物業公司赴港IPO熱情減退 物管行業將戰略重點轉向社區增值服務
近期，房企分拆旗下物業板塊赴港上市的熱潮似有“退燒”的跡象。
東方財富Choice數據顯示，截至目前，加上剛登陸港交所的魯商服務，港股“物業管理及服務”板塊已有61家公司，其中2020年以來成功登陸港股的公司就有35家。但從數量增減情況來看，2020年和2021年赴港上市的物業板塊企業數量分別為18家和13家；截至目前，今年該類企業數量只有4家。
看懂App財經評論員王赤坤對《證券日報》記者表示，無論“退燒”與否，在“房住不炒”和人口老齡化加劇的背景下，物業已成為房企下一個競爭主戰場，而在行業內并購潮漸退時，發力社區增值服務正成為物業公司的戰略重點。
“退燒”或屬正常現象
近幾年，房企紛紛分拆旗下物業板塊赴港上市，形成了一股熱潮。但是，進入2022年，不僅該熱潮開始“退燒”，行業內并購行為似乎也更趨謹慎和理性。有分析指出，“退燒”或屬正常，因為2020年至2021年有大批物管企業上市，頭部房企旗下的物業公司大部分已經成功登陸資本市場。
從上市情況來看，2019年至2021年，港股物業管理及服務板塊的上市企業數量分別為8家、18家、13家，而今年以來僅有金茂服務、力高健康生活、東原仁知服務和魯商服務4家物業公司登陸港交所。據不完全統計，目前還有包括龍湖智創生活、萬物云、潤華智慧健康等7家物管企業正在候場港股IPO。
二級市場中，相關板塊表現也并不理想，截至7月11日，按后復權計算，61家港股上市物業管理公司中僅有13家年內股價上漲，占比剛過兩成。此外，截至7月8日，恒生物業服務及管理板塊指數（HSPSM）年內累計下跌24.14%。
其實，自2014年6月份花樣年旗下的物業管理平臺彩生活在港交所成功上市，成為我國第一家分拆物業板塊上市的企業后，房企分拆物業板塊上市的步伐就一直沒停過，近幾年更是如此，市場開始意識到，優質的物業對于業主安全感和房產保值升值十分重要。
在“房住不炒”的政策大背景下，近期房地產行業的賽道邏輯也在發生改變。山東大學經濟學院房地產研究中心主任李鐵崗接受《證券日報》記者采訪時表示，房地產行業正逐步回歸民生屬性，行業進入縮表出清階段，過去“高負債、高杠桿、高周轉”的開發經營模式已不可持續，房企的發展邏輯也正在發生改變，多家房企選擇收購物業公司、拆分物業板塊上市。
王赤坤在接受《證券日報》記者采訪時表示，各大房地產公司紛紛剝離、分拆物業板塊，并推動其上市，意在建立戰略防線、通過資本市場在經營層面進行戰略升級。
但今年以來行業內的并購潮漸退。據中指研究院不完全統計，今年上半年行業內公開披露的并購近20宗，涉及金額約80億元。而根據安信國際不完全統計，2021年物管行業并購超70宗，交易金額超330億元。
東北證券研報指出，2021年物管行業并購熱度空前，經歷了從“大魚吃小魚”到“大魚吃大魚”的轉變。展望未來，物管行業并購大潮將漸入尾聲。
聚焦社區增值服務
中國文化管理協會鄉村振興建設委員會副秘書長袁帥對《證券日報》記者表示，目前物管行業仍處于較高速發展的階段，收購、并購與提升增值服務收益是物業公司保持成長性的主要手段。而隨著行業收購、并購大潮漸褪，物業公司已將其戰略重點聚焦于增值服務。
梳理各家上市物業公司2021年年報可以發現，盡管基礎物業服務仍是行業的營收“壓艙石”，但占比逐步收窄；高盈利增值服務加速發展，成為促進行業發展的一大利器。東北證券研報指出，2021年重點物企社區增值服務收入平均占比達到20.2%，同比提升2.9%，已成為業績重要驅動力。
今年以來成功登陸港交所的4家物業公司均將提升社區增值服務水平作為今后重點發展方向之一。如剛上市的魯商服務就表示擬用上市后公司所得資金凈額15%加強物業管理服務及進一步開發其多元化社區增值服務，以進一步提升客戶體驗及滿意度。
有分析指出，限購政策逐漸有序放寬，疊加房地產企業競爭焦點逐漸轉移至售后配套服務，有利于物業服務板塊回暖。
