來源丨六耳侯（ID:liuerhou111）

作者丨六耳

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【1999—2003年  發(fā)榮滋長，中國房地產(chǎn)從0到1的快速裂變】

一個人一生可以擁有幾套房子？你想過嗎？我問過很多人，從幾套到多套，從1套到30套，從模糊到具體數(shù)字，答案五花八門。

假設我們把這個問題放到2000年前后的中國，那么，你會有準確的答案嗎？如果沒有，請在下面的故事中尋找答案。

◆東方猶太人和房的故事◆

猶太人，大家并不陌生。沒錯，就是希特勒要趕盡殺絕的那個種族。這個只有1600萬人的民族，一直是智慧和財富的代名詞。

世界上最富有同時也是最神秘的羅斯柴爾德家族，就是純粹的猶太人家族?！氨捡Y”汽車、銀行和蘇伊士運河是這個家族送給人類的禮物。

19世紀的歐洲流行這樣一種說法：“歐洲有六大強國：大不列顛英國、法國、俄羅斯、奧匈帝國、普魯士和羅斯柴爾德家族。”

美國400大富豪排行榜中，有45%是猶太人。邁克爾·布隆伯格、索羅斯、巴菲特，馬克·扎克伯格、拉里·埃里森，每一個名字都是一段傳奇，而這些人全部都是猶太人。

美國有一句戲言，“世界的錢裝在美國人的口袋里；而美國人的錢卻裝在猶太人的口袋里”  ▲網(wǎng)絡圖片 

在中國，

也有這樣的一群人，

他們白手起家、艱苦奮斗、闖蕩天下、四海為家。

憑借對財富近乎本能的執(zhí)著追求和強烈敏感的商業(yè)嗅覺，活躍在全球87個國家和地區(qū)，將皮鞋、眼鏡 、服裝、鎖具等生意開遍全世界。

他們被稱為“東方的猶太人”，他們的名字叫：溫州人。

▲網(wǎng)絡圖片 

溫州人的精明仿佛是深入骨髓的。

在上世紀90年代，溫州的大小老板們看準中國城鎮(zhèn)化趨勢漸起，高舉百萬量級的資金迅速涌入房地產(chǎn)市場。短短三年，就把溫州的房價從2000元/平米炒到7000元/平米。

此時，在距離溫州500公里之外的上海，頒布了一大利好：只要在上海買房，立刻獲得藍印戶口，一并解決子女讀書、就業(yè)等問題。這樣的政策對溫州人來說，是絕對的低風險、高回報的價值洼地。不說讓子女接受上海的良好教育，光房價比溫州低一半這條，就足以讓他們趨之若鶩了。

▲網(wǎng)絡圖片 ：溫州炒房團上海搶房

不少溫州人紛紛涌向上海購房，上海的開發(fā)商嘗到甜頭之后，便開始在《溫州晚報》、《溫州商報》、《溫州都市報》三大本地媒體上猛砸廣告。媒體借此之便，組織人數(shù)眾多的“溫州看房團”奔赴上海。

▲網(wǎng)絡圖片 ：：溫州炒房團漫畫

2001年8月18日，150人的溫州看房團浩浩蕩蕩來到上海專程來買房。彼時，上海房產(chǎn)協(xié)會甚至受到市政府的指示：“一定要把溫州看房團服務好?！边@一次，溫州人砸下5000萬，兩個月后，又一波溫州看房團來臨，再次成交8000萬。

2000年—2002年，三年間溫州看房團奔赴上海近百次，次次爆滿。一時間，“溫州看房團”名揚四海，于是江湖上開始流傳出各種版本溫州人買房的故事。

【江湖傳說】

據(jù)上海當?shù)厥蹣菃T表示，見過一位腰掛60把鑰匙的溫州老板，每天唯一的工作就是挨家挨戶收租金。一天兩戶，一個月正好收完。而這樣的大富豪，穿著普通每天還擠著公交車去收租，讓人誤以為是收水電費的。 

