焦點|從“虛假宣傳”到“高租金車位”北京亦莊和悅華錦再惹爭議
近日，北京和悅華錦的一位業主反映：“項目于2021年9月交房，至今已經9個月，地下車庫出入口、頂棚仍未修好，雨季馬上來臨，必然面臨雨水倒灌問題。在后續完善工作未完成的情況下，物業強行收取遠高于周邊小區的車位管理費和車位租金。目前，車位管理費180元每月，租金700元每月。”
業主還反映，由于和悅華錦一二期之間的道路歸屬存在爭議，開發商未辦理測繪備案，業主至今無法繳納契稅，無法辦理房產證。“和悅華錦為限競房，業主取得不動產登記證書后滿5年才能上市交易。遲遲不能繳納契稅影響辦理產權證，影響房屋上市交易。”一位業主不無擔心地表示。
實際上，由保利發展、首開集團、金地集團聯合開發的和悅華錦曾被卷入“虛假宣傳”、“延期交付”、“質量門”等風波中，于2021年一期、二期陸續交付后，再度因“高價車位租金”以及“交付9個月仍未辦理測繪備案”引發業主投訴。
高租金車位惹爭議
公開資料顯示，和悅華錦位于北京亦莊經濟技術開發區博興八路與興海一街交叉口西南側，由北京博睿宏業房地產開發有限公司負責開發建設，系保利發展、首開集團、金地集團聯合開發。項目占地面積92065平方米，建筑面積165717平方米，共18棟建筑，1823戶，于2018年9月首次開盤。
據二期業主反映，交付至今已經9個月，停車場自流平地面凹凸不平，車庫入口未搭建，雨季馬上來臨，必然面臨雨水倒灌問題。
而且在后續完善工作未完成的情況下，物業強行收取車位管理費180元/月，租金700元/月，高于周邊小區車位管理費50元/月，租金400元/月的標準。此外，業主如果按照小時繳費，每月租金近3000元。
“車位租金880元/月，時租約3000元/月的租金水平，與周邊小區相差懸殊，非常不合理。”不少業主表示高昂的車位租金讓人望而卻步。
針對車庫部分工程未完工的投訴，北京經濟技術開發區于6月6日回復稱，地庫施工依據的設計文件經市規自委備案的圖紙綜合審查機構審核通過。本工程竣工驗收日期為2021年8月27日，竣工驗收時地庫出入口完成了設計文件中的全部內容，施工內容與設計圖紙一致。
針對業主反映停車費過高這一問題，北京經濟技術開發區于6月6日通過人民網領導留言板指出，根據《北京市機動車停車條例》第二十八條本市對其他停車設施實行市場調節價，可以根據地理位置、服務條件、供求關系等因素自主定價。市價格行政主管部門依法加強對停車收費價格的監督。
圖源：人民網領導留言板
業主質疑，開發商是否可以對于車位租金任意定價？對此，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣指出，如果車位是開發商的，或者是開發商投資的人防車位，那么開發商或其委托的物業公司享有一定的定價權。但是這個定價權不是無邊界的，也不是可以任意定價，需要在合法合規的范圍內。
《制止牟取暴利的暫行規定》第五條規定：“商品的價格和服務的收費標準，應當符合：某一商品或者服務的價格水平不超過同一地區、同一期間、同一檔次、同種商品或者服務的市場平均價格的合理幅度；某一商品或者服務的差價率不超過同一地區、同一期間、同一檔次、同種商品或者服務的平均差價率的合理幅度等。”
所以，雖然車位租金是市場調節價，但是也需要遵循相關的定價規定，如果定價過高，違背了上述規定，也屬于違法行為。而且在《制止牟取暴利的暫行規定》第十一條明確規定了：“違反本規定第五條規定的，由價格監督檢查機構責令改正；拒不改正的，予以警告、沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。”
