焦點|物管企業收并購潮持續涌動 需警惕擴張背后風險暗藏
【導讀】物管行業收并購熱潮背后仍需“冷思考”！
2月14日晚間，碧桂園服務（06098.HK）發布公告稱，擬收購中梁百悅智佳服務有限公司（簡稱“中梁百悅智佳”）約93.76%股權。收購事項完成后，中梁百悅智佳將成為碧桂園服務的間接全資附屬公司。
這僅是物管企業頻繁收并購動作的一個縮影，根據第三方機構克而瑞物管統計，今年1月，物業行業共有14起收并購事件。
“對于謀取市場擴展的企業來講，迅速從0到1，以資金換時間，并購或許是最好的選擇。”財經評論員王赤坤分析道。
但克而瑞物管亦提醒，雖然收并購可為物管企業實現規模快速上升，但是規模增長亦蘊藏諸多風險，例如品牌管理、盈利等問題。
收并購潮持續
時間回撥至2021年，彼時物業行業收并購市場尤為火熱。據克而瑞物管和北京中物研協信息科技有限公司（簡稱“中物研協”）出具的《2021年物管上市公司并購市場年度報告》，相較于前三年，2021年上市物管企業披露的收并購交易總額創新高。
上述報告顯示，2018-2020年，上市物管企業披露的收并購交易總額分別為12.58億元、64.04億元、94.3億元。2021年，物業行業共有29家上市物管企業發起53項收并購，收并購交易總額達355.88億元，其中僅第一季度，上市物管企業收并購交易金額總額便高達115.21億元，已超過2020年全年交易金額。
克而瑞物管和中物研協方面認為，2021年物業行業出臺多項政策，推動了物管企業收并購發展，并且部分資金雄厚的物管企業有著規模擴大的需求，另外地產行業陷入流動性危機，這也加速了物業行業的收并購。
時至2022年，物業行業收并購市場依舊活躍。克而瑞物管統計的數據顯示，今年1月共有14起收并購事件，譬如華潤萬象生活（01209.HK）接連將禹洲集團（01628.HK）、中南建設（000961.SZ）旗下物管企業收入囊中。
圖：2022年1月物業行業收并購事件匯總表，圖由克而瑞物管制作
另據公開資料，2月8日，江西博能實業集團有限公司轉讓江西日新物業管理有限公司51%股權，深圳市萬物梁行物業服務有限公司接盤。2月中旬，金科服務（09666.HK）接盤株洲高科物業管理有限公司80%股權。
同在2月中旬，去年接連收購富力地產（02777.HK）、藍光發展（600466.SH）、花樣年（01777.HK）等地產公司旗下物管企業的碧桂園服務繼續“掃貨”，擬收購中梁百悅智佳約93.76%股權。在公告中，碧桂園服務尚未披露本次交易金額，但需提及的是，碧桂園服務2021年年內收并購總額高達207.52億元，約占物業行業收并購年度總額的58%。
2022年物業行業的收并購市場是否會持續去年的熱度？多位專家接受《中國科技投資》記者采訪時均表示，今年的物業行業收并購預計會持續去年的勢頭。
中信證券研究部在今年2月17日的研報中亦看好物業行業收并購前景，其指出：“物管行業是高度分散的，目前沒有任何公司市占率超過3%（按所有賽道綜合計算），高度分散意味著大物管公司有大量潛在可并購標的。”
與上述觀點類似，中國文化管理協會鄉村振興建設委員會副秘書長袁帥表示，物業行業的市場格局目前仍較為分散且競爭較大，擴規模、提高市場占有率依舊是物管企業重要的訴求之一，其中收并購是企業快速提高管理規模的重要方式。
另在中國指數物業研究院看來，物管企業的收并購仍將繼續，這是因為大型物業企業還具有充沛的資金，足以開展大規模的收并購，并且出于戰略發展的需要，企業也“永遠不會停下擴張的步伐”。
危與機并存
于物管企業而言，通過收并購擴大規模的同時，還需警惕擴張背后的多重風險。
前述專家袁帥表示：“目前整個物管行業仍處于較為高速發展的階段，在政策利好、技術迭代、人們普遍追求美好生活和消費升級的時代大背景下，物業服務行業將迎來新的發展機遇期。”
但袁帥亦提醒，雖然物業收并購對當前物管企業發展是一個很好的方式，但是也要防范收并購所帶來的風險，首先在實操過程中，如果企業缺乏統一的、明確的戰略發展目標和收并購方向，“則很可能導致業務選擇不準、投資結構分散、涉及行業難以實現戰略協同，最終造成并購方后期難以整合甚至是要承擔剝離非核心業務的損失”。
