2022中報：金地遭“裁員增利”質疑、綠地中海利潤下滑
地產財富會
2022中報季
一大波房企
把“交卷日”拖到最后兩天
是不是“寒氣”聚在一起就傳不下去
而越秀綠地中海綠城
濱江建發龍湖金地
少數沒擠在最后發中報的企業
也各有各的故事和事故。
2022-8-30
昨天剛結束的金地集團投資者業績交流會上，金地董事長凌克也遇到了與龍湖吳亞軍相同的問題：
為什么公司股債價格持續出現異常波動？
凌克的回應略顯無奈：
金地的債券遭遇不尋常波動，這與金地的基本面無關。與部分民企出現風險事件導致債市悲觀情緒迅速蔓延有關。
在市場恐慌情緒的推動下，決定債券價格的往往不是企業資質、償債能力等因素，而是取決于投資人的風險偏好、風險承受能力等因素
2022年以來，誰都不容易。
即使是提前預見并躲過了吳亞軍口中“看不見的冰山”，也依然需要去面對市場的低谷和信心的低谷。
對此，凌克直言，“目前市場處于從低谷逐漸恢復的過程中，我們要做好所有的準備，去應對市場比較長的恢復過程”。
沒錯，自從7月28日中央政治局會議發出“穩地產市場”信號以來，似乎“低谷”就要過去了。但從低谷向上，卻仍有一段雪線之上必須翻山越嶺的路途。
那些提前從低谷望向山頂的人，都在傳遞寒氣——比如華為任正非。
而在寒氣中，有超過22家房企選擇將今年的中報集中在今天和明天——也就是中報最后兩天的交卷日“踩線”披露。截止至今晚，就連TOP20房企里，也仍有12家企業沒有發布中報。
這里的小心機不難猜測：
一是大家的中報都不太好看，每一份都是“傳遞寒氣”的利器。晚一點“寒”總比早一點好，說不準發布前能有什么好消息能釋放暖意對沖下呢？
二是大家都集中踩線發布，那么要“寒”一起“寒”——寒氣堆里的寒氣總能不那么顯眼。
甚至，這可能還是一個“財務大洗澡”的機會，把存在的問題集中披露，給未來的報表一個更低的新起點和一個更大的開創空間。
上市房企2022年的中報里，到底有多厚重的寒氣要釋放？
看看TOP20里少有的8家未踩線發布中報的企業，我們就能窺之一二。
這八家企業分別是：越秀地產、綠地控股、中海地產、綠城中國、濱江集團、龍湖集團、建發股份、金地集團。
01 . 寒氣讓越秀上18層？
8家已發布中報的上市房企中，僅有越秀地產一家企業上半年合同銷售額同比上升。
它也是TOP20、乃至TOP30里唯一一家合同銷售額同比上升的企業。
盡管越秀地產上半年的業績目標完成率只有39.6%（2022年銷售目標為1235億元）；并且，越秀地產上半年合同銷售金額489.1億元，同比增長實際上僅有個位數：
3.2%。
克而瑞榜單數據顯示，就因為穩住了這3.2%，越秀地產從2021年上半年排名46上升至2022年排名18。
誰也沒想到，在2022年，想要能快速從TOP50挺進TOP20，竟然只需要穩住銷售額不下跌。
所以，這是否可以理解為——行業的寒氣讓它上18層？
當然，投資人也沒想到，好不容易選對了一家排名快速上升、且在TOP20里唯一銷售增長的公司，它給投資者帶來的利潤卻并不多。
數據顯示，越秀地產上半年營收增長、利潤卻下降——其歸母凈利17.1億元，同比下滑26%，毛利率也同比下降5.6個百分點至21.2%。
02 . 中海綠地
國企也“天上地下”
特殊時期、民企“寒涼體質”，那央企的中報呢？是不是就不那么“寒”了？
并不是。
先看綠地，今年5月，國企背景的綠地控股公告對一筆5億美元票據進行展期。這使得它成為央企中第一家宣布“債務展期”的千億房企。
其長期發行人信用評級也被標普從“B+”下調至“B-”，由綠地控股所擔保的高級無抵押票據長期發行評級也同步從“B”下調至“CCC+”。
在債務“爆雷”、評級下調之后，綠地控股所發出的這份中報，出現了四大核心數據下滑：