李鐵崗對《證券日報》記者表示，“房住不炒”政策之下，房企更需提高軟性服務價值。
王赤坤也對《證券日報》記者表示，在行業紅利消失、行業競爭異常激烈的情況下，單靠運營已經無力推動主營業務增長，物業公司紛紛在戰略層面展開角逐，其中開發多元化社區增值服務是一個重要方向。（以上來源：證券日報 記者 王僖 新社匯·全媒體矩陣轉載發布）
中國文化管理協會鄉村振興建設委員會副秘書長袁帥認為：物業是房地產行業中的高毛利板塊之一，屬于優質資產。物業管理被普遍稱為房地產的第二次開發，近些年物業行業對并購保持熱衷，是在基礎物業服務仍是物企營收主要來源的當下，管理規模是影響企業收益的重要指標，而增加在管面積的最直接方式就是收并購。另外一個原因就是當前，行業的市場格局仍較為分散且競爭較大，擴規模、提高市場占有率，仍是物企重要的訴求之一，其中，收并購是企業快速提高管理規模的重要方式。
目前整個物管行業仍處于較為高速發展的階段，在政策利好、技術迭代、人們普遍追求美好生活和消費升級的時代大背景下，物業服務行業將迎來新的發展機遇期。但同時物企在并購擴張時也要預防隨之而來，表面規模上的做大做強，實質大而不強，在以服務為硬核的新商業模式上創新方面要深下功夫。物企要加強對增值服務的重視，收并購要縱向拓展至多元化服務領域以及專業化服務領域，物企在通過收并購實現規模擴張的同時，將并購范圍可延伸到多元業態，來與自身業態布局產生協同，特別是在一些文化教育、康養服務、銀發經濟、社區金融、社區團購、房產經紀、托育、智慧停車等領域正在積累新的增值服務，毛利率水平較高，是有利于物業效益增長的。
對“人”的服務是物業服務企業一直以來關注的重點，隨著城市建設的發展、科學技術的變革、人們生活水平的提高，物業管理行業正處于高速變革的時期，物業管理行業早已突破社區服務的范疇，在內涵和外延上有了更為豐富的內容，甚至演變為服務社會基層治理的一個實踐單元。
物業正在順應時代要求，不斷拓展新的業務邊界，從服務“小社區”起步，到探索城市“大物業”，全生命周期服務逐漸成為升級主流，新時期的物業呈現：新科技、新服務、新生態、新價值的“四新”發展路徑。
新科技：提升企業運營管理效率 ，做到服務個性化，引入數字信息技術和算法系統，實現更為高效，精準點對點服務，讓數字技術賦能物業管理，降本增效的同時升華服務體驗。
新服務：以人為本，愈發注重綜合性、高素質人才的培養，人才是行業升級轉化的根本源動力，擁有人才才能做新增值服務，做寬業務市場。
新生態：圍繞業主、圍繞商業和城市居民，打造多元的生活和商業合作模式，如社區新零售、社區電商、銀發經濟、親子教育等。
新價值：把社區增值服務常規化，在提升居民資產價值、社區人文價值的同時，增強幸福指數，精神價值。
十四五是鄉村振興時期，以城帶鄉，消費幫扶，村城聯動實現城鄉融合發展，社區將是排頭兵，更加是中流砥柱，而這同時給予了物業新的服務和市場機遇。“鄉里產，城市買，物業營！”從田間地頭到百姓餐桌，打通農產品上行“最后一公里”，暢通“腸梗阻”推動消費幫扶提質升級，實現共同富裕。發揮物業在社區的中堅服務力量和綜合優勢，打通社區線上線下聯系，以數據化驅動用戶精細化運營，加強業主與社區，社區與農產品源產地，社區居民與種養殖農民的信任關系，打造便捷的消費體驗，形成社區消費生態閉環，持續打造流量池，形成訂單農業，讓鄉村地區的產品真正在村城體系間流動起來，打造高效暢通的村城間產品供應鏈，實現農產品從田間到餐桌的市場經營性的全鏈條聯動，從而實現業務的良性增長。
鄉村振興新征程時期，推動城鄉融合發展促進共同富裕，以空間融合為模式、以產業融合為基礎、以要素融合為動力、以治理融合為支撐、以制度融合為保障、以技術融合為載體，全面激活鄉村社會的內生動力和外延張力。
以推動城鄉融合為重點促進鄉村振興，實現共同富裕，根本目的是讓城市和農村這兩個差異性地域空間，發展為交錯相融、功能互補、利益協調、和諧共生的地域共同體。
