受土地價(jià)格上漲、房?jī)r(jià)受限等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間進(jìn)一步壓縮。市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)克而瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為，純地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得的盈利已大幅下降，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模增長(zhǎng)遇到瓶頸，當(dāng)前國(guó)家的大多重點(diǎn)城市已由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)。

在市場(chǎng)的變化下，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已開(kāi)始尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)成為轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)。萬(wàn)科在回復(fù)《商學(xué)院》記者采訪時(shí)表示，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)、服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)增速快，營(yíng)運(yùn)凈收入率（NOI）勢(shì)頭好，正在逐步形成新的利潤(rùn)蓄水池。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部辦公樓市場(chǎng)負(fù)責(zé)人暨華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽(yáng)表示：“未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新戰(zhàn)略將與市場(chǎng)和政策方針進(jìn)行更緊密的連接，弱化對(duì)土地和資本等局限資源的依賴(lài)度。”以住宅地產(chǎn)為主的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)緊縮疊加市場(chǎng)疲軟，當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)出應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力更強(qiáng)的趨勢(shì)，成為行業(yè)發(fā)展的新風(fēng)向標(biāo)。

無(wú)論是消費(fèi)者還是開(kāi)發(fā)商，市場(chǎng)紅利期已過(guò)，未來(lái)存量市場(chǎng)才是常態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)如何在存量中發(fā)現(xiàn)增量？

房地產(chǎn)進(jìn)入存量市場(chǎng)

“從房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策和市場(chǎng)情況看，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過(guò)了高速發(fā)展期，現(xiàn)在處于成熟期后的轉(zhuǎn)型階段，行業(yè)發(fā)展紅利消失，市場(chǎng)不但要與同行激烈競(jìng)爭(zhēng)，還要與二手房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)‘躺贏’時(shí)代結(jié)束。”獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、財(cái)經(jīng)評(píng)論員王赤坤提出。

王赤坤說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量市場(chǎng)的表現(xiàn)有：新房銷(xiāo)售規(guī)模總量增速低于5%；二手房銷(xiāo)售數(shù)量超過(guò)新房銷(xiāo)售數(shù)量；房地產(chǎn)市場(chǎng)份額不再是共同增長(zhǎng)，而是此消彼長(zhǎng)；多個(gè)房地產(chǎn)公司特別是房地產(chǎn)頭部公司出現(xiàn)銷(xiāo)售下降；新建存量房庫(kù)存消化期超過(guò)12個(gè)月。

在房地產(chǎn)行業(yè)的總體增長(zhǎng)方面，2021年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14.76萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)4.4%；銷(xiāo)售額完成方面，據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究報(bào)告，2021年規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況遠(yuǎn)不及歷史同期，平均目標(biāo)完成率不到90%，且有逾8成企業(yè)未完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。

在行業(yè)環(huán)境變化下，房地產(chǎn)企業(yè)在投資端更為謹(jǐn)慎。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究報(bào)告，盡管多城集中土拍，但溢價(jià)率、流拍率等熱度指標(biāo)表現(xiàn)并不佳，市場(chǎng)熱度較2022年4月出現(xiàn)下滑。

據(jù)2022年6月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，1～5月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積50738萬(wàn)平方米，同比下降23.6%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降28.1%；商品房銷(xiāo)售額48337億元，下降31.5%，其中住宅銷(xiāo)售額下降34.5%。

在樓市疲軟的背景下，積極的貨幣政策出臺(tái)。2022年5月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布數(shù)據(jù)：一年期LPR（貸款基礎(chǔ)利率）為3.7%，與上月持平；五年期以上LPR為4.45%，較4月下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。這是自LPR報(bào)價(jià)機(jī)制改革以來(lái)，首次單獨(dú)下調(diào)5年期品種。

同時(shí)，早在5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（下稱(chēng)《通知》）顯示，LPR下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，首套房貸款利率下調(diào)至4.4%。疊加兩次下調(diào)，首套房利率最低降至4.25%。

