金科到底行不行？
地產(chǎn)財(cái)富會(huì)
地產(chǎn)債的膠著期
分水嶺到來(lái)前
如何判別企業(yè)到底行不行
2022-5-30
今天，金科通過(guò)了今年的重要考驗(yàn)之一。
隨著“20金科03”兌付調(diào)整通過(guò)表決，有望于本周申請(qǐng)復(fù)牌，金科股份當(dāng)前面臨的短期流動(dòng)性壓力得到有效緩解，釋放出積極信號(hào)。但仍有投資者對(duì)金科充滿(mǎn)疑問(wèn)——金科到底行不行？
究其根本，皆因房地產(chǎn)來(lái)到了一個(gè)“信心多空膠著期”。
企業(yè)基本面不錯(cuò)，但就是發(fā)不出債、甚至需要調(diào)整債券兌付，因?yàn)樵S多投資者在疫情反彈等影響下?lián)u擺到“站空”一側(cè)，避險(xiǎn)心理強(qiáng)烈——寧可錯(cuò)過(guò)、不可錯(cuò)投。導(dǎo)致民營(yíng)房企融資遇重壓。
盡管監(jiān)管方多次表態(tài)支持房企債券融資，而在實(shí)際操作中，銀行和機(jī)構(gòu)仍在觀望。數(shù)據(jù)顯示，5月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額同比下降15.94%,其中，境內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模大幅下降,不及上月發(fā)行量的一半。
一位投資機(jī)構(gòu)人士表示，5月不確定因素太多，什么都不敢投，只能等待6月核心城市疫情好轉(zhuǎn)、經(jīng)濟(jì)恢復(fù)后，信心“分水嶺”的到來(lái)。
只是，分水嶺到來(lái)前，許多民營(yíng)房企被架在“拷問(wèn)臺(tái)”上。比如金科。
那金科到底行不行？債券兌付調(diào)整后，它能找到經(jīng)營(yíng)債務(wù)的平衡嗎？
關(guān)于這些問(wèn)題，我們看三點(diǎn)：
態(tài)度是否積極、基本面行不行、未來(lái)環(huán)境支不支持？
01
看態(tài)度
是躺平還是在努力？
20金科03的債券兌付調(diào)整方案能通過(guò)，也顯示了大部分持有人對(duì)金科“積極解決問(wèn)題，不逃廢債”的認(rèn)可。
“
接近金科的人士透露，在“20金科03”債券兌付方案調(diào)整的前一刻，金科都在以按期兌付為目標(biāo)努力。只是2022民企融資壓力大、處處遇阻。
在提出債券兌付調(diào)整時(shí)，金科也給予債權(quán)人增信保障——新增天津天湖南苑及天湖廣場(chǎng)項(xiàng)目70%的股權(quán)、長(zhǎng)沙金科集美天辰項(xiàng)目30%的股權(quán)及前述股權(quán)對(duì)應(yīng)的全部收益作為質(zhì)押增信。
與此同時(shí)，金科也在強(qiáng)力推進(jìn)國(guó)資入股以及項(xiàng)目股權(quán)合作。
地產(chǎn)財(cái)富會(huì)多方面求證了解到，金科不僅自身引戰(zhàn)投的決心強(qiáng)，同時(shí)還得到了來(lái)自重慶市政府的指導(dǎo)和幫助。據(jù)悉，目前金科已有多個(gè)項(xiàng)目與國(guó)有企業(yè)達(dá)成股權(quán)合作意向。
這么看來(lái)，金科的引戰(zhàn)投計(jì)劃是靠譜的，就看什么時(shí)候了。
02
看基本面
還是不是一家好公司
考察公司基本面，重點(diǎn)看這幾點(diǎn)：
資產(chǎn)實(shí)力如何？發(fā)展穩(wěn)不穩(wěn)？財(cái)務(wù)穩(wěn)不穩(wěn)？
那金科的牌面如何？
先看資產(chǎn)實(shí)力：
——作為重慶第一家同時(shí)在A股和H股上市的民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)，金科確實(shí)不弱——其總資產(chǎn)近4000億元，近3年納稅超300億元。
根據(jù)深圳中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司今年發(fā)布的報(bào)告，金科股份2021年9月30日合并報(bào)表歸母凈資產(chǎn)賬面值為401億元，合并報(bào)表歸母凈資產(chǎn)估值為532億元。公司資產(chǎn)有效覆蓋相關(guān)負(fù)債。
再看發(fā)展穩(wěn)定性：