與此同時，袁帥認為物管企業要防范收并購中的資產、應收應付款、存貨、負債、關聯交易等財務關聯所可能帶來的陷阱和后續危機風險，以及注意無形資產，特別是核心人才可能流失所帶來的損失風險等。
克而瑞物管也持有相同的觀點，其認為，規模增長背后蘊藏諸多風險，例如大量收并購會給物管企業帶來人才稀釋、品牌管理等問題，并且如果整合失敗，企業將面臨企業毛利率下降、上市失敗等風險。
另外，克而瑞機構認為，物管行業收并購的熱度不斷提升，還需警惕地產母公司或地產關聯公司的風險蔓延。
記者注意到，2021年受融資政策收緊等影響，部分房企出現現金流緊張、風險頻發，甚至債務逾期等情況。為緩解流動性壓力，這些房企陸續出售旗下物管企業回籠資金，譬如前文提及的富力地產、藍光發展、花樣年等。
不過，在出售物管企業后，地產公司并未完全走出債務泥淖。以藍光發展為例，2月10日藍光發展發布公告稱，近期公司及下屬子公司新增到期未能償還的債務本息金額為21.16億元，截止2022年2月9日，包括銀行貸款、信托貸款 、債務融資工具等債務形式，公司累計到期未能償還的債務本息金額合計298.55億元。
克而瑞機構指出，被收購的物管企業與其原地產母公司或關聯地產公司之間的應付款是其中一個風險點，若地產公司的債務危機仍未能解除，這部分款項存在壞賬的可能。
為避免上述收并購所帶來的風險，專家袁帥建議道，收并購方在進行收并購時應充分、客觀地認識到自身實力，結合實際情況選用合適的、可持續的發展方式，切勿盲目收并購。
“并購前要進行有效的盡職調查，調研各項資質，簽訂合法合規合理有效的保障協議，通過多種科學的定價和評估模型來進行定價從而選擇有利的并購模式。”袁帥補充道。（以上來源：《中國科技投資》 記者李曉娜 楊春霞 新社匯·全媒體矩陣轉發）
圖片來源：網絡
中國文化管理協會鄉村振興建設委員會副秘書長、高級數據分析師袁帥認為：物業是房地產行業中的高毛利板塊之一，屬于優質資產。物業管理被普遍稱為房地產的第二次開發，近些年物業行業對并購保持熱衷，是在基礎物業服務仍是物企營收主要來源的當下，管理規模是影響企業收益的重要指標，而增加在管面積的最直接方式就是收并購。另外一個原因就是當前，行業的市場格局仍較為分散且競爭較大，擴規模、提高市場占有率，仍是物企重要的訴求之一，其中，收并購是企業快速提高管理規模的重要方式。
目前整個物管行業仍處于較為高速發展的階段，在政策利好、技術迭代、人們普遍追求美好生活和消費升級的時代大背景下，物業服務行業將迎來新的發展機遇期。但同時物企在并購擴張時也要預防隨之而來，表面規模上的做大做強，實質大而不強，在以服務為硬核的新商業模式上創新方面要深下功夫。物企要加強對增值服務的重視，收并購要縱向拓展至多元化服務領域以及專業化服務領域，物企在通過收并購實現規模擴張的同時，將并購范圍可延伸到多元業態，來與自身業態布局產生協同，特別是在一些文化教育、康養服務、銀發經濟、社區金融、社區團購、房產經紀、托育、智慧停車等領域正在積累新的增值服務，毛利率水平較高，是有利于物業效益增長的。
雖然物業并購對當前物企發展是一個很好的方式手段，但是也要防范并購所帶來的風險：
【1】作為資本運作手段，并購是實現戰略目標、快速擴張的渠道。但是如果在實施并購戰略時，企業缺乏統一的、明確的戰略發展目標和并購方向，則很可能導致業務選擇不準、投資結構分散、涉及行業難以實現戰略協同，最終造成并購方后期難以整合甚至是要承擔剝離非核心業務的損失。
【2】要防范并購中的資產，應收應付款，存貨，工程項目，負債，稅務，銀行賬戶，貸款，關聯交易等財務關聯所可能帶來的陷阱和后續危機風險。
【3】并購并不是僅僅來自業務的規模，一定要注意無形資產，特別是核心人才可能流失所帶來的損失風險。
【4】杜絕僥幸心理，并購流程和所有環節一定要合法合規，不要觸犯國家調控和監管的有關政策。
并購方在進行并購時應充分、客觀地認識到自身實力，結合實際情況選用合適的、可持續的發展方式，切忌僅憑一時熱情或純粹為了奪取優惠的政策資源而盲目并購，并購前要進行有效的盡職調查，調研各項資質，簽訂合法合規合理有效的保障協議，通過多種科學的定價和評估模型來對標的進行定價從而選擇有利的并購模式。
圖：新農人袁帥
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