金科到底行不行？
地產財富會
地產債的膠著期
分水嶺到來前
如何判別企業到底行不行
2022-5-30
今天，金科通過了今年的重要考驗之一。
隨著“20金科03”兌付調整通過表決，有望于本周申請復牌，金科股份當前面臨的短期流動性壓力得到有效緩解，釋放出積極信號。但仍有投資者對金科充滿疑問——金科到底行不行？
究其根本，皆因房地產來到了一個“信心多空膠著期”。
企業基本面不錯，但就是發不出債、甚至需要調整債券兌付，因為許多投資者在疫情反彈等影響下搖擺到“站空”一側，避險心理強烈——寧可錯過、不可錯投。導致民營房企融資遇重壓。
盡管監管方多次表態支持房企債券融資，而在實際操作中，銀行和機構仍在觀望。數據顯示，5月房地產企業融資總額同比下降15.94%,其中，境內信用債發行規模大幅下降,不及上月發行量的一半。
一位投資機構人士表示，5月不確定因素太多，什么都不敢投，只能等待6月核心城市疫情好轉、經濟恢復后，信心“分水嶺”的到來。
只是，分水嶺到來前，許多民營房企被架在“拷問臺”上。比如金科。
那金科到底行不行？債券兌付調整后，它能找到經營債務的平衡嗎？
關于這些問題，我們看三點：
態度是否積極、基本面行不行、未來環境支不支持？
01
看態度
是躺平還是在努力？
20金科03的債券兌付調整方案能通過，也顯示了大部分持有人對金科“積極解決問題，不逃廢債”的認可。
“
接近金科的人士透露，在“20金科03”債券兌付方案調整的前一刻，金科都在以按期兌付為目標努力。只是2022民企融資壓力大、處處遇阻。
在提出債券兌付調整時，金科也給予債權人增信保障——新增天津天湖南苑及天湖廣場項目70%的股權、長沙金科集美天辰項目30%的股權及前述股權對應的全部收益作為質押增信。
與此同時，金科也在強力推進國資入股以及項目股權合作。
地產財富會多方面求證了解到，金科不僅自身引戰投的決心強，同時還得到了來自重慶市政府的指導和幫助。據悉，目前金科已有多個項目與國有企業達成股權合作意向。
這么看來，金科的引戰投計劃是靠譜的，就看什么時候了。
02
看基本面
還是不是一家好公司
考察公司基本面，重點看這幾點：
資產實力如何？發展穩不穩？財務穩不穩？
那金科的牌面如何？
先看資產實力：
——作為重慶第一家同時在A股和H股上市的民營企業集團，金科確實不弱——其總資產近4000億元，近3年納稅超300億元。
根據深圳中聯資產評估有限公司今年發布的報告，金科股份2021年9月30日合并報表歸母凈資產賬面值為401億元，合并報表歸母凈資產估值為532億元。公司資產有效覆蓋相關負債。
再看發展穩定性：
——金科股份于今年4月末發布的年報顯示，金科公司發展的幾個核心數據均保持穩定。2021年金科實現銷售金額1840億元、銷售面積1966萬平米，其中銷售面積更是連續4年位居行業前10名：實現營收1123.10億元，同比增長28.05%；報告期內實現凈利潤66.88億元。
財務上，金科這些數據都表現不錯：
·金科2021年末的有息負債總額較上年末下降了約170億元，較2020年6月末最高峰值下降近300億元；同時債務結構也有所優化
·去年實現融資118億，在A股民企中位列前位
·實現銷售現金回款1853億元，回款率提升至101%
·全年經營性現金流量凈額連續4年為正
·通過金科服務引進戰投貢獻現金超40億元
03
環境
讓不讓他行
企業能不能行，也得看接下來市場環境怎么樣？能不能支持他的經營發展找到新循環？
政策面上，我們看到，今年出臺穩樓市政策的城市已超過150個。僅5月單月，就有60個城市集中發布穩樓市政策，以提高公積金貸款額度和降低首付比例為主。
5月20日央行采取了更落地的行動——下調首套房貸利率下限和 5 年期以上 LPR 。全國各城也隨之下調首套房貸利率。
歷史經驗來看，降低首付比例以及按揭利率下行等措施，將促使商品房銷售面積回升，從而改善房企的經營性現金流。
資金層面，中央政治局會議已明確提出“優化商品房預售資金監管”；全國有28個城市相繼“松綁”預售資金監管。
政策向好，市場也在悄然蓄力。
克而瑞數據顯示，成都、青島、重慶、南京、蘇州、寧波、福州等多個城市于5月第二周成交面積環比上漲。其中寧波漲幅達135.6%，重慶漲幅達47.9%。而杭州、常州等城市也在新政后迎來改善產品的局部回升。
另一個好消息是疫情的好轉。
以濟南、長春為例，5月，這兩個城市在靜態管控放開后，迎來需求集中釋放，樓市熱度持續回升。而隨著6月上海、北京疫情均好轉后，不僅北京、上海等城市積壓的需求將集中入市，也將給予全國經濟和房產更多回升信心。
目前，金科的銷售也在市場回暖中“抬頭”：
來初步統計顯示，截止5月23日，金科當月認購金額環比4月同期增幅48%，簽約銷售金額環比4月同期增幅超50%。
只要銷售抬頭，企業就有望建立起“市場信心——流動性改善——資本信心——流動性再改善——市場信心”的新循環。
綜合來看，金科的長期向好新循環也在“蓄勢”中。
在本次20金科03的兌付調整議案中，投“通過”票的許多人或許也是看到了這一點。
金科態度行、基本面行，再加上信心分水嶺就在前方，邁過眼前的坎，它能走得更穩。
2022，我們也需要更多好消息。
希望更多企業能希望不滅、積極紓困前行，找到自己的新循環。
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