綠城建業(yè)很虎, 旭輝生猛: 你是做代建嗎?你是饞他的利潤!

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舉報 2022-10-20

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低負債、高成長、高盈利

代建這門輕資產(chǎn)運營生意

滿足了房企苦尋新發(fā)展模式的渴望

和傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)比起來

這是一條賺小錢的路

也是pk品牌的精細化運營之路

前幾天，地產(chǎn)財富會和貝殼的朋友聊到代建，他是又興奮又遺憾，說最近幾個月，不斷有金融機構(gòu)、城投公司和小開發(fā)商，拿著手里的項目找過來談渠道合作，并熱切地提出了這樣的問題：

你看，咱們的合作能不能再深入一點？

你們能不能幫我們多干一些，比如做代建？

什么條件都可以談！

朋友心里粗粗盤算了一把：一個10億的項目，能收到兩三個點的代建費，也就是2000～3000萬，而他的成本呢？

按照兩年半到三年的開發(fā)周期，需要組建8～10人的團隊，成本通常是1000～1200萬，頂天了1500萬，這么看，凈利率能到50%以上。

可惜，代建這個事兒，不在貝殼的專業(yè)領(lǐng)域范疇，只能婉拒。

不過，這門市場利潤甩傳統(tǒng)地產(chǎn)幾條街的生意，是很多房企的心頭好。

今年中期業(yè)績會上碧桂園、華潤置地、龍湖、旭輝等都重點提及代建，百強房企中目前約有40家入局代建業(yè)務(wù)——

一時間，代建背負起了房企探索“新發(fā)展模式”、“第二增長極”的重任。

且不說這個近水樓臺的業(yè)務(wù)，能不能成為讓房企逢春的“向陽花木”，就說現(xiàn)在進入代建賽道的選手們，其參賽資格和秉性修為也各有差別。

代建五虎，各有各的「虎」

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制表｜地產(chǎn)財富會數(shù)據(jù)來源｜財報及公開資料

目前的代建領(lǐng)域里，公認的五大熟手分別是：以規(guī)模取勝的綠城管理，深耕中原地區(qū)的黑馬選手中原建業(yè)，以商業(yè)代建見長的金地管理，聚焦政府代建的華潤置地，以及擅長綠色住宅代建的朗詩綠色管理。

已上市的兩大頭部代建公司綠城管理和中原建業(yè)，給我們展示了什么叫「規(guī)模和利潤不能兩全」。

從布局和規(guī)模看，拿著先發(fā)優(yōu)勢牌的綠城管理，目前已布局全國五大經(jīng)濟圈107個城市，連續(xù)六年保持20%以上的代建市場份額。而中原建業(yè)跟他爹建業(yè)地產(chǎn)一樣，主戰(zhàn)場在河南，合約規(guī)模不到綠城管理的一半。

但論盈利能力，中原建業(yè)則是壓倒性優(yōu)勢，近幾年凈利潤率保持在60%左右，遠高于綠城管理20%~25%的凈利潤水平。

在分析人士看來，造成這種差異的原因是，綠城管理采用「自營+合作代建」的業(yè)務(wù)模式，因合作項目需額外支付合作伙伴服務(wù)費用，對利潤率有所拖累；中原建業(yè)僅專注自營，收入結(jié)構(gòu)主要是基礎(chǔ)管理費和溢價管理服務(wù)費，資本投入低，所以利潤率相對較高。

▼房地產(chǎn)代建的三種主要模式

雖然金地集團2006年就介入代建領(lǐng)域了，但真正深耕業(yè)務(wù)且獨立運營，則是到2018年成立金地管理，并開始快速拓展住宅、商辦、產(chǎn)業(yè)、體育等多條業(yè)務(wù)線。只是多少有點起大早趕晚集的意思，在管項目、合約規(guī)模跟綠城和建業(yè)比起來，還有較長的路要趕。

華潤置地紅色央企的身份，給他帶來了很多政府代建業(yè)務(wù)，如大場館公建項目、保障房、基礎(chǔ)市政、衛(wèi)生教育等政府項目代建，被稱為公建代建領(lǐng)域的隱形冠軍。截至2021年底在管項目數(shù)量198個，建筑面積約4000萬平米。

