民企們能不能抗住空頭，這關(guān)乎行業(yè)大格局！
地產(chǎn)財富會
進入2022中報季
三個前菜話題
聊聊座次表上的房企格局
發(fā)生了哪些值得關(guān)注的變化
2022-8-12
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半年報集中披露前夕，資本市場的神經(jīng)似乎格外緊繃。8月10日，這種緊繃達到一個極點，突然斷了。
港股內(nèi)房股在8月10號上演了股價集體大跳水，其中跌幅最高的龍湖跌超16%，其次是弘陽地產(chǎn)跌超12%。起因是瑞銀下調(diào)了內(nèi)房相關(guān)評級，且有“龍湖商票逾期”傳言煽風點火。隨后摩根、花旗等外資集團拋售。
恐慌的投資人迅速編排了這樣的內(nèi)心戲：
“這一年做內(nèi)房的投資者，肯定有先在恒大融創(chuàng)上賠完了，搞錢又在世茂龍光上賠完了，最后借錢賭旭輝又完了，現(xiàn)在龍湖又開始了，就算家里真有礦，估計也抗不住?！?/p>
這場鬧劇，最終由上海票據(jù)交易所當晚緊急發(fā)布的一紙公告畫上句號。
盡管龍湖自律克制基本面健康幾乎挑不出毛病，在謠言面前還是不堪一擊。
這就是目前的行業(yè)心態(tài)：對民企的信心持續(xù)下探，經(jīng)不起丁點兒的風吹草動。
投資人對民企的憂慮，可能還來自于即將交卷的期中成績單：70多家已發(fā)布中期業(yè)績預(yù)告的房企，超一半虧損，虧損大戶為藍光發(fā)展、陽光城、榮盛發(fā)展等民企，盈利大戶則清一色央國企。
在開啟今年的中報專題之前，我們先拋出三個前菜話題，聊一聊座次表上的房企格局，發(fā)生了哪些值得關(guān)注的新變化。
topic1.
#TOP20含“民”量縮減近半#
始于新冠元年的大規(guī)模促銷打折和三道紅線政策，影響了房企的利潤表，也讓央國企和民企的座次地位來了個大翻轉(zhuǎn)。
在克而瑞2022年1-7月房企銷售榜上，TOP10民企只剩碧桂園、萬科、融創(chuàng)、龍湖和金地5家了，排位上也不再是民企壓倒性在央國企之前。曾經(jīng)2020TOP5保利發(fā)展與前4位民企的差距肉眼可見，那個時候保利的口號還是“保四爭三”，現(xiàn)在，晉級第三的央企保利，口號已經(jīng)變成爭奪第一了。
短短兩年多，TOP20的民企也從12家減少到了7家，縮減近半。被甩出去的5家分別是恒大、陽光城、金科、中南置地、中梁控股，都是當初三道紅線試點時劃歸為紅橙檔的房企。
他們最終在奔綠的路上被絆住了手腳。
看看現(xiàn)在束手束腳的民企們吧，融資受阻，沒錢拿地或不敢拿錯地，最新的拿地榜上除了萬科、龍湖還能打，其他都是央國企的身影。前幾天的深圳二輪土拍甚至成了“華潤專場”，華潤置地報名14塊地最終拿下4宗，揮手就是118億多。
央國企陣營也不是都一路向前，受困于流動性危機的綠地控股，已經(jīng)掉出了TOP10，好在目前等來了上海國資委的及時相救，避免了債務(wù)違約發(fā)生。
而時至今日還留在TOP20榜上的碧桂園、萬科、融創(chuàng)、龍湖、旭輝等，可以說扛住了行業(yè)和市場的考驗，不僅是優(yōu)質(zhì)民企的代表，更是民企陣營里信心堡壘一樣的存在。
在當前的行業(yè)環(huán)境下，應(yīng)該給予他們更多的信心和發(fā)展空間，避免誤傷，讓企業(yè)能夠?qū)Ｐ挠跇I(yè)務(wù)精進，回歸良性競爭秩序。
這其中值得一提的是民企之光碧桂園，作為三道紅線試點的12家房企之一，在成功轉(zhuǎn)綠上做到了積極表率；和龍湖、旭輝一起被監(jiān)管機構(gòu)選定為“示范房企”，完成了首批信用保護工具發(fā)債；公開市場積極回購債券、及時兌債，持續(xù)向市場傳遞正面信號，給予行業(yè)信心示范——
憑借良好的基本面和積極主動的風險管理，碧桂園歷經(jīng)起伏保持穩(wěn)健，被認為是民營房企中主體及債項信用評級最高的開發(fā)商之一。