▲▲▲

“溫州看房團”席卷上海樓市也僅僅是一個開始，隨后的很長一段時間，溫州人迅速把戰(zhàn)場從上海轉(zhuǎn)向全國。

2001年7月13日，北京申奧成功。這樣的利好極大推動了中國房地產(chǎn)的上升速度，而溫州人的反應速度更快。同年8月，第一支“溫州看房團”抵達北京，134人的看房團創(chuàng)造了過億元的成交額；幾天后另一支“溫州看房團”也抵達杭州；10月，溫州第二支看房隊伍再次前往北京。

▲網(wǎng)絡圖片：溫州炒房團足跡

在很長一段時間內(nèi)，“溫州看房團”在北京、杭州、重慶、青島等地大量購買房產(chǎn)，所到之處無不引起房價飆升。據(jù)媒體統(tǒng)計，僅2004年在溫州本地舉辦的房展會，就吸引了10萬溫州人參觀，5000平米的展廳人滿為患，堪比國慶黃金周，最終現(xiàn)場成交15億元。

◆飆升的房價和成交量還帶動了什么？◆

“溫州看房團”和上海房子熱賣，只是彼時中國房地產(chǎn)上升期的縮影，自結(jié)束福利分房開始，政府頒布了一系列推動市場發(fā)展的利好政策，全面鼓勵個人買房。再加上申奧成功、加入WTO這樣的重大利好，中國房地產(chǎn)的起步似乎占盡了天時、地利、人和。

▲1999年市場利好政策 

這種種的推動，全面釋放了中國房地產(chǎn)市場的活力。據(jù)不完全統(tǒng)計，1999年個人消費占到了全國房地產(chǎn)消費總量的70％多，上海、江蘇、廣東已接近90％，個人已經(jīng)成為房地產(chǎn)消費的主體。

房地產(chǎn)項目的熱銷，帶動了其附屬產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展?！胺康禺a(chǎn)專業(yè)展會”、“房地產(chǎn)類媒體”、“房地產(chǎn)廣告公司“、營銷代理公司”等配套服務商群體逐漸開始形成。

?房展會成為房地產(chǎn)項目展示的舞臺

以北京為例，四季房展、城市房展、北京房交會（又稱：軍博房展）是彼時京城頗具影響的三大房展會品牌，也是展示房地產(chǎn)項目最直接的舞臺。每次展會開發(fā)商們都不惜巨資搭建各具風格的特裝展位，組織舉辦各種促銷活動和表演以吸引購房者的關注，展會現(xiàn)場熱鬧非凡人滿為患。

▲京城三大房展

?各類媒體集中爆發(fā)“地產(chǎn)聲音”

相比展會上項目的爭奇斗艷，京城的媒體陣營也同樣成為開發(fā)商的必爭之地。紙媒、雜志、電視、網(wǎng)絡都紛紛出現(xiàn)了地產(chǎn)板塊或地產(chǎn)欄目，以滿足房地產(chǎn)行業(yè)的廣告需求。

• 北京電視臺的地產(chǎn)欄目：北京房產(chǎn)報道、置業(yè)直通車、老王說房等

• 報紙媒體：《北京青年報》、《北京晚報》、《京華時報》、《北京晨報》、《精品購物指南》、《信報》、《新京報》、《參考消息》、《環(huán)球時報》等

• 雜志媒體：《樓市》、《新地產(chǎn)》、《安家》等

• 網(wǎng)絡媒體：搜房網(wǎng)、新浪房產(chǎn)頻道（樂居前身）、搜狐焦點網(wǎng)等

以《北京青年報》、《北京晚報》、《京華時報》、《北京晨報》、《精品購物指南》和《信報》為首的六家紙媒，組成了京城地產(chǎn)廣告投放的第一集團軍。

據(jù)北京紅石房地產(chǎn)服務機構(gòu)廣告監(jiān)測中心數(shù)據(jù)顯示，2003年房地產(chǎn)項目在上述六家媒體投放的廣告額突破10個億，達到109589.48萬元。

2003年北青的房地產(chǎn)廣告總收入為67833.08萬元，占整個市場份額的61.90%，而且，北青幾乎每月的市場占有率均在60%以上。另外，2003年北晚、京華、北晨、精品、信報的收入分別為24605.84萬元、5727.11萬元、5115.15萬元、3838.40萬元和2469.91萬元。