安永大中華區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人湯哲輝認(rèn)為，這一輪的利率調(diào)整比較大，目前的利率處于歷史低位，有助于提振市場(chǎng)信心，但對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)刺激還是有限。而且地產(chǎn)調(diào)控“一城一策，因城施策”，也要看各個(gè)地方差異化政策的出臺(tái)。就降息空間而言，因?yàn)橐呀?jīng)處于歷史低位，所以不排除繼續(xù)往下降，但空間也不大。

結(jié)合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2022年5月商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況來(lái)看，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體延續(xù)降勢(shì)，但降勢(shì)趨緩。全國(guó)新建商品住宅的銷(xiāo)售價(jià)格小幅回升，二手住宅的銷(xiāo)售價(jià)格繼續(xù)下行。

湯哲輝認(rèn)為，從2021年末開(kāi)始，從中央到地方，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管松綁的政策一直陸續(xù)發(fā)布。我們既要堅(jiān)持“房住不炒”基本原則，也要強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)增長(zhǎng)”，如果首付比例能夠調(diào)減的話，對(duì)刺激銷(xiāo)售將是實(shí)質(zhì)性的。目前降利率是一方面，如果還有其他政策出臺(tái)，銷(xiāo)量可能會(huì)回升。

王赤坤說(shuō)，從房地產(chǎn)的金融邏輯看，房地產(chǎn)的紅利逐漸消失，投資收益和資金安全下降到安全邊界以下。他認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了一個(gè)循環(huán)，即房地產(chǎn)下行-應(yīng)收盈利下降-融資能力減弱-降價(jià)銷(xiāo)售回籠資金-低于周邊房?jī)r(jià)-房?jī)r(jià)被迫參照降價(jià)房子定價(jià)-房?jī)r(jià)下降-房地產(chǎn)公司進(jìn)一步困難。

在存量市場(chǎng)環(huán)境下，探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式是新時(shí)期對(duì)傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)提出的挑戰(zhàn)和必然要求，更是解決新市民住房問(wèn)題的最直接方式，也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要路徑。

房企搶灘商業(yè)地產(chǎn)

北京房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超分析，由于城市核心土地增量和老百姓剛需購(gòu)房減少，改善性購(gòu)房沒(méi)有大面積鋪開(kāi)等造成新增購(gòu)房數(shù)量急劇減少，這就要求傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須轉(zhuǎn)型升級(jí)。

不過(guò)，轉(zhuǎn)型不等于轉(zhuǎn)行。據(jù)北京商會(huì)對(duì)數(shù)千家房地產(chǎn)公司調(diào)查，大多數(shù)企業(yè)不愿意轉(zhuǎn)行，因此，為了生存，傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)為商業(yè)運(yùn)營(yíng)商或物業(yè)管理企業(yè)等實(shí)為無(wú)奈之舉，畢竟是同類(lèi)行業(yè)，有相通之處。

據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告，目前領(lǐng)軍房地產(chǎn)企業(yè)依舊保持以住宅銷(xiāo)售為主導(dǎo)的營(yíng)收模式，但其戰(zhàn)略目光已逐步轉(zhuǎn)向租賃及物管等運(yùn)營(yíng)型業(yè)務(wù)。十家領(lǐng)軍房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)占比在三年內(nèi)平均增長(zhǎng)18.1%，業(yè)績(jī)平均增長(zhǎng)率高于開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售收入的26.6個(gè)百分點(diǎn)。

在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的背景下，如何尋求增量？仲量聯(lián)行認(rèn)為，部分領(lǐng)軍房地產(chǎn)企業(yè)正在進(jìn)行從開(kāi)發(fā)商到運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)變，積極深化商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域布局，包括城市綜合體、長(zhǎng)租公寓、工業(yè)地產(chǎn)等板塊，同時(shí)推進(jìn)資產(chǎn)證券化，達(dá)成房地產(chǎn)生態(tài)全域化發(fā)展。

一線房地產(chǎn)企業(yè)為保持平穩(wěn)著陸也開(kāi)辟了其他多元化戰(zhàn)略部署，如城市功能新區(qū)建設(shè)、綠色建造、不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)等，不斷進(jìn)行積極嘗試。

