房貸利率來到2019后的歷史新低，然后呢？
地產財富會
政策工具箱打開針對暴風雨放出三角穩定套餐企業大佬們忙著電話會面對黑天鵝、灰犀牛、瘋狗浪沒有人敢放松新烏卡時代企業的宿命就是與不確定性共舞
2022-8-23
又又又降息了！
就在昨天，央行公布了最新貸款市場報價利率（LPR），5年期以上LPR從4.45%下調為4.3%，下調幅度達到15個基點。
這是今年的第三次五年期LPR下調。此前央行曾在1月20日、5月20日分別兩次下調5年期LPR。
三次調整下來，截至目前，2022年5年期LPR總計下調35個基點，達到2019年以來的最低值。
在LPR的帶動下，房貸利率也同步來到了2019年以來的歷史新低：首套和二套房房貸利率下限降至4.1%、4.9%；平均利率則分別降至4.35%及5.07%。
資料來源：網絡公開資料，中指研究院綜合整理
1
三角式穩定套餐來了
房貸利率新低顯示，“穩地產市場”央行是認真的——不玩虛的，直接給購房者降貸款成本。
企業端，近期也有新的好消息傳來。助力企業增信發債，讓民企的“錢袋子”能支棱起來保交付、保質量、穩市場，交易商協會開始發力了。
就在上周五（8月19日），交易商協會召集了多家民營房企舉行座談會，探討通過中債信用增進投資股份有限公司增信支持的方式，支持民營房企發債融資。
據悉，首批增信支持發債試點民企名單已確定，龍湖集團、金地集團、碧桂園、旭輝控股、新城控股、遠洋集團、美的置業和濱江集團8家民企位列其中。
一方面為民企中的優質企業給予“保護式增信”，另一方面政策也關于“重點困難項目”的紓困。
同一天（8月19日）晚間，住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行等有關部門也出臺了相關支持措施，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。
以上政策讓我們看到，中共中央政治局7月28日召開會議的一個月以內，“政策工具箱”實際上是掏出了一份“三角”式的穩定版指導套餐：
01
項目端口重點要“扶貧脫困”穩民生。已售逾期交付難的項目背后，是一個又一個被“爛尾房”和房貸折磨著的活生生的人民個體。
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企業端口要把還沒進“ICU”、基本面良好的民企扶好，后期還得靠他們實現“資金平衡——好產品、好服務——市場信心提振”的良性新循環。
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市場端口得支持民眾的“錢袋子”。房地產市場當下面臨的問題，不僅僅是房地產本身的問題，還疊加了當下經濟形勢下剛需剛改群體對未來收入預估保守、購房決策延后等狀況。在經濟的下一個周期起勢來臨之前，房貸利率能再少一點，購房人的錢袋子和心理負擔就能再少一點。
在整個“三角”套餐中，第二和第三項是關鍵信號。
這或許也是為什么今年這么多家上市房企選擇將業績發布時間放在8月的最后幾天——摸清楚政策方向，才更好明確該在當前的關鍵階段，以什么樣的態度和方式去交流上半年相對坎坷的業績呈現。
2
暴風雨下的電話會
而對應“三角”穩定套餐的，卻是此前從銷售市場到資本市場一場又一場暴風雨。
01
已售逾期交付難已經在全國掀起了影響力頗大的“斷貸潮”
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資本堪稱是拿著顯微鏡把所有沒有“暴雷”的企業也審查了個遍，關于企業“商票”、“理財”、“裁員降息”的消息聽風就是雨，地產債被砸得簡直是“跪在了地上”。
