2022中報(bào)：融創(chuàng)服務(wù)，變局中謀新生
以變應(yīng)變
調(diào)結(jié)構(gòu)、強(qiáng)能力
要穩(wěn)住也要發(fā)展
2022年，物業(yè)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)大周期影響疊加房地產(chǎn)調(diào)整影響下，面臨巨大發(fā)展挑戰(zhàn)。
在變局中，如何審時(shí)度勢并主動(dòng)求變？如何實(shí)現(xiàn)能力延長與進(jìn)階新生？是這個(gè)時(shí)代給所有物業(yè)上市公司的題目。
面對時(shí)代的問卷和行業(yè)的紛亂挑戰(zhàn)，融創(chuàng)服務(wù)在“變局”中謀求新生，于8月底交出了一張穩(wěn)定的中報(bào)答卷。
先來看看融創(chuàng)服務(wù)中報(bào)的核心數(shù)據(jù)：
收入39.9億元增長18%；
毛利11.3億元增長6%；
合約建筑面積增至3.8億平方米，創(chuàng)新高；
在管建筑面積增至2.3億平方米，創(chuàng)新高；
在手現(xiàn)金40億元，保證相對的安全流動(dòng)性。
上述五大數(shù)據(jù)變化的背后，這家企業(yè)在亂世中還有兩個(gè)變化值得深究——企業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的變化和能力圈的變化。
這兩個(gè)變化，才是一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變局中定下來的關(guān)鍵。
變化一：減脂增肌
一個(gè)人想要身體變得更強(qiáng)壯穩(wěn)定，“減脂增肌”是關(guān)鍵。
而對應(yīng)企業(yè)而言，要做的就是優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)穩(wěn)定優(yōu)勢業(yè)務(wù)的增長，逐步減少非趨勢性的不穩(wěn)定業(yè)務(wù)。
因結(jié)構(gòu)優(yōu)化而帶來進(jìn)一步的更穩(wěn)定更健康狀態(tài)，是融創(chuàng)服務(wù)在今年中報(bào)開篇就積極呈現(xiàn)出來的一個(gè)優(yōu)勢變化。
如上圖所示，今年融創(chuàng)收入和毛利結(jié)構(gòu)均發(fā)生了一個(gè)較大變化：
非業(yè)主增值收入下降、毛利占比下降，其他業(yè)務(wù)——即物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)這三大核心業(yè)務(wù)，不僅收入同比增值36.2%，并且在毛利結(jié)構(gòu)中的占比提升至79.5%。
這是一個(gè)投資者們喜聞樂見的變化。因?yàn)榉菢I(yè)主增值服務(wù)主要包括對地產(chǎn)商的案場服務(wù)，在當(dāng)前的市場環(huán)境下并不并穩(wěn)定。而融創(chuàng)服務(wù)今年以來，出于市場化原則，對各項(xiàng)非業(yè)主增值業(yè)務(wù)進(jìn)行主動(dòng)調(diào)整，正是公司“減脂增肌”的效果顯現(xiàn)。
那么，在核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域，融創(chuàng)服務(wù)又是如何“增肌”的？
中報(bào)顯示，因在管面積的有效增長，融創(chuàng)服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)上半年收入同比增長32.2%至27.04億元，作為為物業(yè)公司最主要的基礎(chǔ)收入，其對融創(chuàng)服務(wù)的收入貢獻(xiàn)度進(jìn)一步提升達(dá)67.7%。
而融創(chuàng)服務(wù)基于自身服務(wù)能力優(yōu)勢培育發(fā)展中的社區(qū)增值服務(wù)，因其能力提升而實(shí)現(xiàn)了收入較大幅度的增長——上半年收入總計(jì)2.94億元，同比增幅達(dá)55.8%。
此外，隨著融創(chuàng)服務(wù)旗下商管新賽道的起勢，上半年其商業(yè)運(yùn)營服務(wù)收入接近1.1億元，實(shí)現(xiàn)了133%的高幅度增長。
進(jìn)一步拆分看融創(chuàng)上半年社區(qū)增值服務(wù)的業(yè)務(wù)收入構(gòu)成，我們也發(fā)現(xiàn)了一個(gè)值得關(guān)注的小趨勢：
其便民服務(wù)在報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)111.5%的突破式漲幅，半年累計(jì)收入1.41億元，占社區(qū)增值服務(wù)收入的近五成。
根據(jù)中報(bào)，融創(chuàng)服務(wù)的便民服務(wù)包括圍繞業(yè)主需求而開展的家政保潔、居家維修、社區(qū)商業(yè)以及裝修管理等服務(wù)。
上半年之所以這項(xiàng)收入能夠?qū)崿F(xiàn)突破式增長，主要原因是融創(chuàng)服務(wù)將到家業(yè)務(wù)加強(qiáng)主營聯(lián)動(dòng)、擴(kuò)大成熟產(chǎn)品的項(xiàng)目覆蓋面、實(shí)現(xiàn)滲透率提升和業(yè)務(wù)發(fā)展；同時(shí)，其社區(qū)內(nèi)的商業(yè)業(yè)務(wù)也基于其對業(yè)主需求的充分了解而擴(kuò)充商源品類、輔助新型運(yùn)營工具，從而實(shí)現(xiàn)銷售額大幅提升。
變化二：能力圈延長