——金科股份于今年4月末發(fā)布的年報(bào)顯示，金科公司發(fā)展的幾個(gè)核心數(shù)據(jù)均保持穩(wěn)定。2021年金科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1840億元、銷(xiāo)售面積1966萬(wàn)平米，其中銷(xiāo)售面積更是連續(xù)4年位居行業(yè)前10名：實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1123.10億元，同比增長(zhǎng)28.05%；報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)66.88億元。
財(cái)務(wù)上，金科這些數(shù)據(jù)都表現(xiàn)不錯(cuò)：
·金科2021年末的有息負(fù)債總額較上年末下降了約170億元，較2020年6月末最高峰值下降近300億元；同時(shí)債務(wù)結(jié)構(gòu)也有所優(yōu)化
·去年實(shí)現(xiàn)融資118億，在A股民企中位列前位
·實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售現(xiàn)金回款1853億元，回款率提升至101%
·全年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~連續(xù)4年為正
·通過(guò)金科服務(wù)引進(jìn)戰(zhàn)投貢獻(xiàn)現(xiàn)金超40億元
03
環(huán)境
讓不讓他行
企業(yè)能不能行，也得看接下來(lái)市場(chǎng)環(huán)境怎么樣？能不能支持他的經(jīng)營(yíng)發(fā)展找到新循環(huán)？
政策面上，我們看到，今年出臺(tái)穩(wěn)樓市政策的城市已超過(guò)150個(gè)。僅5月單月，就有60個(gè)城市集中發(fā)布穩(wěn)樓市政策，以提高公積金貸款額度和降低首付比例為主。
5月20日央行采取了更落地的行動(dòng)——下調(diào)首套房貸利率下限和 5 年期以上 LPR 。全國(guó)各城也隨之下調(diào)首套房貸利率。
歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，降低首付比例以及按揭利率下行等措施，將促使商品房銷(xiāo)售面積回升，從而改善房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。
資金層面，中央政治局會(huì)議已明確提出“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”；全國(guó)有28個(gè)城市相繼“松綁”預(yù)售資金監(jiān)管。
政策向好，市場(chǎng)也在悄然蓄力。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，成都、青島、重慶、南京、蘇州、寧波、福州等多個(gè)城市于5月第二周成交面積環(huán)比上漲。其中寧波漲幅達(dá)135.6%，重慶漲幅達(dá)47.9%。而杭州、常州等城市也在新政后迎來(lái)改善產(chǎn)品的局部回升。
另一個(gè)好消息是疫情的好轉(zhuǎn)。
以濟(jì)南、長(zhǎng)春為例，5月，這兩個(gè)城市在靜態(tài)管控放開(kāi)后，迎來(lái)需求集中釋放，樓市熱度持續(xù)回升。而隨著6月上海、北京疫情均好轉(zhuǎn)后，不僅北京、上海等城市積壓的需求將集中入市，也將給予全國(guó)經(jīng)濟(jì)和房產(chǎn)更多回升信心。
目前，金科的銷(xiāo)售也在市場(chǎng)回暖中“抬頭”：
來(lái)初步統(tǒng)計(jì)顯示，截止5月23日，金科當(dāng)月認(rèn)購(gòu)金額環(huán)比4月同期增幅48%，簽約銷(xiāo)售金額環(huán)比4月同期增幅超50%。
只要銷(xiāo)售抬頭，企業(yè)就有望建立起“市場(chǎng)信心——流動(dòng)性改善——資本信心——流動(dòng)性再改善——市場(chǎng)信心”的新循環(huán)。
綜合來(lái)看，金科的長(zhǎng)期向好新循環(huán)也在“蓄勢(shì)”中。
在本次20金科03的兌付調(diào)整議案中，投“通過(guò)”票的許多人或許也是看到了這一點(diǎn)。
金科態(tài)度行、基本面行，再加上信心分水嶺就在前方，邁過(guò)眼前的坎，它能走得更穩(wěn)。
2022，我們也需要更多好消息。
希望更多企業(yè)能希望不滅、積極紓困前行，找到自己的新循環(huán)。
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