此外，穩(wěn)住當下探索新發(fā)展，緊跟國家政策的碧桂園重點布局高科技地產(chǎn)生態(tài)鏈，目前已在走出“房產(chǎn)+科技”的新路徑——旗下博智林建筑機器人研發(fā)生產(chǎn)和應(yīng)用取得階段性成果，與地產(chǎn)主業(yè)形成良好的協(xié)同效應(yīng)。今年6月，碧桂園還成立了科技建筑集團，未來將聚合優(yōu)秀人才，繼續(xù)推動科技快速發(fā)展，發(fā)揮科技建造全產(chǎn)業(yè)鏈條優(yōu)勢。
topic2.
#排位躍升大十名，全靠同行襯托#
座次表上的另一個現(xiàn)象，是原本徘徊在后位的房企，出現(xiàn)了大幅的排名上升。
比如首開股份去年還在38名，今年前7月已經(jīng)來到21名，上升了17位；
多年游離在20開外的遠洋集團，終于重新進入了TOP20隊列（上一次在2015年），上升了10位；
濱江集團從去年第22名前移到了第12名，同樣躍升10位。
排位的躍升意味著業(yè)績漲幅喜人？并不是。
從公布的最新銷售簡報來看，首開今年1-7月實現(xiàn)簽約面積177.29萬平方米，同比降低25.47%；簽約金額514.11億元，同比降低32.97%。
根據(jù)首開股份發(fā)布的半年度業(yè)績預(yù)告，預(yù)計2022年半年度實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤-130,000萬元到-140,000萬元，與上年同期84,849.59萬元相比由盈轉(zhuǎn)虧；歸屬于母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤-132,000萬元到-142,000萬元。
遠洋集團今年前7月累計協(xié)議銷售額約520億元，相比去年同期的627.5億元也是下降的。濱江集團按照中指院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)前7月銷售額796.7億元，同比減少20.8%。
實際上房企整體業(yè)績都在縮水，前7月百強房企銷售額均值同比下降了47.3%，在這樣的情況下，首開、遠洋和濱江的排名躍升，只能說是全靠同行襯托了。
topic3.
#“招保萬金”重新成團了#
如果你留意榜單，會發(fā)現(xiàn)已經(jīng)淡出視線很久的“招保萬金”，在TOP10陣營聚齊了。
萬科、保利分列二三，招商蛇口第六，金地集團終于趕上來了，位列第八。這個蒙著年代感的組合，重新回歸第一梯隊，多少與恒大融創(chuàng)們的被動讓位有關(guān)。
但新常態(tài)下的“招保萬金”，能不能當?shù)闷鸬禺a(chǎn)四大金剛的既有名號，還有待時間檢驗。
從目前披露的半年度業(yè)績預(yù)告看，招商蛇口2022年上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤15億元-21億元，同比下降50.6%-64.71%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤12億元-18億元，同比下降35.81%-57.21%。
金地集團則受累于近期的債券價格沖擊，緊急在8月初召開了一次投資者會議，詳細披露現(xiàn)金家底和負債情況，強調(diào)做好未來一年所有到期債務(wù)的償付安排。
地產(chǎn)財富會即將開啟的
房企2022中報專題，
將重點關(guān)注行業(yè)新常態(tài)下的招保萬金組合、
經(jīng)歷過波瀾的港資房企九龍倉/太古/長實、
急需行業(yè)信心投喂的民企組團以及進入分化的央國企組團，
敬請期待我們的脫水版獨到分析！
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