穩(wěn)市場新循環(huán)再啟，信心恢復(fù)的底線和源頭在哪里？
震蕩時期預(yù)期轉(zhuǎn)弱
做空者作妖不斷
但重建信心循環(huán)
我們需要更多保交樓保質(zhì)量的穩(wěn)健企業(yè)
這個夏天，經(jīng)濟調(diào)整、疫情反彈、以及多地蔓延的“抱團停貸”風(fēng)潮，正在給中國房地產(chǎn)行業(yè)帶來可怕的“預(yù)期轉(zhuǎn)弱”危機。
原本已經(jīng)修復(fù)的行業(yè)基本面因此下行，投資者們在迅速掉頭，轉(zhuǎn)而要求更高的風(fēng)險溢價。一批做空者也因此出現(xiàn)。
與2022年7月地產(chǎn)市場成交的二次探底同時出現(xiàn)的是，做空者們利用復(fù)雜多邊環(huán)境影響下的房地產(chǎn)預(yù)期下行趨勢，對內(nèi)資房企上市公司股票及美元債券，所進行的又一輪突襲。
與此前不同的是，在市場此前攀升至頂峰的避險情緒影響下，這一輪做空無關(guān)房企基本面。做空者們將標的擴散到了高評級穩(wěn)健型民營房企。包括旭輝、金地、龍湖、碧桂園在內(nèi)，這些一直信用資質(zhì)良好、財務(wù)偏好穩(wěn)健的房企都受到了錯殺影響。
從旭輝、金地到碧桂園，再到龍湖，這種并不合理、一刀切大跌的現(xiàn)象表明，行業(yè)最嚴峻的時刻正在迫近。（詳見地產(chǎn)財富會此前報道《地產(chǎn)硬著陸，我們最害怕的事情正藏在陰影中》）
嚴峻形勢下，中央政治局7月28日召開會議部署下半年經(jīng)濟工作時指出，要全方位守住安全底線，并且明確宣布了以下兩點：
——“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”
——“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。”
中央高調(diào)下場，“穩(wěn)地產(chǎn)市場”的改變開始了。
各省市也在持續(xù)穩(wěn)市場，上半年政策底已過
守住安全底線
“保交付”是信心的底線
必須注意到，中央政治局會議對發(fā)展房地產(chǎn)市場的要求是在談及全方位守住安全底線時提出的。
這表明，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場對于全方位守住安全底線至關(guān)重要。
只是，目前行業(yè)整體仍在市場底部反復(fù)橫跳著，我們首先要守住市場信心的底線。
可以說，這一輪的市場二次探底，本質(zhì)就是由爛尾交付危機所引起的。而往后守住市場信心的底線，關(guān)鍵就是守住和民生、和購房人實際權(quán)益息息相關(guān)的交付。
我們需要更多關(guān)于交付的好消息。而一批持續(xù)穩(wěn)健、基本面良好企業(yè)實際上一直在行動，為這個行業(yè)的信心維持持續(xù)努力，做好保交付、保品質(zhì)工作的表率。
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，碧桂園實現(xiàn)在全國214城累計交付超25萬套房屋，旭輝34城交付近4萬套新房,世茂集團在41城交付超4萬套房屋，美的置業(yè)在23城交付超3萬套房屋……
其中，響應(yīng)國家關(guān)于“關(guān)于壓縮不動產(chǎn)登記辦理”的通知號召，優(yōu)化購房人的收房體驗，碧桂園在湖北、山東、甘肅等全國多個項目實現(xiàn)了“交房即交證”，僅廣西區(qū)域已實現(xiàn)4726戶，覆蓋23個項目。
“交房即交證”意味著購房者能在收房階段就拿到不動產(chǎn)權(quán)證，不會再像以前那樣等待太長時間，從而能有效解決購房者小孩讀書、積分落戶、抵押等問題。這不僅進一步優(yōu)化了購房人的收房體驗，也體現(xiàn)了房企的穩(wěn)健實力和品質(zhì)責(zé)任。
因為，行業(yè)過去長期以來交房與辦證不同步、辦證難等問題之所以突出，其難點在于房企不僅要在房子交付前實現(xiàn)工程驗收達標，還要提前完成所有交房交證的服務(wù)事項。只有各項手續(xù)齊全、房屋質(zhì)量過硬的項目才能實現(xiàn)交房和交證的同步。
正如碧桂園集團總裁莫斌強調(diào)：
“今年我們要做得比去年更好，我們的交付標準要進一步提升，對質(zhì)量的控制要進一步向前端延伸。每一棟樓，每一個項目都非常之重要，區(qū)域總、項目總都要落實強基行動要求，到一線去。”
碧桂園江門一項目細化交付標準管理：可視化呈現(xiàn)交付改進
面對行業(yè)的震蕩，碧桂園選擇客戶為先，給市場提供更高品質(zhì)的產(chǎn)品、服務(wù)和更高交付標準的體驗，以贏得更多客戶信賴、強化市場信心。面對下半年，持續(xù)保竣工、保交樓、保質(zhì)量，碧桂園全國各個項目也做好了更充足的準備：不僅在交房前就有工地開放日透明展示，同時也做好聯(lián)合驗收、第三方評估；更在交付當(dāng)天，安排專業(yè)驗房師一對一全程陪同，并且為業(yè)主解答疑惑，保障房屋交付滿意度。
