焦點|時隔6個月萬達商管再次遞表，押寶輕資產化是否可行？
【摘要】在遞交招股書的第六個月，珠海萬達商管傳出了申請材料失效的消息，這也引起了各界關注。一時間，業內外充斥著對于萬達商管上市進程的疑問和好奇。
隨著招股書更新數據的公開，珠海萬達商管波折的上市之路能否明朗化？
在遞交招股書的第六個月，珠海萬達商管傳出了申請材料失效的消息，這也引起了各界關注。一時間，業內外充斥著對于萬達商管上市進程的疑問和好奇。
面對市場的疑問，萬達商管相關負責人向《華夏時報》記者表示，“當前上市材料已更新補充，一切內容以招股書為準。”而這一次，很難說萬達商管不是有備而來，在4月22日更新的招股書中，萬達商管規模及經營情況較6個月以前均有所提升。
IPO一波三折
回顧萬達商管的上市之路，的確算不上容易。
從港股退市到轉戰A股，再到重新赴港上市，萬達商管用了6年。6年時間里，萬達商管從前身萬達商業轉型，經歷了私有化退市、股債雙殺、上市摸索后，萬達商管最終敲定了輕資產化運營的商業發展思路。
事實上，在2016年萬達商業從港交所退市轉戰A股后，市場很長一段時間都認為這將會是其上市的“最終歸宿”。
期間，由于公司性質的界定，萬達商業為順利上市還更名為了萬達商管，但直至2021年，萬達商管的A股上市夢也未能如愿，在2021年3月，萬達商管宣布撤離A股，并表示將再度申請赴港上市。而為再次沖擊港股，新的上市主體珠海萬達商管也在同月成立。
隨后2021年10月21日，萬達商管向香港聯交所遞交了招股說明書。至此，萬達商管6年的上市執念以再度赴港上市暫告一段落。
但在向港交所遞交招股書后的6個月后，萬達商管的上市申請材料傳出失效消息。萬達商管相關負責人向《華夏時報》記者表示，“目前申請材料已經補充更新完成，上市進度尚在推進，一切以招股書披露內容為準。”
《華夏時報》記者查閱有關信息后也發現，香港上市規則顯示，遞交IPO資料后超過6個月未完成聆訊過程會顯示為失效，香港聯交所認為原申請六個月到期后三個月內重新遞交，屬于原申請的延續。
再表上市決心
事實上，在申請材料失效的第二天，萬達商管便對招股書進行了更新補充。而在這份更新的招股書之中，萬達商管也再度向市場表了決心。
萬達商管更新后的第一張“王炸牌”便是對賭協議的完成。2021年10月，萬達商管在招股書中與其他投資者約定，將保證2021年預估實際凈利潤、2022年及2023年扣除非經常性損益的經審計凈利潤分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。而按照萬達商管更新后的招股書顯示，2021年萬達商管已完成對投資人承諾的凈利潤目標。
其次，在管規模的增長也是此次更新后招股書的較大變化之一。截至2021年12月末，萬達商管總在管項目增加至417個，在管面積由2021年6月30日的5416.9萬平米上升至2021年年末5895.4萬平米。在儲備項目上外拓明顯，截至2021年年末的161個儲備項目中，來自獨立第三方業主占比86.3%，為139個。
從招股書情況來看，萬達商管目前的管理模式分別為租賃運營模式和委托管理模式。截至2021年年底，萬達商管委托管理模式收入占總收入70.2%，收入約為164.82億元，同比增長86.49%，毛利率高達48.2%，租賃運營模式方面的毛利率為36.9％。
此外，更新的招股書也顯示，萬達商管的負債壓力也有所下降。截止2021年年底，萬達商管的資產負債率為70.9%，較上半年的80.4%降低近10%；同時流動比率也由2021年6月末的1.2增長至2021年12月末的1.3。
可以說，在重新赴港上市這件事情上，萬達商管此次決心回歸可謂底氣十足。
輕資產新出路？
《華夏時報》記者發現，在推進上市的同時，萬達商管輕資產動態也更加活躍。
2022年2月，萬達商業集團接管了一家山西房企田森集團的商業項目；3月28日，鑫苑集團與萬達集團簽署合作協議，將在商業管理、資產管理等領域合作；4月1日，建業集團與萬達集團簽署戰略合作協議，建業集團將通過此次合作將旗下若干商業項目10年左右的運營權交予萬達，代價為7億元。
其中，《華夏時報》記者從鑫苑集團方面了解道，4月15日萬達集團華北發展部已與鑫苑集團河南區域公司、鑫苑商管鄭州區域公司落實了戰略協議約定內容，并對鑫苑鄭州當地部分項目進行了考察。