在公開采訪中華潤置地副總裁燕現(xiàn)軍說，代建業(yè)務(wù)具有輕資產(chǎn)、低負債、高成長、高盈利、抗周期等特點，是新發(fā)展模式的重要方向。未來將在政府代建為主的基礎(chǔ)上，兼作市場化代建，形成兩條腿走路。

熟手隊伍中，朗詩經(jīng)歷幾次公司更名和業(yè)務(wù)搖擺后，終于在今年確定轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)代建公司，未來將把開發(fā)代建項目產(chǎn)生的利潤作為公司的主要利潤來源。

2021年朗詩開發(fā)代建服務(wù)毛利率約40%，雖然無法跟中原建業(yè)78%的天花板級毛利率比，業(yè)務(wù)規(guī)模也不及其他四位，但若細分到綠色住宅項目代建領(lǐng)域，朗詩的招牌還是很貼金的。

假若你跟朗詩合作，除了要交代建費之外，還要為朗詩的系統(tǒng)設(shè)計付費（180元/平米），這也是代建企業(yè)愛惜品牌羽毛的表現(xiàn)。

萬億新機會來了？快沖！

一些此前沒有意向發(fā)展代建業(yè)務(wù)的頭部房企，也在今年打起了代建的主意，讓這一賽道變得異常熱鬧起來，比如碧桂園、龍湖、旭輝等。

2022年中期業(yè)績會上，碧桂園總裁莫斌多次重點談及代建業(yè)務(wù)，稱地方政府非常希望碧桂園參與到出險房企或項目的保交付工作，碧桂園以代管代建代銷模式積極配合，未來在主業(yè)之外將發(fā)力代管代建。

龍湖也特意選在中期業(yè)績會上官宣了代建品牌「龍湖龍智造」，關(guān)于入局代建的原因，龍湖CEO陳序平說得很直接：

我們發(fā)現(xiàn)代建的機會確實比想象中來的快，因為今年多地的城投平臺進入土地市場，實際上他們沒有操盤能力，對我們來說是比較好的機會。

面對機會涌現(xiàn)的代建市場，兩大品牌房企各有自己的小心思和大規(guī)劃：

碧桂園想充分發(fā)揮機器人優(yōu)勢，成為其代建業(yè)務(wù)的核心競爭力；龍湖呢，自然是拿出TOD這張王牌，輔以數(shù)字化VR線上線下一體的能力，打造有別于傳統(tǒng)代建代銷的一站式、全周期、全業(yè)態(tài)服務(wù)體系。

而要說在代建賽道中姿勢沖得最猛的，就屬旭輝了。據(jù)說今年內(nèi)旭輝陸陸續(xù)續(xù)接觸了400多個項目，最終選了40個接手；新一輪的組織架構(gòu)調(diào)整后，代建已經(jīng)上升到與地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)平行發(fā)展的重要地位。

截至2022年中的數(shù)據(jù)顯示，旭輝建管累計在管項目35個，累計在管總建面超700萬平米——成立僅一年就沖到這樣的規(guī)模，屬實生猛。

旭輝認為代建市場非常大，2010年-2020年行業(yè)起步階段，每年都有20%以上的增長，預(yù)計2021年到2025年每年還會有23%的復(fù)合增長，到2025年，整個市場會有2億平方米的代建面積、300億元的收入。

來自中指院的預(yù)測，未來5年中國代建市場新訂約總建筑面積將以23.5%的復(fù)合年增長率持續(xù)增長，合約銷售額將達3.2萬億元~7.3萬億元。

實際上，房企尋求輕資產(chǎn)運營的探索一直沒有停歇過，早在2012年，萬科掀起的小股操盤模式，讓業(yè)內(nèi)看到了發(fā)揮管理和品牌優(yōu)勢、從追求規(guī)模向追求ROE轉(zhuǎn)變的大膽嘗試。但2015年后小股操盤模式被劃分為「金融化」業(yè)務(wù)，逐漸邊緣化。

今年初，萬科參股深圳國企紓困平臺，助力保交樓和為政府提供保障房代建等。當(dāng)新一輪代建代管風(fēng)刮起，萬科從當(dāng)年的意氣風(fēng)發(fā)換成了保守求穩(wěn)，一個新的輕資產(chǎn)時代拉開大幕了。

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