王律師建議，面對高昂的車位租金，業主可以通過政府信息公開或其他取證的方式做兩方面的核實：第一是車位的歸屬，開發商是否有權出租獲益；第二對周邊同地段同檔次小區車位的租賃價格進行取證。如果開發商根本無權對外出租，車位屬于業主共有的，或者收益權歸業主，那么開發商和物業公司根本無權定價，相關的收益也歸業主所有。業主可以視情況通過訴訟、談判、違法查處等方式維護自己的權利。
如果開發商有權對外出租，小區車位租金又確實顯著過高，可以根據上述提到的規定向當地的價格監督機構進行投訴或提起違法查處申請，相關價格監督部門也有職責依法處理。
因道路權屬問題交付9個月后無法辦理產權證
“交付近9個月后，業主至今無法繳納契稅，也無法辦理產權證。”一位業主反映。
業主將這一問題向經開區建設局反映后，經開區建設局通過人民網領導留言板稱，經了解，開發商尚未向我局申請辦理測繪備案手續，開發建設局工作人員已督促開發商盡快辦理測繪備案手續，保障購房人能夠繳稅、辦理不動產權證。
實際上，取得竣工驗收備案并完成項目交付后，開發商首先要辦理大產權證，根據《不動產登記暫行條例實施細則》第三十五條規定，開發商辦理大產權證的時候，需要一系列的材料，其中一項不可缺少的材料就是測繪報告。王玉臣律師表示，“必須具備測繪報告才能辦理大產權證。而只有大產權證辦理下來了，才能辦理每家每戶的產權證。若未完成測繪備案，則開發商無法獲得大產權證，個人無法繳納契稅，無法辦理房產證。”
為何和悅華錦開發商遲遲未辦理測繪備案？
據業主多方了解，在土地出讓合同里，明確開發商代建一二期之間的市政區間路，然后移交給相關部門，但是并沒有明確接收部門。開發商稱，一二期中間代建道路歸屬不明，因房管局和政府部門不同意該道路劃歸內部道路，也未明確具體接收部門，導致無法辦理測繪備案手續。
圖源：業主
北京博睿宏業房地產開發有限公司前期部王經理此前接受媒體采訪時曾表示，為了業主能及時繳稅，開發商和相關部門申請，不等這條路移交，先做實測。目前受疫情影響，現場無法審核，預計今年5月底能取得實測備案，業主可以根據實測結果辦理契稅。
中國房產質量周報于6月6日致電和悅華錦售樓處了解測繪備案進度問題，電話無人接聽。
值得注意的是，根據和悅華錦預售合同約定，產權證辦理完成最晚時間為交房后720日內。按此計算，于2021年9月交付的和悅華錦二期最晚辦理產權證時間為2023年8月30日。
開發商前期部門王經理稱，在約定時間到期之前，公司可以取得大產權證，之后部分業主就可以直接辦理小產權證，部分未預售網簽的客戶可在大產權證取得后一周左右改為現房簽約。
“和悅華錦為限競房項目，業主取得不動產登記證書后滿5年才能上市交易。合同約定房屋交付2年內辦理完產權證，這也意味收房后大概7年，房屋才能上市交易。”一位業主表示。
“如果是在合同約定期限內，開發商辦理完成產權證，確實不構成這方面的違約。”王玉臣律師指出。同時，也提醒各位業主，如果產權證遲遲未能辦理，作為業主可以通過信息公開等方式核實不能辦證的原因究竟是什么，然后根據實際情況有針對性地采取一些合法合規的手段去推動。比如我們所遇到的不能及時辦證的項目，有很多是因為手續問題，或者是拖欠出讓金、稅費等錢的問題。如果是手續的問題，那就很可能存在違法違規點，就需要推動這些問題的解決，必要的時候甚至需要視情況提起相關的違法查處和訴訟。
曾陷入“虛假宣傳”及“質量門”風波
公開資料顯示，首開+保利+金地聯合體于2017年10月11日經過33輪激烈競爭擲金62.9億+競報自持2%拿下北京經濟技術開發區河西區X94R1地塊，即和悅華錦地塊，成交樓面價37956.23元/㎡，溢價率35.56%，限定商品住房銷售均價不超過52695元/平方米，且銷售單價不得超過55330元/平方米。