中報(bào)顯示，今年上半年，融創(chuàng)服務(wù)市場拓展合約面積超2100萬平方米，同比增長62%。
截至2022年6月30日，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積增至2.3億平方米，合約建筑面積增至3.8億平方米。其中，在管面積中第三方面積占比達(dá)40%，合約面積中第三方面積占比約為38%。
此外，融創(chuàng)服務(wù)還有一個(gè)拓展數(shù)據(jù)非常值得關(guān)注：
截至2022年6月末，融創(chuàng)服務(wù)的合約在管比（合約面積：在管面積）達(dá)到1.6。這意味著，融創(chuàng)服務(wù)的后續(xù)儲備面積超1.4億平方米，將為其后續(xù)持續(xù)增長提供實(shí)際支持。
強(qiáng)勢拓展規(guī)模的同時(shí)，融創(chuàng)服務(wù)也非常重視拓展質(zhì)量和效能。
一方面，融創(chuàng)服務(wù)今年上半年新增合約面積中，位于戰(zhàn)略及重點(diǎn)城市中的項(xiàng)目面積占比超7成——這使其在杭州、天津、武漢、西安、成都等高能級城市中的服務(wù)密度進(jìn)一步提升。
另一方面，基于對物業(yè)領(lǐng)域全業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢的判斷融創(chuàng)服務(wù)貼合城市發(fā)展需求，不斷延長能力圈，涵蓋住宅服務(wù)、商業(yè)寫字樓、醫(yī)院、公建項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)園等，基本實(shí)現(xiàn)全業(yè)態(tài)布局。
細(xì)數(shù)其新拓展項(xiàng)目，其中非住業(yè)態(tài)單年合同額占比48%——包括西安浐灞汽車文化中心、天津第二人民醫(yī)院、棗莊雙子星廣場等多個(gè)優(yōu)質(zhì)非住項(xiàng)目。
同時(shí)，錨定大客戶進(jìn)行更穩(wěn)定的渠道拓展，融創(chuàng)服務(wù)的市拓中，來自戰(zhàn)略大客戶的渠道的貢獻(xiàn)度也在快速的提升——其服務(wù)客戶不乏小米、前海人壽等，互聯(lián)網(wǎng)大廠及央企客戶占新拓客戶比超一半。
值得關(guān)注的是，作為第19屆杭州亞運(yùn)會官方物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商，融創(chuàng)服務(wù)還將為杭州奧體中心主體育館、游泳館和綜合訓(xùn)練館以及蕭山體育中心等場館提供各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)，助力亞運(yùn)會賽事活動(dòng)的高質(zhì)量舉辦。
此外，在商業(yè)運(yùn)營方面，融創(chuàng)服務(wù)自2021年11月宣布拓展新賽道——商業(yè)運(yùn)營服務(wù)以來，半年多后的今天，數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)商業(yè)已開業(yè)項(xiàng)目22個(gè)，管理面積308萬方。
同時(shí)，抓住市場機(jī)會，上半年融創(chuàng)服務(wù)又新增南寧如意坊、東莞中鑫廣場兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。其商業(yè)合約項(xiàng)目目前達(dá)到35個(gè)，覆蓋城市21個(gè)，合約面積412萬平方米，市場占位進(jìn)一步提升。
疫情之下、局勢不易，但融創(chuàng)商業(yè)仍通過積極開源、開展多種經(jīng)營業(yè)務(wù)、調(diào)整營銷方式、加大招商力度、推進(jìn)降本提效等多管齊下的方式，實(shí)現(xiàn)上半年銷售額達(dá)到去年同期水平、租金收入同比增長8%。
隨著商管新賽道起勢，融創(chuàng)服務(wù)旗下的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)與商業(yè)管理服務(wù)，開始呈現(xiàn)出協(xié)同模式下的新效能：
一方面，是多板塊客戶服務(wù)聯(lián)動(dòng)帶來的服務(wù)效能增長、評價(jià)提升：
例如2022年，融創(chuàng)物管、商業(yè)、文旅板塊協(xié)同打造的業(yè)主超級福利日，在全國11城聯(lián)動(dòng)并持續(xù)受到好評。
另一方面，融創(chuàng)服務(wù)切實(shí)通過商管和物管協(xié)同實(shí)現(xiàn)了讓利業(yè)主、帶動(dòng)商業(yè)銷售等多效能增長：
例如重慶融創(chuàng)茂今年曾聯(lián)動(dòng)2000戶業(yè)主，參與永輝超市周年慶5折活動(dòng)，助力其銷售同比上升30%；并發(fā)起海洋研學(xué)鄰里節(jié)聯(lián)動(dòng)5400戶業(yè)主參與，專享海世界年票/海世界研學(xué)產(chǎn)品福利價(jià)，既提升了業(yè)主體驗(yàn)也帶動(dòng)了銷售發(fā)展……
用兩個(gè)變化帶來變局中的定力發(fā)展，融創(chuàng)服務(wù)得以挑戰(zhàn)重重的2022獲得更強(qiáng)的生長韌性并保持增長的勢頭。
優(yōu)化業(yè)務(wù)、增長能力圈、守住現(xiàn)金流、增長收入，是度過這個(gè)周期的關(guān)鍵。
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