營業收入2045.5億元，同比下滑27.64%；歸母凈利潤42.01億元，同比下滑48.98%；經營性現金流量凈額為130.7億元，同比下滑54.30%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤43.77億元，同比下滑43.8%。
整個2022年上半年，綠地的核心幾乎就是這三個字“降負債”。
中報數據顯示，雖然綠地2022上半年進一步減少了178億元負債總額，自“三條紅線”監管政策出臺以來已累計壓降超1650億元，但其截至報告期末仍面臨巨大的短債壓力：
截至今年上半年，綠地控股的貨幣資金為633.17億元，除去受限資金之外，其賬面上的現金及現金等價物只有472.48億元。
而在同期，綠地的短期借款為278.24億元，應付票據296.49億元，一年內到期的非流動負債則達到了719.68億元。
有人辭官歸故里，有人星夜趕科場。這邊廂，同樣的國央企，中海比綠地的狀況要好太多了，甚至可以說是“天上地下”。
作為“房企利潤王”的存在，中海即使上半年內股東應占溢利同比下跌19.42%，利潤絕對值還是在行業中名列前茅。
并且，中海的銷售排名也較去年上半年提升了兩名至TOP4，和保利一起，徹底打破曾經的“恒碧萬融”格局。
但即使公司基本面強如中海，也避免不了一些核心財務數據和行業基本面一起下滑。
這是中海的四大下跌數據。
銷售額為人民幣1,385.0億元，同比下跌33.2%收入1037.9億元人民幣(單位下同)，同比下跌3.8%毛利率為23.5%，同比下跌5個百分點公司股東應占溢利167.4億元，同比下跌19.42%
03. 金地龍湖
TOP民企持續對抗質疑
今天開業績會的金地，以及上周剛開完業績的龍湖和綠城，是少數還活在TOP10里、且沒有債務展期的民企。
而其中，綠城如今有股東中交集團支持，或許只能說是摻有央企股份的不完全民企。
而龍湖和金地，本月的關鍵任務，除了發中報，就是對抗來自空頭的“寒氣”，主動或被動回應各種質疑問題，并持續對外舉手表態——
我們還活著、且基本面還可以，請相信我們！
金地早在8月初就主動發布了當時的經營及財務情況并積極召開投資人會議，回應外界各種質疑。
龍湖在吳亞軍也在本月連續出席投資人電話會、業績溝通會，持續回應問題并給出自己對當下和未來發展的種種籌謀。
畢竟，在民企投資信心恐慌的當下，種種混亂的負面信息和猜疑太多，公司再不持續主動正面回應，又如何減少恐慌、增加信心呢？
今天的金地投資者業績溝通會，也成為了一場質疑和答疑增信會。
投資者們最擅長在細節中發現新問題：
其中，金地集團2022年上半年財報顯示，實現營業收入281.12億元，同比減少了17.98%，歸屬股東凈利潤19.65億元，同比增加了7.68%——“寒氣時代”，別人家都增收不增利，金地這里卻出現營收增與凈利潤降的獨特倒掛表現，這是為什么？
同時，財報披露，2022年上半年，金地的管理費用減少了25.94%。管理費用的變動是因為人工薪酬的減少——公司上半年應付職工薪酬28.34億元，期初應付職工薪酬為44.21億元，較上年末減少了35.89%。
為此，投資者在業績說明會上質疑道：
金地集團上半年是否裁員或降薪，導致成本大幅降低？
關于薪酬，金地集團高級副總裁兼董事會秘書徐家俊的回應是：
應付薪酬減少35.89%，非同比數據，而是半年度余額數據與全年度余額相比較的數據。如對比公司2021年6月30日應付職工薪酬余額，則變動幅度不大。
副總裁兼財務負責人韋傳軍也補充：本期中報主要結轉項目與去年同期主要結轉項目的構成不同。報告期內房地產業務結算毛利率為21.18%，較去年同期上升6.93個百分點——毛利率回升使得凈利潤同比增長。
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