亦莊，北京高精尖產業發展的重點區和產業人才的聚集區，也是近些年北京發展最快的區域之一。位于亦莊河西區的和悅華錦，以6-8層純洋房社區、三大品牌房企實力打造以及約5萬元/平方米的均價，不僅吸引了不少年輕人來此安居，更收獲了不少改善型置業者的青睞。
然而，從銷售、建設到交付的三年間，卻先后卷入“虛假宣傳”、“延期交付”、“質量門”等一系列輿論風波之中。
據一位頂層購房者反映，在銷售時開發商稱頂層采光好視野好，在房屋建筑圍欄拆除后，頂層業主發現房屋頂層和次頂層光照被嚴重遮擋，突出的屋檐在室內平視可見，嚴重阻斷光線和視野，光照稍微差一點的天氣，屋內簡直就是小黑屋，和開發商所宣傳嚴重不符。
圖源：業主
值得一提的是，2019年9月26日，北京市住房和城鄉建設委官方公眾號【安居北京】發布消息，對全市商品房在售項目開展執法檢查中發現，和悅華錦等十個項目因在銷售過程中存在不實宣傳、補充協議中存在不合理條款、樣板間裝修標準與實際交房標準不符等違規行為。市住房城鄉建設委已責令企業立即進行整改，并對部分項目暫停網上簽約資格。
另據業主反映，一期合同通知2020年12月31日交付，二期合同約定為2021年5月31日，實際交付時間延期約3個月，合同約定期超過60日，須按日計算向業主支付全部房價款萬分之二的違約金，開發商卻以疫情為由，稱延期交房不需賠償損失。“實際上，延期時間遠超政府停工時間，開發商避談延期賠付并不合理。”
“一期交房時消防、道路、綠化、車庫、地下室、外立面、室內窗戶并未完工，此外，還存在單元門縮水、道路未完工、路面未硬化就鋪磚等問題，并不符合交房標準。”彼時，一期業主還提供了一份《待解決問題清單》，其中涉及消防、道路、綠化、車庫等方面的整改內容近40項。然而，開發商未積極整改。
“自被告知收房以來，業主與開發商方面的溝通存在斷層，一直未能同步，缺少一個正式的對話渠道。”一期業主不得不通過人民網領導留言板呼吁，由主管部門牽頭搭建開發商與業主有效溝通渠道，開發商正視業主提出的問題并拿出業主認可的解決方案，由主管部門督促開發商整改落實到位。
二期交付后，仍存在與開發商溝通不暢的問題。其中，一位業主通過人民網領導留言板反映，客廳承重墻、廚房承重墻、臥室承重墻嚴重歪斜，客廳房梁傾斜，在整改過程中，開發商把客廳和廚房墻面開鑿，已漏出鋼筋，還需要打石膏修補等問題。
圖源：人民網領導留言板
對此，北京經濟技術開發區回復稱，第1、2、3條問題實際情況為戶內局部混凝土面脹模、維修過程中局部位置少量露筋，依據《混凝土結構工程施工質量驗收規范》（GB50204-2015）表8.1.2條判定屬于現澆結構外觀質量缺陷的一般缺陷，已協調建設單位進行維修處理。
目前，聯合開發已經成為常態，對于房企來說聯合開發可以分擔風險，減少資金壓力，同時，不少業主也表示，當時看到和悅華錦為保利發展、首開集團、金地集團三大品牌房企聯合開發，對交付品質充滿信心。不曾想，聯合開發項目一旦出現問題，對于購房者來說麻煩事不少。
中國文化管理協會鄉村振興建設委員會副秘書長袁帥在接受媒體采訪時就曾表示，在開發方面，多房企合作尤其是聯合操盤的項目中，由于不同房企的開發要求、測算標準、對項目定位的判斷不同，甚至是企業文化存在差異，都會不可避免地提高溝通成本、降低合作效率、進而拖延項目進度，在增加財務成本的同時也平添了風險。而一旦出現問題，由于合作開發項目涉及企業主體較多，在項目后期竣工交房以及物業等問題上可能會存在責任界定問題。
就業主反映的上述問題，中國房產質量周報向和悅華錦項目售樓處以及開發公司致電，電話均無人接聽。
中國房產質量周報將會對征集的線索進行追蹤報道，從而維護消費者權益，督促房企不斷提升產品質量，助推房地產市場平穩健康有序發展，實現人們對美好生活的向往。
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