眾創(chuàng)空間運(yùn)營商欠租跑路真相：二房東躺賺模式大勢已去！
這年頭，租客欠錢跑路的事件屢見不鮮，可這一次，連二房東也跑了！
事件始末：2017年7月，暢客投資承租上海復(fù)旦科技園旗下EMBA之家——100創(chuàng)客孵化空間，據(jù)悉創(chuàng)客100孵化空間號(hào)稱當(dāng)時(shí)最大的中國EMBA資源信息共享與創(chuàng)業(yè)孵化實(shí)體平臺(tái)，占地約4000平方米，二房東暢客投資將其打造成高檔的聯(lián)合辦公空間對外轉(zhuǎn)租以來運(yùn)營尚可，沒想到卻已經(jīng)拖欠11個(gè)月的租金，攜款跑路了，此事一出引起業(yè)內(nèi)一片嘩然。
創(chuàng)客100在業(yè)內(nèi)也是頗有知名度的眾創(chuàng)空間運(yùn)營商，這兩年各種大大小小的聯(lián)合辦公空間如雨春筍般冒出來，盡管創(chuàng)客100知名度有所下降，但畢竟還有些家底，尤其是像北京上海這些一線城市，每年都有數(shù)以萬計(jì)的初創(chuàng)公司成立，只要價(jià)格合適，二房東收租這門生意還是有搞頭的。
2014年，在政策大力扶持和資本市場的雙重推動(dòng)下，各種眾創(chuàng)空間和孵化器開始出現(xiàn)了。因其門檻低、人群開放、辦公便利化等優(yōu)點(diǎn)成為職場人士和創(chuàng)業(yè)者的不二選擇，相比租賃一套辦公寫字樓來說，入住眾創(chuàng)空間能為草根創(chuàng)業(yè)者降低不少創(chuàng)業(yè)成本。
但如今，房價(jià)飆升帶動(dòng)樓價(jià)也水漲船高，一線城市生活成本增加，而大眾創(chuàng)業(yè)的熱情有所下降，如火如荼的創(chuàng)業(yè)熱潮也趨于理性，一大批依靠二房東轉(zhuǎn)租模式運(yùn)營的眾創(chuàng)空間支撐不住了。顯然，盈利模式單一、同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重成為他們運(yùn)營難以為繼的關(guān)鍵原因。就拿去年倒閉的深圳知名眾創(chuàng)空間孔雀機(jī)構(gòu)來說，其創(chuàng)始人透露眾創(chuàng)空間大部分營收都來自租金，占總營收的7成以上。
這樣的盈利模式是非常危險(xiǎn)的，“二房東”模式是先從大房東手中將物業(yè)整層租賃過來，然后裝修成聯(lián)合辦公空間，進(jìn)行分拆轉(zhuǎn)租給多家中小型企業(yè)的模式，一方面，二房東前期付出了大量的沉沒成本（例如裝修，運(yùn)營等人力成本），其主要的收入來源就是出租運(yùn)營，如果短租企業(yè)過多或者租客續(xù)租率不高，那么二房東的壓力可想而知。
所以為什么現(xiàn)在很多眾創(chuàng)空間，聯(lián)合辦公空間都希望租客長租，盡量控制每月的空置率，為的就是緩解運(yùn)營壓力和成本，資金匱乏是制約眾創(chuàng)空間擴(kuò)張的最主要因素，即便是目前聯(lián)合辦公空間的頭部三巨頭氪空間，優(yōu)客工場和WE WORK也不可能覆蓋所有城市，有調(diào)查顯示，一家眾創(chuàng)空間至少要達(dá)到7成的入住率才有可能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡甚至小有盈利。
因此，人口密集的一二線城市成為聯(lián)合辦公空間的主要選址標(biāo)的。2014年伊始，眾創(chuàng)空間還不到50家，如今有超過4200家的眾創(chuàng)空間。一方面，一線城市聯(lián)合辦公品牌數(shù)增速環(huán)比升高，但另一方面，也有大量的聯(lián)合辦公品牌正在消失，實(shí)際上，現(xiàn)存的眾創(chuàng)空間競爭越來越激烈，依靠單一租金模式生存的民營眾創(chuàng)空間會(huì)逐步被淘汰。
眾創(chuàng)空間目前正朝著差異化、專業(yè)化、品牌化方向發(fā)展，聯(lián)合辦公空間越來越注重企業(yè)的成長與服務(wù)。在我看來，出租空間僅僅是滿足運(yùn)營短期的現(xiàn)金流，集成綜合性的創(chuàng)業(yè)孵化資源平臺(tái)才是眾創(chuàng)空間特色發(fā)展的唯一出路，有了硬件還不夠，軟件也得跟上，躺在家里收錢的二房東模式已經(jīng)一去不復(fù)返了，內(nèi)容文化建設(shè)和資源整合能力是衡量二房東綜合競爭力的關(guān)鍵指標(biāo)。
實(shí)際上，眾創(chuàng)空間（聯(lián)合辦公）的盈利模式遠(yuǎn)不止于“二房東”收租金，流量入口，商業(yè)社交和資源服務(wù)是變現(xiàn)的“三駕馬車”，空間租售的屬性逐漸弱化，企業(yè)服務(wù)的屬性逐漸加強(qiáng)，拓展多方創(chuàng)業(yè)資源配套設(shè)施的異業(yè)合作渠道也是增加眾創(chuàng)空間軟實(shí)力的重要籌碼。
共享經(jīng)濟(jì)的實(shí)質(zhì)其實(shí)就是資源的整合與利用，二房東表面的租金效益不過是眾創(chuàng)空間盈利模式的冰山一角，空間背后的附加值才是聯(lián)合辦公空間真正的魅力所在。當(dāng)入住企業(yè)達(dá)到一個(gè)峰值，線上流量與線下社交形成互通，為企業(yè)之間的撮合交易，利益共享提供了可能，從中衍生出的細(xì)分市場會(huì)迎來更大的商機(jī)藍(lán)海。
除此之外，將眾創(chuàng)空間二房東與企業(yè)命運(yùn)綁在一起，打造社群合伙人的商業(yè)模式也是可以深耕的點(diǎn)。比如企業(yè)出讓一部分股權(quán)給到眾創(chuàng)空間二房東，企業(yè)可以享受長期租金減免和免費(fèi)創(chuàng)業(yè)資源對接的各種福利，降低企業(yè)經(jīng)營成本的同時(shí)也能夠幫助他們更快的發(fā)展，眾創(chuàng)空間二房東舍棄一部分短期的利益換來了長期更高回報(bào)的可能性。
任何產(chǎn)品和盈利模式都不是一成不變的，即便是成熟的商業(yè)模式也需要不斷地迭代與進(jìn)化，這個(gè)時(shí)代沒有一個(gè)套路能一直用到老，探索盈利模式的多元化與可能性是決定企業(yè)能否生存下來的關(guān)鍵所在。
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