一線領跌，新房賣不動？黃金周樓市的這些“彈窗”值得關注！

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舉報 2022-10-11

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“彈窗”三連請注意，

您關注的一線城市正在領跌！

您關注的新房已經打了骨折！！

您關注的二手房已被人半路截胡！！！

生活為你關上一道門，就一定會幫你彈開一扇窗。

黃金周歸來，很多人被“彈窗”刷屏了。

樓市也是這樣，黃金周之后，一個又一個“彈窗”接二連三地跳了出來。

彈窗1：

您關注的一線城市正在“領跌”

假期前夕，人民銀行、銀保監會、財政部、稅務總局接連出手，“商貸利率下限放寬”“首套個人住房公積金貸款利率下調”“換房退稅”，連送三份政策大禮包。

但市場非但不“領情”，還反手回贈一個“一線城市領跌”的雷人彈窗。

這個黃金周樓市表現不及預期，成交較去年同期下降近一半。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，重點15城新房成交4474套，較去年十一假期下降47.1%。其中最值得關注的是，原本穩定性較好的一線城市卻在黃金周期間黯然失色——諸葛找房監測的北京、上海、深圳這三個一線城市跌幅均在55%以上，明顯高于15城平均降幅。具體來看，北京成交196套，較去年同期下降86.9%；上海成交187套，較去年同期下降74.2%；深圳成交486套，較去年同期下降55%。

為何三大一線城市也不靈光了？
其實原因是多方面的，且帶有一定的偶然性。一線城市是風向標必須企穩，雖然或多或少也會受市場下行筑底的影響，但不至于波動這么大，而短期內的大幅波動更多跟偶然因素關聯更大。

比如北京大幅回落主要是因為北京去年在疫情受控后需求集中釋放，帶動成交量走高，今年十一假期，北京疫情再次襲來，加上二十大即將召開，管控嚴格，導致成交不足，同時又受到是受備案延遲影響。

上海主要是因為國慶無項目開盤，無法帶動成交量；另一方面，上海市場在9月已經進入下行通道，市場熱度回調。

深圳成交下滑也比較厲害，很大程度上是因為之前市場太熱，基數大，但又遭遇政策收縮過狠，導致現在整體成交還在底部。

所以，“一線城市領跌”這個彈窗根本就是唬人的，并不能說明太多問題，大可不必驚慌。

彈窗2：

您關注的新房已經打“骨折”了

房企們忙著打折，銷售們忙著打電話。這個黃金周，房企和銷售們正在瘋狂輸出。案場和渠道銷售們把潛在客戶電話打爆了，地產財富會一位朋友假期最后兩天選擇關機失聯，原因是——

前五天，日均10個賣房電話。

房企則紛紛抓住節假日機會，把各種活動營銷、折扣營銷搞到極致——

能打骨折的，絕不打八九折。

據CRIC監測，相對于往年，今年房企國慶普遍打折，最高降價幅度在6-8折不等。

不僅是碧桂園、龍湖等民企，包括華潤置地、保利發展、招商蛇口等央國企也紛紛加入折扣戰場。同時，萬科、金茂、旭輝等房企也均采取了多樣化的營銷組合拳方式加速去化。以往國慶推出少量特價房、“工抵房”，整個噱頭，而現在直接實實在在讓利，如廣州的保利羅蘭國際推出50套特價房，降幅2000-4000元/平方米，100平最高省下40萬；武漢的復星外灘中心，開盤折扣則達到63%。

為了促銷，甚至一些樓盤使出“殺手锏”，實施了首付分期策略。位于天津市西青區的“保利和光塵樾”項目在某房產銷售平臺打出“一口價房源首付5%”的廣告。成都星河WORLD ·星河國際項目更狠，直接推出首付0.5成，剩余首付款分3年結清。

您說，咱差的是那0.5成的首付嗎？

反正我差的是那30年的尾款。

今年還有個變化是，對渠道的運用更多，部分項目新上分銷，或者已經上分銷的項目提升渠道傭金。各種營銷之下，房企之間的銷售分化較大。有房企國慶期間只賣了幾套甚至零成交，也有不少房企積極營銷賣得還不錯，一口氣斬獲幾十億銷售額。

比如龍湖集團國慶期間成交超70億元，華發股份7天累計成交超30億元，德信地產、新希望、陽光城黃金周的銷售均超20億元。相較前幾個月，很多房企黃金周的銷售明顯回暖。

觀察這些賣得好的房企可以發現，主要有以下幾點原因：一是政策助力，節前各種政策組合拳就連番上陣，雖說短期內還沒看到特別大的效果，但對市場情緒的引導是及時的，一些剛需置業者紛紛抓住政策窗口期；二是積極營銷，打組合拳，包括保利、碧桂園、龍湖、旭輝在內的眾多房企，特價房、低首付、購房券、免物業費各種營銷手段齊上陣，確實起到了一定的效果；三是以價換量，利用價格優勢吸引購房者，這個效果是最直接的。部分項目在折扣刺激下，項目案場的到訪量上升，部分項目得到較好的去化。同時，以價換量所帶來的短期效果，也能快速回籠現金流，起到救急作用。

彈窗3：

您關注的二手房已被半路截胡

相比于新房，二手房市場的情況要好得多。貝殼研究院發布的數據顯示，今年“十一”假期，貝殼重點監測的50個城市二手房日均成交套數同比增長約54%。重點監測的50城中，九成城市二手房成交量同比增長，其中，東莞、成都、廈門、佛山、蘇州等城市二手房成交套數超過去年同期的兩倍。

諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，重點5城成交367套，較去年同期上漲98.4%。其中，北京、深圳、東莞、佛山、青島5城均較去年十一成交上漲。其中，北京二手房成交143套，較去年上漲74.4%。

顯然，十一期間，二手房表現遠遠好于新房市場。尤其是核心城市的一些熱點板塊二手房，甚至出現幾個買家同時爭搶一套的現象。蘇州某購房者十一前看中了一套二手房沒及時下手，假期銷售微信給他發來一個對話彈窗，大概意思是：

您關注的這套二手房，已被別的買家半路截胡了。

所以，這種現象背后，其實值得去思考的是——為什么政策在持續加碼，但新房即便骨折也賣不動，而二手房市場卻率先回暖？事實上，這是之前積累的市場情緒微妙變化之后的結果，整體表現為對核心城市、核心板塊依舊看好，但對房企及新房市場的信心嚴重不足。于是，伴隨政策加碼，二手房率先回暖，不少買家從觀望轉向蠢蠢欲動，這是一個好的信號。但值得注意的是，購房者對新房市場的恐懼仍然沒有消除，對房企暴雷造成的信心滑坡仍然沒有修復，市場依然迫切需要信心提振，相比于折扣讓利，保交樓更重要，依然是行業的頭等大事。電影《楚門的世界》里有句經典臺詞是這樣說的：

什么都是假的，但你是真的，楚門如果再也不能見到你，祝你早安，午安，晚安。

樓市的世界里，似乎比這要更真實一些。冰與火，冷與暖，失意與憧憬，絕望與希望，永遠同在。

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