上海復蘇第一天：山東黃金來搶地，民營房企在嘆氣
地產財富會
樓市全憑一口仙氣吊著
民營房企紛紛上演“去哪了”
上海的這波“猛藥”真的猛嗎？
2022-5-31
一切都在向好的方向發展。
明天，上海就要重新蘇醒。
不僅是全市住宅小區恢復出入、公共交通恢復、運營機動車恢復通行，土拍市場也在明天迎來重啟。
但重回正軌的前夕，就已經注定——接下來又是一場熟悉的“國企兜底，民企看戲”的土拍劇情。
穩樓市
上海這次下猛藥了
萬人穩經濟大盤電視電話會議的第二天，上海終于等來了它的“超常規刺激手段”。
5月26日，上海土地市場網發布了一份線下土拍恢復公告。
值得注意的是，在恢復首批集中供地的同時，參與門檻也被大大降低。
不僅降低了資金監管的封存比例——取消了過去封存地價款110%的政策，改為80%的比例；還取消了招掛復合打分的入圍方式，競買人在提交競買申請后可以退出競買并退還保證金和利息。
但土拍規則的調整，只是前菜，真正的大招憋在后面。
5月29日，上海發布了《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》，這個最強政策“工具箱”被外界認為是一劑“猛藥”，包括8個方面、50條政策措施，方案中多達11條政策與房地產相關，從需求端、土地端、房企端、融資端等多個方面對房地產給予各項政策支持。
比如啟動城中村改造、啟動商品房供應、增加土地供應、優化人才落戶購房條件、加大房地產稅等減稅力度、降低企業房地產開發成本、首建房地產項目審批綠色通道等等……
甚至，還解鎖了土地出讓款分期和延期交付的玩法。允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款。
之前叫人家牛夫人，現在叫人家小寶貝。
都是疫情惹得禍。
魔幻土拍
民營房企失蹤，山東黃金搶地
盡管過去上海在全國范圍來講，算得上是對土地財政依賴度最低的城市之一，但近年來，其土地財政依賴程度逐步走高。
2019-2021年上海土地財政依賴度分別為28%、40%和42.8%，所以，今年上海對土地財政依賴度很有可能會更高。
現在，苗頭也已經顯現。
4月26日，上海市規劃和自然資源局正式發布《上海市2022年度國有建設用地供應計劃》，全年計劃供應建設用地2427-2707公頃，其中計劃供應商品住房用地522-592公頃，若以中位數計算，2022年的商品住房用地計劃供應量較2021年同比增長44.68%。
而前天的《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》中，同樣提到要增加土地供給。
某閩系千億房企投資負責人透露，4月底，上海多個區政府的人都曾打電話詢問過其所在企業的拿地意向和資金情況。
有幾個區政府都說到，今年比較缺錢，要加大供應。
但昨天下午，上海一批次住宅用地報名及保證金繳納時間截止了。
根據與相關房企對應部門負責人溝通結果看，標桿民營房企幾乎集體缺席。
其中，中建報名參與9幅，保利8幅，招商7幅。
甚至連外行的山東黃金都來搶地了！
那么，民企去哪了？
曾經上海土地市場的積極分子旭輝，在這次36幅幾乎0門檻、高利潤住宅面前，罕見地選擇了觀望；民營房企優等生龍湖同樣缺席；經過多方溝通碧桂園，雖然只參與了其中一塊住宅地塊，卻依然在報名前還在猶豫到底參不參與。
所以，明天上海土拍重啟不會有太多驚喜。
依舊還會是“國家隊”兜底，民企看戲的熟悉劇情。
市場仍在搖擺
民企卻只剩一口“仙氣”
民營企業是市場經濟中不可忽視的一股力量。
現在，如果地產行業失去了越來越多的民營企業，逐漸活成類似通訊行業三大運營商壟斷的模樣，未來就真的好玩嗎？
答案是否定的。所以，與其問“民企去哪了？”，我們倒不如關心一下“民企怎么了？”
一方面是信心不足、觀望市場，但更多原因在于民企資金受限。
今年1-4月，銷售額超百億的房企有57家，約為去年同期的一半，銷售額百強房企1-4月的銷售額均值同比下降了5成。融資方面，不少民營房企陷入債務違約困境，發債融資渠道全面受阻。
2022年1-4月中國房地產企業銷售業績排行榜部分截圖
數據來源：中指指數研究院
一切拋開資金和基本面去談拿地的投資行為，都是耍流氓。
銷售承壓，融資受阻，很多民營房企幾乎喪失造血能力，何談拿地。所以，即便是現有有花明天的錢，圓今天的夢這種土地“分期”玩法，他們也不敢賭了。
在今年還債高峰遇上融資難的狀況下，民企現金流壓力巨大；時至六月，違約潮仍在持續，沒有違約的民企，也幾乎全憑一口仙氣在吊著。
甚至，連行業里的民企優等生也等不起了。
5月27日，地產財富會線上聆聽了上交所為碧桂園、龍湖、旭輝、美的置業、新城控股5家民企組織召開公司債券投融資對接會。
名義上是融資對接會，實際上是“搞錢會”。
就差一句喊話——
我，首批啟動信用保護工具融資的民營房企，打錢！
會上，美的置業首席財務官林戈替所有民營房企公開喊話。
“去化回款其實是一個閉環，需要資本市場及市場的信心。市場的信心其實是只要企業不爆雷，消費者對行業的信心就不會崩塌。所以我認為現在要救行業，首先要扶持這些優質的民營企業。”
所以，從這次上海土拍重啟前夜的房企反應來看，上海樓市的復蘇還需要時間。
因為從本質上來說，上海這次的“猛藥”只救大市和大局——如同草原枯萎后積極施肥，但是草還沒長大，另一邊生病的羊卻已經快要餓死了。
“猛藥”救不了所有的羊。
可是，如果“羊”都死了，誰來給市場產“毛”呢？
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