▲2003年六家報紙媒體房地產(chǎn)廣告收入

?營銷代理公司粉墨登場

營銷代理公司一直作為開發(fā)商不可或缺的協(xié)作團隊存在著。國內(nèi)最有名氣的營銷代理公司，是早期由鄧智仁創(chuàng)立的香港利達行。

利達行于1984年創(chuàng)立，1990年進入內(nèi)地。直至2003年利達行關閉，鄧智仁在中國房地產(chǎn)營銷歷史上留下了濃重的一筆，現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)沿用的營銷手法和制度，如：“分成制”、“傭金制”等都是出自鄧智仁之手，用他自己的話說就是“中國房地產(chǎn)營銷的歷史是從我開始的”。

▲網(wǎng)絡圖片：利達行——鄧智仁 

鄧智仁及其團隊在大陸創(chuàng)造了多個營銷策劃第一，如：中國第一個外銷項目──深圳金田別墅之策劃人；上海市第一個外銷項目──浦東世界廣場之銷售策劃人；北京市第一個外銷項目──玫瑰園之策劃人。代理銷售過全國各地的房地產(chǎn)項目200多個，前期策劃20多個。

最被人津津樂道的，是其代理銷售的萬通新世界廣場項目。當時鄧智仁使用了較先進的“超出底價分成法”來與開發(fā)商合作。當時萬通新世界項目的底價是12000元/平米，超出部分代理行與開發(fā)商六四分賬，即：代理行六，開發(fā)商四。

▲網(wǎng)絡圖片：萬通新世界廣場

為了確保項目的成功營銷，利達行在該項目上的廣告費花了200萬美金，這樣大手筆的廣告投放在當時的市場上是難以想象的。但鄧智仁硬是這樣做了，也正是如此才將萬通新世界廣場項目賣到了當時市價的三倍，而利達行也因此賺了近一個億的傭金（人民幣）。

▲彼時中國知名代理機構(gòu)（排名不分先后）

?開發(fā)商的新智腦——房地產(chǎn)廣告全案公司

如果說營銷代理公司是開發(fā)商沖在一線的軍隊，那么房地產(chǎn)廣告全案公司就是開發(fā)商的智腦。

在諸多廣告公司中，攬勝廣告是被圈內(nèi)人贊譽為大神級公司的存在。原因無他，就因為它的老板叫——楊海華。

▲互動百科楊海華介紹

楊海華開創(chuàng)了中國房地產(chǎn)廣告的一個獨特的創(chuàng)作格局，與當下的“地產(chǎn)廣告一大抄”形成了鮮明的對比，他這種獨特，幾乎無法被復制，一看到這種風格，大家都會說這是攬勝的作品，這是楊海華的風格。

也正因為如此，楊海華和攬勝被圈內(nèi)人追捧，誰的項目想迅速打開市場博得關注，誰的項目銷售不佳想迅速打開局面，找楊海華找攬勝，就對了。

當年，北京的世貿(mào)天階項目，喊出一句：“全北京，向上看”，被整個京城地產(chǎn)界所知悉。而里外里公寓，也隨著一句：“一切可以重新設計”，從一個銷售幾近停滯的項目，短時間內(nèi)銷售一空。

楊海華對項目的洞悉，絕不僅僅停留在表象，他更關注項目戰(zhàn)略上的問題。協(xié)助開發(fā)商從戰(zhàn)略到操盤模式上，做出最適合的調(diào)整。也正因為如此，攬勝廣告的每一部作品都會廣泛的引起關注引發(fā)話題，甚至都被奉為經(jīng)典。而對楊海華其人，圈內(nèi)同行也是少有的口碑頗佳。

▲攬勝服務過的部分地產(chǎn)項目

除了攬勝廣告之外，彼時的中國還涌現(xiàn)出了一大批優(yōu)秀的地產(chǎn)廣告公司，如：紅鶴溝通、東方博文、世紀瑞博等。

▲彼時中國知名廣告全案公司（排名不分先后）

◆不平凡的2003，大起大落的中國房地產(chǎn)◆

結(jié)束福利分房之后，中國房地產(chǎn)的發(fā)展幾乎一年一個臺階，快速增長的房價讓主管部門和民間，對于行業(yè)是否出現(xiàn)泡沫的問題引發(fā)了爭論。