在新發展階段推動城鄉融合走向深入進而促進實現共同富裕，關鍵在于抓住導致城鄉分割、阻礙城鄉要素雙向流動和統一市場形成的主要制約因素，著力破解城鄉要素配置不合理、城鄉基本公共服務供給不充足、農村經濟發展模式不多元、農民收入增長態勢不穩固等突出問題。
城鄉更新融合發展是拓展產業發展空間的一個強勁動力，是釋放市場活力的必要舉措，也是國家現代化的重要標志。建立城鄉更新融合發展機制和市場服務體系是實現鄉村振興和共同富裕目標的重要保障，要堅持走好跨域聯動、以城帶鄉，企村幫扶、以需促產，品牌興業、融合發展的路子。
社區經濟是以更好地滿???群眾對美好?活的向往為宗旨，以社區居?為服務對象，以增強社區商業服務供給為?標，融合購物、餐飲、健康、教育、便利、創業、低碳等相關??服務類產業于 ?體，在 5 分鐘、10 分鐘、15 分鐘?活圈內呈現的?種商業消費形態。
同時，中國40%到60％的城市商業消費及?般性商業活動在社區完成，尤其集中在餐飲、個?及家庭服務等領域。因此，在商業布局??，各?、中城市的政府已把注意?從市區轉向了建設社區商業，隨著城市居?的消費階層的升級換代，為社區商業制造了巨?的市場需求和發展空間。
社區經濟建設和發展近年來獲得國家政策的大力?持。特別在當前抗擊新冠疫情、強調促進內需、構建雙循環新發展格局的?背景下，國家政府各層?從2020年開始相繼出臺了多項政策，大力?持社區商業及新業態、新模式引領新型消費的社區新經濟發展。相關研究機構數據顯示，中國社區經濟的社區商業消費規模2020年已達10萬億，預計2025年將達到20萬億，?臨巨?的市場成?空間。
在數字經濟大潮下，通過推動城鄉融合發展促進共同富裕機制，讓鄉村振興和數字經濟的結合，我認為一項重大的意義是賦予了原始鄉村新征程時期“云村民”的新生意義，鄉村振興一定是千村千面，鄉村振興是“保護”而非破建。
無可厚非，數字化將成為一種鄉村經濟振興的產業模式與路徑。要認知和定義“云村民”，就要先了解，什么是村民。村民，也就是鄉村的百姓，在《現代漢語辭典》的解釋：村民是“鄉村居民”，是"固定住在某一地方 的人”，村民是鄉村建設的參與者和最終受益者基于此，我認為可以給“云村民”做如下定義，是“活動在第五維數字經濟空間的鄉村新居民”，是數字經濟浪潮下鄉村振興新征程時期鄉村建設發展所帶來的“村民新形態”。“
“云村民”村民新形態”中的“新”，我認為體現在四個維度：
認知形式上“新”：文化；
參與方式上“新”：云上；
受益呈現上“新”：雙線；
價值傳承上“新”：共生。
“云村民”是鄉愁、鄉味的情感寄托，是通過數字信息技術在第五維數字經濟空間形成的“本土原生村民、尋根兒村民與城鎮化新生代社區村民”的云端聚合，也將是城鄉更新融合發展在數字經濟時空維度內“社區元宇宙”中新生“數字人群”。
隨著以互聯網、物聯網、大數據、人工智能、區塊鏈、AR/VR等為核心的綜合性產業元宇宙正在火熱展開，元宇宙絕不能成為空談的概念，要務必結合實際，以真實落地和應用為核心，我們有理由相信，社區元宇宙就是當前最佳的應用落地場景之一。
經過2021年到現在的發展，全球產業界已取得新共識——元宇宙的興起代表著互聯網已經正式進?3.0時代：1.0時代，互聯網鏈接世界；2.0時代，物聯網改變世界；3.0時代，元宇宙體驗世界！
未來30年，元宇宙為代表的互聯網3.0時代將獲得充分的發展，作為新興產業，既需要政府政策的???持，更需要產業界同仁的共同努?，需要共同探索元宇宙的技術創新路徑、產業發展路徑、商業模式創新路徑乃?投融資創新的合?匯集?向，以期實現元宇宙產業的發展成?創新突破。
?幕已啟，業界對于元宇宙的發展和實踐都還處于摸索階段，如何把握好產業機會更好地參與元宇宙的發展，是擺在每個有志于此的產業參與者?前的共同課題。同時，元宇宙的發展涉及的具體經濟場景眾多，其中，中國社區元宇宙的發展必將是?個巨?的創新實踐場景，是價值?萬億級市場空間的重?市場機遇領域。
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