2022中報：融創服務，變局中謀新生
以變應變
調結構、強能力
要穩住也要發展
2022年，物業行業在經濟大周期影響疊加房地產調整影響下，面臨巨大發展挑戰。
在變局中，如何審時度勢并主動求變？如何實現能力延長與進階新生？是這個時代給所有物業上市公司的題目。
面對時代的問卷和行業的紛亂挑戰，融創服務在“變局”中謀求新生，于8月底交出了一張穩定的中報答卷。
先來看看融創服務中報的核心數據：
收入39.9億元增長18%；
毛利11.3億元增長6%；
合約建筑面積增至3.8億平方米，創新高；
在管建筑面積增至2.3億平方米，創新高；
在手現金40億元，保證相對的安全流動性。
上述五大數據變化的背后，這家企業在亂世中還有兩個變化值得深究——企業業務結構的變化和能力圈的變化。
這兩個變化，才是一家物業服務企業在變局中定下來的關鍵。
變化一：減脂增肌
一個人想要身體變得更強壯穩定，“減脂增肌”是關鍵。
而對應企業而言，要做的就是優化業務結構，加強穩定優勢業務的增長，逐步減少非趨勢性的不穩定業務。
因結構優化而帶來進一步的更穩定更健康狀態，是融創服務在今年中報開篇就積極呈現出來的一個優勢變化。
如上圖所示，今年融創收入和毛利結構均發生了一個較大變化：
非業主增值收入下降、毛利占比下降，其他業務——即物業管理服務、社區增值服務及商業運營服務這三大核心業務，不僅收入同比增值36.2%，并且在毛利結構中的占比提升至79.5%。
這是一個投資者們喜聞樂見的變化。因為非業主增值服務主要包括對地產商的案場服務，在當前的市場環境下并不并穩定。而融創服務今年以來，出于市場化原則，對各項非業主增值業務進行主動調整，正是公司“減脂增肌”的效果顯現。
那么，在核心業務領域，融創服務又是如何“增肌”的？
中報顯示，因在管面積的有效增長，融創服務的物業管理服務上半年收入同比增長32.2%至27.04億元，作為為物業公司最主要的基礎收入，其對融創服務的收入貢獻度進一步提升達67.7%。
而融創服務基于自身服務能力優勢培育發展中的社區增值服務，因其能力提升而實現了收入較大幅度的增長——上半年收入總計2.94億元，同比增幅達55.8%。
此外，隨著融創服務旗下商管新賽道的起勢，上半年其商業運營服務收入接近1.1億元，實現了133%的高幅度增長。
進一步拆分看融創上半年社區增值服務的業務收入構成，我們也發現了一個值得關注的小趨勢：
其便民服務在報告期內實現111.5%的突破式漲幅，半年累計收入1.41億元，占社區增值服務收入的近五成。
根據中報，融創服務的便民服務包括圍繞業主需求而開展的家政保潔、居家維修、社區商業以及裝修管理等服務。
上半年之所以這項收入能夠實現突破式增長，主要原因是融創服務將到家業務加強主營聯動、擴大成熟產品的項目覆蓋面、實現滲透率提升和業務發展；同時，其社區內的商業業務也基于其對業主需求的充分了解而擴充商源品類、輔助新型運營工具，從而實現銷售額大幅提升。
變化二：能力圈延長
中報顯示，今年上半年，融創服務市場拓展合約面積超2100萬平方米，同比增長62%。
截至2022年6月30日，融創服務在管建筑面積增至2.3億平方米，合約建筑面積增至3.8億平方米。其中，在管面積中第三方面積占比達40%，合約面積中第三方面積占比約為38%。
此外，融創服務還有一個拓展數據非常值得關注：
截至2022年6月末，融創服務的合約在管比（合約面積：在管面積）達到1.6。這意味著，融創服務的后續儲備面積超1.4億平方米，將為其后續持續增長提供實際支持。
強勢拓展規模的同時，融創服務也非常重視拓展質量和效能。
一方面，融創服務今年上半年新增合約面積中，位于戰略及重點城市中的項目面積占比超7成——這使其在杭州、天津、武漢、西安、成都等高能級城市中的服務密度進一步提升。
另一方面，基于對物業領域全業態發展趨勢的判斷融創服務貼合城市發展需求，不斷延長能力圈，涵蓋住宅服務、商業寫字樓、醫院、公建項目、產業園等，基本實現全業態布局。
細數其新拓展項目，其中非住業態單年合同額占比48%——包括西安浐灞汽車文化中心、天津第二人民醫院、棗莊雙子星廣場等多個優質非住項目。
同時，錨定大客戶進行更穩定的渠道拓展，融創服務的市拓中，來自戰略大客戶的渠道的貢獻度也在快速的提升——其服務客戶不乏小米、前海人壽等，互聯網大廠及央企客戶占新拓客戶比超一半。
值得關注的是，作為第19屆杭州亞運會官方物業服務供應商，融創服務還將為杭州奧體中心主體育館、游泳館和綜合訓練館以及蕭山體育中心等場館提供各項物業服務，助力亞運會賽事活動的高質量舉辦。
此外，在商業運營方面，融創服務自2021年11月宣布拓展新賽道——商業運營服務以來，半年多后的今天，數據顯示，融創商業已開業項目22個，管理面積308萬方。
同時，抓住市場機會，上半年融創服務又新增南寧如意坊、東莞中鑫廣場兩個商業項目。其商業合約項目目前達到35個，覆蓋城市21個，合約面積412萬平方米，市場占位進一步提升。
疫情之下、局勢不易，但融創商業仍通過積極開源、開展多種經營業務、調整營銷方式、加大招商力度、推進降本提效等多管齊下的方式，實現上半年銷售額達到去年同期水平、租金收入同比增長8%。
隨著商管新賽道起勢，融創服務旗下的物業管理服務業務與商業管理服務，開始呈現出協同模式下的新效能：
一方面，是多板塊客戶服務聯動帶來的服務效能增長、評價提升：
例如2022年，融創物管、商業、文旅板塊協同打造的業主超級福利日，在全國11城聯動并持續受到好評。
另一方面，融創服務切實通過商管和物管協同實現了讓利業主、帶動商業銷售等多效能增長：
例如重慶融創茂今年曾聯動2000戶業主，參與永輝超市周年慶5折活動，助力其銷售同比上升30%；并發起海洋研學鄰里節聯動5400戶業主參與，專享海世界年票/海世界研學產品福利價，既提升了業主體驗也帶動了銷售發展……
用兩個變化帶來變局中的定力發展，融創服務得以挑戰重重的2022獲得更強的生長韌性并保持增長的勢頭。
優化業務、增長能力圈、守住現金流、增長收入，是度過這個周期的關鍵。
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