而這場爭論還沒來得及展開，一場突如其來的“非典”，讓2003年的中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了短暫的低潮。

▲網(wǎng)絡圖片：非典時期，某樓盤銷售在講解房源 

直至同年5月疫情得到控制，經(jīng)濟社會秩序才開始慢慢恢復。

隨后，處于郊區(qū)的低密度住宅成為了這一輪疫情后的市場新寵。當“非典”愁云散盡，中國房地產(chǎn)的現(xiàn)實情境卻并沒有苦盡甘來，而是陷入了又一場反復起落的境地。

• 2003年2月18日  國土資源部發(fā)布了緊急通知，要求停止別墅類項目的土地供應，過量供應的地方要認真清理。對不符合國家產(chǎn)業(yè)政策的項目、不切實際的形象工程及政績工程項目、別墅項目、高爾夫項目，一律不予報批。
  

• 2003年5月  最高人民法院公布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，第一次為解決商品房買賣糾紛提供了法律依據(jù)。

• 2003年6月8日  國務院總理溫家寶簽署第379號國務院令，并于9月1日正式公布實施中國第一個《物業(yè)管理條例》。該條例的出臺從一定程度上又打破了地產(chǎn)開發(fā)商包辦小區(qū)物業(yè)的壟斷局面。

• 2003年6月13日  央行發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，業(yè)內(nèi)俗稱“121號文”，對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金等７個方面的貸款政策作出調(diào)整，給地產(chǎn)業(yè)帶來的更是一場強烈地震。

SOHO中國董事長潘石屹當時表示，“這是10年來對房地產(chǎn)業(yè)最嚴厲的政策”。而時任全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會輪值主席、華遠集團總裁任志強第一次以行業(yè)協(xié)會的名義反對，直接抨擊限制房地產(chǎn)貸款的“121號文件”，稱這個文件更多的是閉門造車。

任志強成為地產(chǎn)界最受關注的人物之一。

▲網(wǎng)絡圖片：任志強  

正當業(yè)界普遍怨聲載道、渴望松綁的時候，8月31日，國務院正式下發(fā)了首次明確房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)、表態(tài)支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的文件——《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，俗稱“國務院18號文件”。

文件明確提出“發(fā)展住房信貸，強化管理服務”，“對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目，要繼續(xù)加大信貸支持力度”。

18號文件的出臺不僅在于對受傷的房地產(chǎn)業(yè)的撫慰，它在止住行業(yè)“唱衰風”的同時，明確了政府和企業(yè)各自不同的職能定位。這給地產(chǎn)界吃了一顆“定心丸”。

也正是從2003年開始，之后的十年間中國房地產(chǎn)迎來了高速發(fā)展的“黃金十年”！

◆ 五年間的其他地產(chǎn)大事件 ◆

1999年

• 以莫天全為主要創(chuàng)始人的搜房網(wǎng)正式成立。中國的第一個跨地域房地產(chǎn)垂直門戶也真正開啟了它的十年歷程；

• 重新修繕的王府井步行街開街；

• 郭英成與大哥郭俊偉、弟弟郭英智在香港創(chuàng)辦佳兆業(yè)集團；

• 易小迪離開萬通創(chuàng)辦陽光100；

• 中國硅谷“中關村科技園”開工建設；

• 胡潤于中國建國50年之契機，首次發(fā)布“中國內(nèi)地50強”榜單。

2000年

• 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達5000億元；

• 華遠地產(chǎn)董事長任志強在參觀SOHO現(xiàn)代城樣板間后，向潘石屹致信《朋友之間的交流》提出尖銳問題，“SOHO現(xiàn)代城不像辦公不像居住，適合現(xiàn)在的北京嗎？”