作為房地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè)，萬(wàn)科率先轉(zhuǎn)型。萬(wàn)科方面接受《商學(xué)院》記者采訪時(shí)表示，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮在提及公司價(jià)值思考時(shí)指出，萬(wàn)科已從“三好住宅供應(yīng)商”延展為“城市配套服務(wù)商”。

萬(wàn)科方面表示，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)、服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)持續(xù)向好。物業(yè)收入過(guò)去十年復(fù)合增速超過(guò)30%，物流近三年達(dá)到52%，公寓業(yè)務(wù)近三年達(dá)到40%，萬(wàn)科商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)印力集團(tuán)近五年復(fù)合增速為20%，2021年萬(wàn)科整體經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)收入超過(guò)400億元。

同時(shí)，經(jīng)營(yíng)、服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)正逐步形成新的盈利蓄水池。萬(wàn)科以REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）為代表的不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期股權(quán)投資，也為經(jīng)營(yíng)類(lèi)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)業(yè)務(wù)提供了資產(chǎn)增值變現(xiàn)出路。以上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)項(xiàng)目為例，萬(wàn)科如果退出，可實(shí)現(xiàn)差不多15億元的利潤(rùn)。再如，2021年，萬(wàn)科旗下萬(wàn)緯物流通過(guò)增資入股方式，引入戰(zhàn)略投資者，實(shí)現(xiàn)了30%溢價(jià)。除此之外，招商局集團(tuán)尋求商業(yè)、辦公樓、科技園管理；萬(wàn)達(dá)集團(tuán)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)；華潤(rùn)集團(tuán)發(fā)力商業(yè)、長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域，都是房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)的舉措。

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜建議，一要向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)找結(jié)構(gòu)性增量，也就是隨著經(jīng)濟(jì)與人口轉(zhuǎn)移而帶來(lái)的地區(qū)間市場(chǎng)變動(dòng)產(chǎn)生的增量市場(chǎng)，如都市圈、一二線核心城市等；二是尋找養(yǎng)老、康養(yǎng)、度假等因?yàn)橄M(fèi)升級(jí)而產(chǎn)生的市場(chǎng)；三是要向如東盟等境外快速發(fā)展的地區(qū)拓展增量市場(chǎng)。

米陽(yáng)建議，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)進(jìn)一步深化商業(yè)地產(chǎn)布局，達(dá)到銷(xiāo)售型和運(yùn)營(yíng)型物業(yè)協(xié)同互補(bǔ)的收益平衡，形成“雙輪”驅(qū)動(dòng)，強(qiáng)化現(xiàn)金流穩(wěn)健性，提高精細(xì)化管理水平。

中國(guó)文化管理協(xié)會(huì)鄉(xiāng)村振興建設(shè)委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)袁帥認(rèn)為，無(wú)論是住房地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)，新發(fā)展模式探索的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)回歸產(chǎn)業(yè)的基本面。房地產(chǎn)企業(yè)商要強(qiáng)化輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，從商業(yè)管理、職業(yè)能力、物業(yè)管理、社區(qū)治理、城鄉(xiāng)更新融合、智慧樓宇、數(shù)字信息化等領(lǐng)域布局挖掘新的增長(zhǎng)極。

要轉(zhuǎn)型，就難免有風(fēng)險(xiǎn)。如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？黎乃超認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)要杜絕之前靠資金優(yōu)勢(shì)盲目進(jìn)入不熟悉的領(lǐng)域，期望占領(lǐng)屬于別人的市場(chǎng)做法。房地產(chǎn)企業(yè)要有自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念和過(guò)硬的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，摒棄原來(lái)快進(jìn)快出的開(kāi)發(fā)思維，真正為城市更新與美化提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式絕非一蹴而就。破舊立新，這是一個(gè)長(zhǎng)期系統(tǒng)性工程，袁帥認(rèn)為，“房住不炒”的總基調(diào)不會(huì)改變，“十四五”時(shí)期，中國(guó)新型城鎮(zhèn)化將不斷深化，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)要穩(wěn)定心力、扎實(shí)根基、調(diào)整認(rèn)知，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)空間是具備潛力和值得期待的。（以上來(lái)源：《商學(xué)院》雜志 記者：胡嘉琦 石丹 新社匯·全媒體矩陣轉(zhuǎn)載發(fā)布）