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“爛尾斷貸潮”讓人不敢不做調查就買房，“大廠畢業潮”更是讓市場上曾經的購房主力整體購買力縮減、購買信心減少。個別城市領導們著急得開始喊出——“讓農民工買”“領導同志們買了三套買四套啊”……（詳見地產財富會此前報道《縣一把手帶頭喊話買房，N線邊緣城市的困局才剛剛開始》）
業績會前，頭部房企們的電話會也紛紛而至——不能單方面被“暴風雨”擊打啊，更別說這暴風雨里還藏有不懷好意的空頭。
龍湖、建業、碧桂園，分別在8月10日、8月15日、8月18日與投資者召開了電話溝通會，公司高管紛紛出席。
龍湖是在8月10日遭遇外資拋售的當天傍晚，緊急召開投資者電話會澄清商票逾期的謠言，當晚上海票據交易所也主動站龍湖——發公告表示龍湖無商票違約和拒付記錄，對謠傳擾亂市場秩序的行為予以譴責。
建業和碧桂園則是在發布盈利預警公告的當天，迅速召開了投資者電話會，溝通上半年的業績波動原因。
無論房企高管們快速啟動溝通會還是交易所迅速辟謠，都顯示出，當前的房地產，經不起更多的謠言壓力測試，還需要更多的信心提振。
龍湖集團董事會主席吳亞軍說：龍湖預見問題比較早，依靠自己的原則和紀律才走到今天。現在是行業最黯淡的時候，國家一直在想辦法讓行業回到正軌，政策會逐步出臺，行業出清后，龍湖會存在機會。
建業集團董事長胡葆森說，行業去年以來的一年多里，外界稱為房地產行業過去30年的至暗時刻。在這種情況下，建業創辦的這30年來，第一次出現虧損，給投資人道歉。但他在反思之后，對未來有信心，認為建業接下來市場占有率會不降反升，因為建業未來還有3碗飯可以吃，一是品牌，二是手藝，三是勤勞。
碧桂園集團常務副總裁程光煜說，上半年整個市場逐步探底、6-8月底部盤整，下半年還是會在筑底，這個市場碧桂園不能改變，但是有策略。其策略是憑借充沛貨量、一萬億可售土儲、均衡的布局，去對沖市場分化和疫情影響。
對于未來，碧桂園集團總裁莫斌也表示，他對未來的信心來自四個方面——對未來市場有信心，對政府調控有信心，對公司管理有信心，對新業務有信心。
可以看到，大佬們實際上都在傳遞同樣的信息：
——當下很難，方方面面的暗流匯聚之下，突然爆發的“瘋狗浪”也在席卷地產行業。
——但“瘋狗浪”的暗流涌動是可識別的，有策略應對的，困難、黯淡是可以扛過去的，扛過去就有新機會。
3
新烏卡時代
8月政策工具箱因城施策地打開確實帶來了變化：今天來自中指研究院數據顯示，上周各線城市成交面積環比均上升。
數據來源：中指數據CREIS
但是在這幾天地產財富會與各房企的交流中，我們發現，沒有一家企業敢真正放松，幾乎大部分都仍在緊張的“戰時時刻”。
一方面是各個城市市場分化嚴重，市場環境復雜。就拿一線城市來看：環比上漲的47.1%主要是由此前封閉停滯依舊的上海需求反彈帶動的增長——上海環比漲120.8%；北京環比漲14.1%；而深圳仍在繼續下降，成交面積環比下降了16.3%。
另一方面是房企中報季密集期將至，疊加9月的還債高峰期，仍有不確定的負面信息可能釋放。誰也不知道是否還會有新的“瘋狗浪”出現。
有一個詞叫做VUCA，即烏卡時代 ,指的是易變不穩定(volatile)、不確定(uncertain)、復雜(complex)、模糊(ambiguous）。
它曾經被用來形容冷戰所在的復雜時代。而在新冠疫情之后的這個時代，已經成為了一個類似的、充滿易變不穩定(volatile)、不確定(uncertain)、復雜(complex)、模糊(ambiguous）的新烏卡時代。
時代亂流紛紛，還能怎么辦呢？
與時代的不確定性共舞，已經成為這一代企業的宿命。
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