產業務成立的首創置業股份有限公司，在香港宣布全球發售5.64億股H股，發行價每股不超過1.68港元；同年，首創集團旗下公司主持開發的“陽光上東”項目，開盤均價1萬元/㎡以上，打造東四環“富人區”。
本章總結：從1999年至2003年的五年間，中國的房地產發展宛如破土而出的種子，對周遭的環境充滿好奇，在不斷的探索中適應，在不斷的適應中成長，在不斷的成長中壯大。文中提到的所有事和所有人，都是這發榮滋長的五年留下的歷史印記。而這些，也成為了中國房地產黃金十年的序曲。后來的十年，愈發精彩更讓人期待。
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