• 北京陽光100項目開發(fā)商請來澳大利亞、新加坡三位世界著名建筑大師為其設計藍圖，在業(yè)內(nèi)引起轟動；

• 北京出現(xiàn)職業(yè)炒房人。他們以較低價格拍得房子再適時倒手賣出，這種職業(yè)炒房人身份，引起業(yè)內(nèi)人士爭議；

• 北京市商務中心建設管理辦公室斥資70萬美金，公開向海內(nèi)外征集CBD最佳設計方案。

2001年

• 我國加入世界貿(mào)易組織，成為其第143個成員；

• 國際奧委會主席薩馬蘭奇先生在莫斯科宣布：北京成為2008年奧運會主辦城市；

• 第一代萬達廣場橫空出世：單店模式，每一層設置一種商業(yè)業(yè)態(tài)，但每種業(yè)態(tài)打造前，都引入例如沃爾瑪?shù)戎放?，帶動其他鋪位的銷售，業(yè)態(tài)和盈利模式較為簡單。代表：江漢路萬達廣場；

• 福布斯中國富豪排行榜中，開發(fā)商占28人；

• 《福布斯》雜志評選出“全球最優(yōu)秀300家小企業(yè)”，萬科公司排名第六位。

2002年

• 我國實行土地招投標制度；

• 萬通六君子之一的潘石屹成立SOHO中國有限公司；

• “告別空調(diào)暖氣”，張在東和鋒尚國際公寓名震地產(chǎn)圈；

  這是國內(nèi)在建筑領域第一次全面引進歐洲高舒適度低能耗設計體系，第一個將歐洲混凝土采暖制冷系統(tǒng)和置換式新風系統(tǒng)引進中國，通過對建筑進行合理選材和技術優(yōu)化，不用暖氣和空調(diào)，就能讓房間保持20-26℃的溫度。

• 萬科在全國銷售住宅1.1萬多套，按住宅銷售面積來算，萬科已成為全世界第一的開發(fā)商；
  

• 廣州富力地產(chǎn)擊敗包括SOHO中國在內(nèi)的諸多競爭者，以32億元取得廣渠門（東三環(huán)雙井橋西側(cè)）地塊，命名“富力城”。

2003年

• 非典在北京爆發(fā)，隨后疫情向全國擴散。全國新建商品房價格在經(jīng)歷短暫低迷后繼續(xù)保持上漲態(tài)勢，上漲幅度為4.84%；

• 北京棕櫚泉國際公寓向朝陽醫(yī)院捐資100萬，以感謝醫(yī)護人員為戰(zhàn)勝“非典”、保護人民群眾生命健康付出的巨大努力；

• 國土資源部叫停別墅用地的供應，一時間低密度住宅成為"搶手貨；

• 建外SOHO年度銷售額達到33.2億元人民幣，創(chuàng)單體項目銷售新高；

• 北京土地整理儲備中心舉行成立以來的第一次土地拍賣會，天津順馳以9.05億元天價中標，高出起拍價4.75億元，改寫北京土地市場價格標準（北京大興黃村）；

• “堅石公司蒸發(fā)”。在北京有14家分部的中介經(jīng)紀公司堅石突然人間蒸發(fā)，經(jīng)營者以及所有業(yè)務員均失蹤，北京市受騙房東房客達數(shù)百人，被騙資金涉及近千萬元，引發(fā)了北京市中介行業(yè)的誠信危機；

• 北京首都創(chuàng)業(yè)集團有限公司重組。其房地產(chǎn)業(yè)務成立的首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司，在香港宣布全球發(fā)售5.64億股H股，發(fā)行價每股不超過1.68港元；同年，首創(chuàng)集團旗下公司主持開發(fā)的“陽光上東”項目，開盤均價1萬元/㎡以上，打造東四環(huán)“富人區(qū)”。

本章總結(jié)：從1999年至2003年的五年間，中國的房地產(chǎn)發(fā)展宛如破土而出的種子，對周遭的環(huán)境充滿好奇，在不斷的探索中適應，在不斷的適應中成長，在不斷的成長中壯大。文中提到的所有事和所有人，都是這發(fā)榮滋長的五年留下的歷史印記。而這些，也成為了中國房地產(chǎn)黃金十年的序曲。后來的十年，愈發(fā)精彩更讓人期待。

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