碧桂園工地開放日現(xiàn)場
“保交付”是市場信心的底線，也是房企獲得市場支持從而能活下去的生命線。
不止是碧桂園，越來越多的規(guī)模實力房企都在更重視自身交付力和服務(wù)力的提升。因為市場的競爭在加劇，只有更好的產(chǎn)品服務(wù)、更更重視客戶體驗的產(chǎn)品交付，才能助力其樹立積極的企業(yè)品牌、口碑和公信力，也助力行業(yè)強化信心。
穩(wěn)健民企
或是行業(yè)信心的源頭
從交付的表現(xiàn)和行業(yè)信心來看，一批穩(wěn)健的民營房企在當(dāng)下嚴峻的形勢下，仍在交付高品質(zhì)的好產(chǎn)品，這不僅給了市場購房人信心，也給了投資市場信心。
因為高品質(zhì)交付的背后，體現(xiàn)的其實是房企的穩(wěn)健經(jīng)營和資金實力。如果沒有足夠的資金實力，在現(xiàn)金流上捉襟見肘，那么肯定就無法支撐項目的施工繼續(xù)，更別說交付標準提升。
在當(dāng)下大眾看多了房企暴雷，不斷債務(wù)展期、持續(xù)尋求項目出售的當(dāng)下，仍有一批穩(wěn)健民企還在堅持通過做好產(chǎn)品、穩(wěn)健經(jīng)營來獲得市場上珍貴的融資機會，為保交付做好提前準備。
從某個角度看，穩(wěn)健民營企業(yè)在每一個行業(yè)的存在，實際上都是保質(zhì)量、保信心的源頭之一：他們的存在、他們的努力，讓資本和大眾仍能夠相信這個市場、這個行業(yè)只是在劇烈調(diào)整，但核心的發(fā)展基本面仍在，只要做好市場需要的產(chǎn)品和服務(wù)，總是能夠行穩(wěn)致遠。
監(jiān)管機構(gòu)也深諳此理。今年5月，監(jiān)管機構(gòu)選定龍湖、碧桂園、美的置業(yè)、旭輝、新城5家優(yōu)質(zhì)民營房企進入示范房企名單，支持穩(wěn)健民企發(fā)債，助力行業(yè)良性循環(huán)發(fā)債和信心恢復(fù)。
隨后的幾個月以來，作為首批信用保護工具發(fā)債示范房企，碧桂園、龍湖等5家民企也相繼成功發(fā)債。其中，作為五家示范民企中規(guī)模實力排名第一的碧桂園，不僅在信用保護下成功發(fā)債，此前還與招商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行簽訂了150億元及400億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議，融資總額可觀且渠道暢通多元。
成功發(fā)債、穩(wěn)健融資助力行業(yè)信心回升的同時，從其在資本市場的主動作為來可能，這批穩(wěn)健民營房企也一直是行業(yè)信心支棱的源頭之一。
例如，今年以來，碧桂園、旭輝等民營房企都多次采取了加大票據(jù)回歸、提前贖回債券，大股東與管理層大筆購買公司股票及債券等方式支持行業(yè)信心。
6月23日，碧桂園提前回購7月到期的美元票據(jù)，總額約4.11億美元。截至7月底，碧桂園已經(jīng)悉數(shù)償還本年內(nèi)所有到期美元票據(jù)。
7月14日，碧桂園為積極維護公司債券價格的穩(wěn)定，切實保護投資者權(quán)益宣布，碧桂園地產(chǎn)控股股東佛山市順德區(qū)宙華投資咨詢有限公司（“宙華投資”）有意按照交易場所交易規(guī)則以市場化方式于境內(nèi)二級市場購買碧桂園地產(chǎn)公司債券，首期規(guī)模不超過10億元人民幣，擬購買范圍為市場報價較估值偏離較大的碧桂園地產(chǎn)債券。截至7月29日，該公司控股股東已累計購買公司債券共2.42億元。
而7月25日，旭輝控股集團（0884.HK)也發(fā)布公告稱，控股股東林中、林偉及林峰于7月22日在公開市場購買合共50萬股公司股份以增持股權(quán)，總代價98.3萬元。
資本市場對此給予了積極的評價。例如，今年6月，匯豐將碧桂園評級升至“買入”，理由是碧桂園在償還到期債務(wù)方面具有良好記錄。廣發(fā)證券、申萬宏源等29家境內(nèi)外券商機構(gòu)均給予碧桂園“買入”評級。
無論經(jīng)濟還是房地產(chǎn)的發(fā)展都有周期起伏。震蕩過后，回升的關(guān)鍵力量還是在經(jīng)營穩(wěn)健、能保交付保質(zhì)量的穩(wěn)健企業(yè)身上。他們是信心的源頭之一，不應(yīng)被過度錯殺。
現(xiàn)在，政策的工具箱已經(jīng)打開，應(yīng)逐步回歸理性，健康新循環(huán)需要穩(wěn)健企業(yè)加強競爭力，成為市場信心重建的一部分。
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