中國(guó)文化管理協(xié)會(huì)鄉(xiāng)村振興建設(shè)委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)袁帥表示，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)依然發(fā)揮著舉足輕重的作用，對(duì)經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范有著重要的系統(tǒng)性影響。面對(duì)城市建設(shè)和治理發(fā)展，首當(dāng)其沖的便是房地產(chǎn)的問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、牽涉面廣，與生產(chǎn)、投資、消費(fèi)緊密相關(guān)，探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式在多項(xiàng)重要政策中被頻繁提及，說(shuō)明這是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，也是新時(shí)期對(duì)傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)提出的挑戰(zhàn)和必然要求。我國(guó)目前正處于城市化的加速時(shí)期，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大、數(shù)量不斷增加、以城市人口增長(zhǎng)為標(biāo)志的城市化率穩(wěn)步提高。伴隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，貧困問(wèn)題、公共安全管理問(wèn)題、資源短缺問(wèn)題、城市化與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)問(wèn)題、城市特色危機(jī)等問(wèn)題也隨之出現(xiàn)，這些復(fù)雜的問(wèn)題交錯(cuò)在一起，不僅會(huì)阻礙我國(guó)的城市化和現(xiàn)代化進(jìn)程，也會(huì)帶來(lái)一系列的更深層次的社會(huì)問(wèn)題。

過(guò)去20多年的房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展主要依靠“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式以迅速擴(kuò)大市場(chǎng)份額，這樣的場(chǎng)景已經(jīng)一去不復(fù)返。隨著存量開(kāi)發(fā)的逐漸萎縮，城市更新、老舊小區(qū)改造等存量需求更大程度釋放出來(lái)，形成巨大的市場(chǎng)空間。探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式是新時(shí)期對(duì)傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)提出的挑戰(zhàn)和必然要求，更是解決新市民住房問(wèn)題的最直接方式，也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要路徑。房地產(chǎn)探索新發(fā)展模式背景下，當(dāng)前各地仍注重“因城施策”支持合理住房需求，金融支持也在持續(xù)加碼，房企則要順應(yīng)政策及行業(yè)趨勢(shì)，做好重點(diǎn)區(qū)域布局的同時(shí)努力向服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

商業(yè)地產(chǎn)還是住房地產(chǎn)，新的發(fā)展模式探索實(shí)質(zhì)上就是房地產(chǎn)回歸產(chǎn)業(yè)的基本面，面對(duì)著我國(guó)住房供應(yīng)模式的重構(gòu)，對(duì)于地產(chǎn)商而言，必須開(kāi)展經(jīng)營(yíng)模式的改變和多元領(lǐng)域持續(xù)深入的布局。我個(gè)人認(rèn)為，地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)管理效率和信用獲取能力將是未來(lái)重點(diǎn)關(guān)注要素，以及要延展服務(wù)領(lǐng)域，強(qiáng)化輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，從商業(yè)管理、職業(yè)能力、物業(yè)管理、社區(qū)治理、城鄉(xiāng)更新融合、智慧樓宇、數(shù)字信息化等領(lǐng)域布局挖掘新的增長(zhǎng)極，開(kāi)拓第二增長(zhǎng)業(yè)務(wù)曲線。

探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式絕非簡(jiǎn)單的一蹴而就，破舊立新，這是一個(gè)長(zhǎng)期系統(tǒng)性工程，我認(rèn)為，“房住不炒”的總基調(diào)是長(zhǎng)久不會(huì)改變的，但是面對(duì)著十四五時(shí)期，接下來(lái)的我國(guó)新型城鎮(zhèn)化不斷深化，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)要穩(wěn)定心力，扎實(shí)根基，調(diào)整認(rèn)知，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)空間是具備著潛力和值得期待的。