“萬達商管的輕資產化發展實際是以運營商為核心，投資機構作為財務投資人的類資管模式。”中國文化管理協會鄉村振興建設委員會副秘書長袁帥在接受《華夏時報》記者采訪時表示，從提升企業資產流動性，進而提高企業抗風險能力以及有效利用外部資源快速發展，提升凈資產回報率（ROE）進而在短期內提升業績的角度而言，商業地產企業的輕資產化是十分必要的。
在袁帥看來，商業地產從“買買買”的重資產模式轉型為輕資產，在商業空間同質化嚴重的今天，已然成為了商業地產轉型或者破局的必經道路。而伴隨重資產管理向輕資產轉型，賺取資產收益到收獲服務增值，將以不可逆轉的趨勢洗禮商業地產市場。
眼下，萬達商管的輕資產化依然行駛在快車道。據悉，4月19日萬達集團接連拿下北京SOLANA藍色港灣和北京五棵松卓展購物中心的整體經營管理權，合作方式均為輕資產。
但另一方面，在輕資產快跑的同時，萬達商管上市的壓力也不容忽視。
萬達商管在招股書中披露，有部分商業管理項目或產生虧損，其中2019年、2020年及2021年，分別有53家、65家及19家項目子公司分別虧損約2.32億、3.93億及0.78億。并在招股書中對此表示道，若該等商業廣場持續產生虧損，公司的經營業績及財務狀況可能會受到不利影響。
《華夏時報》記者還從萬達集團某區域高管處了解到，由于疫情影響，目前該區域萬達廣場的出租率不及往年，租金收入也受到了較大影響。
按照更新后的招股書數據顯示，萬達商管的417個總在管項目中，萬達廣場的數量占到了380座，僅2021年，萬達商管來自母公司擁有的商業廣場項目收入就占到了同期商業運營服務收入的69.8%。可以說，若上述區域情況存在普遍性，那么2022年萬達商管的經營仍是面臨有一定壓力的。
這在一定程度上也意味著，在經歷了此次“頓挫期”后，萬達商管的上市之路或許仍要“好事多磨”。（以上來源：華夏時報 記者 苗詩雨 李未來 北京報道 新社匯·全媒體矩陣轉載發布）
中國文化管理協會鄉村振興建設委員會副秘書長袁帥表示，在我個人看來，首先輕資產并不是輕投入，二者不能被混淆一談，輕資產的本質是服務。輕資產模式體現在運作上，是通過對外輸出過去積累的品牌、資源以及管理經驗，從而達到輕資產化的目的。商業輕資產化發展業界最為凸顯的便是在商業地產領域，對商業地產而言，“買買買”的重資產模式轉型為輕資產，在一定程度上利用創新服務提高了利用效率以及業務拓展的能力，在當前商業空間同質化嚴重的今天，輕資產已然成為了商業地產轉型或者破局的必經道路，從提升企業資產流動性，進而提高企業抗風險能力以及有效利用外部資源快速發展，提升凈資產回報率（ROE）進而在短期內提升業績的角度而言，商業地產企業的輕資產化都是十分必要的。從業務線選擇、價值鏈定位以及資本資源整合三個方面判斷，商業地產領域已經形成了三種主流的輕資產運行模式：
第一種以運營商為核心，投資機構作為財務投資人的類資管模式，典型者如萬達商業地產擬實施的輕資產模式；
第二種以投資機構為核心，運營機構作為受托管理人的基金模式，以美國西蒙、鉄獅門等為代表；
第三種是集運營與投資為一體，運營機構同時作為投資管理人，打通投資建設、運營管理與投資退出整條產業鏈的凱德模式。
隨著我國限貸政策逐步收緊，土地成本不斷上漲，項目開發規模的快速增加，我國商業地產面臨著越來越大的融資壓力。激烈的商業競爭，逐步飽和的商業發展空間，政策的強壓，加上未散的疫情影響，迫使商業地產從業者們思考和探索新的發展之路。如今我國已經進入商業地產存量時代，開發十年以上的商業地產項目都或多或少面臨著機制僵化等問題，缺乏創新的傳統百貨持續衰弱，規劃定位不科學的商業項目空置率越來越高，很多中小商業地產企業雖然擁有物業資源，但有心無力，有的是自身沒有商管團隊，有的是缺少短期解決招商運營難題的時間效率，需要借助頭部商業地產企業的資源來協助自身的發展。輕資產模式所做的，就是對低效資產進行增效賦能，其核心就在于服務。通過精細化運營服務、增值服務、社群服務等多元化服務，滿足企業的多樣化需求，“變輕”不僅是企業的選擇，也是市場的必然。從重資產管理走向輕資產轉型，從賺取資產收益到收獲服務增值，將以不可逆轉的趨勢，洗禮商業地產市場。未來，輕資產模式必將大有可為！
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