上海復(fù)蘇第一天：山東黃金來搶地，民營房企在嘆氣
地產(chǎn)財(cái)富會
樓市全憑一口仙氣吊著
民營房企紛紛上演“去哪了”
上海的這波“猛藥”真的猛嗎？
2022-5-31
一切都在向好的方向發(fā)展。
明天，上海就要重新蘇醒。
不僅是全市住宅小區(qū)恢復(fù)出入、公共交通恢復(fù)、運(yùn)營機(jī)動車恢復(fù)通行，土拍市場也在明天迎來重啟。
但重回正軌的前夕，就已經(jīng)注定——接下來又是一場熟悉的“國企兜底，民企看戲”的土拍劇情。
穩(wěn)樓市
上海這次下猛藥了
萬人穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤電視電話會議的第二天，上海終于等來了它的“超常規(guī)刺激手段”。
5月26日，上海土地市場網(wǎng)發(fā)布了一份線下土拍恢復(fù)公告。
值得注意的是，在恢復(fù)首批集中供地的同時，參與門檻也被大大降低。
不僅降低了資金監(jiān)管的封存比例——取消了過去封存地價款110%的政策，改為80%的比例；還取消了招掛復(fù)合打分的入圍方式，競買人在提交競買申請后可以退出競買并退還保證金和利息。
但土拍規(guī)則的調(diào)整，只是前菜，真正的大招憋在后面。
5月29日，上海發(fā)布了《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動方案》，這個最強(qiáng)政策“工具箱”被外界認(rèn)為是一劑“猛藥”，包括8個方面、50條政策措施，方案中多達(dá)11條政策與房地產(chǎn)相關(guān)，從需求端、土地端、房企端、融資端等多個方面對房地產(chǎn)給予各項(xiàng)政策支持。
比如啟動城中村改造、啟動商品房供應(yīng)、增加土地供應(yīng)、優(yōu)化人才落戶購房條件、加大房地產(chǎn)稅等減稅力度、降低企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)成本、首建房地產(chǎn)項(xiàng)目審批綠色通道等等……
甚至，還解鎖了土地出讓款分期和延期交付的玩法。允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款。
之前叫人家牛夫人，現(xiàn)在叫人家小寶貝。
都是疫情惹得禍。
魔幻土拍
民營房企失蹤，山東黃金搶地
盡管過去上海在全國范圍來講，算得上是對土地財(cái)政依賴度最低的城市之一，但近年來，其土地財(cái)政依賴程度逐步走高。
2019-2021年上海土地財(cái)政依賴度分別為28%、40%和42.8%，所以，今年上海對土地財(cái)政依賴度很有可能會更高。
現(xiàn)在，苗頭也已經(jīng)顯現(xiàn)。
4月26日，上海市規(guī)劃和自然資源局正式發(fā)布《上海市2022年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，全年計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地2427-2707公頃，其中計(jì)劃供應(yīng)商品住房用地522-592公頃，若以中位數(shù)計(jì)算，2022年的商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)量較2021年同比增長44.68%。
而前天的《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動方案》中，同樣提到要增加土地供給。
某閩系千億房企投資負(fù)責(zé)人透露，4月底，上海多個區(qū)政府的人都曾打電話詢問過其所在企業(yè)的拿地意向和資金情況。
有幾個區(qū)政府都說到，今年比較缺錢，要加大供應(yīng)。
但昨天下午，上海一批次住宅用地報名及保證金繳納時間截止了。
根據(jù)與相關(guān)房企對應(yīng)部門負(fù)責(zé)人溝通結(jié)果看，標(biāo)桿民營房企幾乎集體缺席。
其中，中建報名參與9幅，保利8幅，招商7幅。
甚至連外行的山東黃金都來搶地了！
那么，民企去哪了？
曾經(jīng)上海土地市場的積極分子旭輝，在這次36幅幾乎0門檻、高利潤住宅面前，罕見地選擇了觀望；民營房企優(yōu)等生龍湖同樣缺席；經(jīng)過多方溝通碧桂園，雖然只參與了其中一塊住宅地塊，卻依然在報名前還在猶豫到底參不參與。
所以，明天上海土拍重啟不會有太多驚喜。
依舊還會是“國家隊(duì)”兜底，民企看戲的熟悉劇情。
市場仍在搖擺
民企卻只剩一口“仙氣”
民營企業(yè)是市場經(jīng)濟(jì)中不可忽視的一股力量。
現(xiàn)在，如果地產(chǎn)行業(yè)失去了越來越多的民營企業(yè)，逐漸活成類似通訊行業(yè)三大運(yùn)營商壟斷的模樣，未來就真的好玩嗎？
答案是否定的。所以，與其問“民企去哪了？”，我們倒不如關(guān)心一下“民企怎么了？”
一方面是信心不足、觀望市場，但更多原因在于民企資金受限。
今年1-4月，銷售額超百億的房企有57家，約為去年同期的一半，銷售額百強(qiáng)房企1-4月的銷售額均值同比下降了5成。融資方面，不少民營房企陷入債務(wù)違約困境，發(fā)債融資渠道全面受阻。
2022年1-4月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜部分截圖
數(shù)據(jù)來源：中指指數(shù)研究院
一切拋開資金和基本面去談拿地的投資行為，都是耍流氓。
銷售承壓，融資受阻，很多民營房企幾乎喪失造血能力，何談拿地。所以，即便是現(xiàn)有有花明天的錢，圓今天的夢這種土地“分期”玩法，他們也不敢賭了。
在今年還債高峰遇上融資難的狀況下，民企現(xiàn)金流壓力巨大；時至六月，違約潮仍在持續(xù)，沒有違約的民企，也幾乎全憑一口仙氣在吊著。
甚至，連行業(yè)里的民企優(yōu)等生也等不起了。
5月27日，地產(chǎn)財(cái)富會線上聆聽了上交所為碧桂園、龍湖、旭輝、美的置業(yè)、新城控股5家民企組織召開公司債券投融資對接會。
名義上是融資對接會，實(shí)際上是“搞錢會”。
就差一句喊話——
我，首批啟動信用保護(hù)工具融資的民營房企，打錢！
會上，美的置業(yè)首席財(cái)務(wù)官林戈替所有民營房企公開喊話。
“去化回款其實(shí)是一個閉環(huán)，需要資本市場及市場的信心。市場的信心其實(shí)是只要企業(yè)不爆雷，消費(fèi)者對行業(yè)的信心就不會崩塌。所以我認(rèn)為現(xiàn)在要救行業(yè)，首先要扶持這些優(yōu)質(zhì)的民營企業(yè)。”
所以，從這次上海土拍重啟前夜的房企反應(yīng)來看，上海樓市的復(fù)蘇還需要時間。
因?yàn)閺谋举|(zhì)上來說，上海這次的“猛藥”只救大市和大局——如同草原枯萎后積極施肥，但是草還沒長大，另一邊生病的羊卻已經(jīng)快要餓死了。
“猛藥”救不了所有的羊。
可是，如果“羊”都死了，誰來給市場產(chǎn)“毛”呢？
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