綠城建業很虎, 旭輝生猛: 你是做代建嗎?你是饞他的利潤!
低負債、高成長、高盈利
代建這門輕資產運營生意
滿足了房企苦尋新發展模式的渴望
和傳統地產開發比起來
這是一條賺小錢的路
也是pk品牌的精細化運營之路
前幾天，地產財富會和貝殼的朋友聊到代建，他是又興奮又遺憾，說最近幾個月，不斷有金融機構、城投公司和小開發商，拿著手里的項目找過來談渠道合作，并熱切地提出了這樣的問題：
你看，咱們的合作能不能再深入一點？
你們能不能幫我們多干一些，比如做代建？
什么條件都可以談！
朋友心里粗粗盤算了一把：一個10億的項目，能收到兩三個點的代建費，也就是2000～3000萬，而他的成本呢？
按照兩年半到三年的開發周期，需要組建8～10人的團隊，成本通常是1000～1200萬，頂天了1500萬，這么看，凈利率能到50%以上。
可惜，代建這個事兒，不在貝殼的專業領域范疇，只能婉拒。
不過，這門市場利潤甩傳統地產幾條街的生意，是很多房企的心頭好。
今年中期業績會上碧桂園、華潤置地、龍湖、旭輝等都重點提及代建，百強房企中目前約有40家入局代建業務——
一時間，代建背負起了房企探索“新發展模式”、“第二增長極”的重任。
且不說這個近水樓臺的業務，能不能成為讓房企逢春的“向陽花木”，就說現在進入代建賽道的選手們，其參賽資格和秉性修為也各有差別。
代建五虎，各有各的「虎」
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制表｜地產財富會數據來源｜財報及公開資料
目前的代建領域里，公認的五大熟手分別是：以規模取勝的綠城管理，深耕中原地區的黑馬選手中原建業，以商業代建見長的金地管理，聚焦政府代建的華潤置地，以及擅長綠色住宅代建的朗詩綠色管理。
已上市的兩大頭部代建公司綠城管理和中原建業，給我們展示了什么叫「規模和利潤不能兩全」。
從布局和規?？矗弥劝l優勢牌的綠城管理，目前已布局全國五大經濟圈107個城市，連續六年保持20%以上的代建市場份額。而中原建業跟他爹建業地產一樣，主戰場在河南，合約規模不到綠城管理的一半。
但論盈利能力，中原建業則是壓倒性優勢，近幾年凈利潤率保持在60%左右，遠高于綠城管理20%~25%的凈利潤水平。
在分析人士看來，造成這種差異的原因是，綠城管理采用「自營+合作代建」的業務模式，因合作項目需額外支付合作伙伴服務費用，對利潤率有所拖累；中原建業僅專注自營，收入結構主要是基礎管理費和溢價管理服務費，資本投入低，所以利潤率相對較高。
▼房地產代建的三種主要模式
雖然金地集團2006年就介入代建領域了，但真正深耕業務且獨立運營，則是到2018年成立金地管理，并開始快速拓展住宅、商辦、產業、體育等多條業務線。只是多少有點起大早趕晚集的意思，在管項目、合約規模跟綠城和建業比起來，還有較長的路要趕。
華潤置地紅色央企的身份，給他帶來了很多政府代建業務，如大場館公建項目、保障房、基礎市政、衛生教育等政府項目代建，被稱為公建代建領域的隱形冠軍。截至2021年底在管項目數量198個，建筑面積約4000萬平米。
在公開采訪中華潤置地副總裁燕現軍說，代建業務具有輕資產、低負債、高成長、高盈利、抗周期等特點，是新發展模式的重要方向。未來將在政府代建為主的基礎上，兼作市場化代建，形成兩條腿走路。
熟手隊伍中，朗詩經歷幾次公司更名和業務搖擺后，終于在今年確定轉型為輕資產代建公司，未來將把開發代建項目產生的利潤作為公司的主要利潤來源。
2021年朗詩開發代建服務毛利率約40%，雖然無法跟中原建業78%的天花板級毛利率比，業務規模也不及其他四位，但若細分到綠色住宅項目代建領域，朗詩的招牌還是很貼金的。
假若你跟朗詩合作，除了要交代建費之外，還要為朗詩的系統設計付費（180元/平米），這也是代建企業愛惜品牌羽毛的表現。
萬億新機會來了？快沖！
一些此前沒有意向發展代建業務的頭部房企，也在今年打起了代建的主意，讓這一賽道變得異常熱鬧起來，比如碧桂園、龍湖、旭輝等。
2022年中期業績會上，碧桂園總裁莫斌多次重點談及代建業務，稱地方政府非常希望碧桂園參與到出險房企或項目的保交付工作，碧桂園以代管代建代銷模式積極配合，未來在主業之外將發力代管代建。
龍湖也特意選在中期業績會上官宣了代建品牌「龍湖龍智造」，關于入局代建的原因，龍湖CEO陳序平說得很直接：
我們發現代建的機會確實比想象中來的快，因為今年多地的城投平臺進入土地市場，實際上他們沒有操盤能力，對我們來說是比較好的機會。
面對機會涌現的代建市場，兩大品牌房企各有自己的小心思和大規劃：
碧桂園想充分發揮機器人優勢，成為其代建業務的核心競爭力；龍湖呢，自然是拿出TOD這張王牌，輔以數字化VR線上線下一體的能力，打造有別于傳統代建代銷的一站式、全周期、全業態服務體系。
而要說在代建賽道中姿勢沖得最猛的，就屬旭輝了。據說今年內旭輝陸陸續續接觸了400多個項目，最終選了40個接手；新一輪的組織架構調整后，代建已經上升到與地產開發、商業平行發展的重要地位。
截至2022年中的數據顯示，旭輝建管累計在管項目35個，累計在管總建面超700萬平米——成立僅一年就沖到這樣的規模，屬實生猛。
旭輝認為代建市場非常大，2010年-2020年行業起步階段，每年都有20%以上的增長，預計2021年到2025年每年還會有23%的復合增長，到2025年，整個市場會有2億平方米的代建面積、300億元的收入。
來自中指院的預測，未來5年中國代建市場新訂約總建筑面積將以23.5%的復合年增長率持續增長，合約銷售額將達3.2萬億元~7.3萬億元。
實際上，房企尋求輕資產運營的探索一直沒有停歇過，早在2012年，萬科掀起的小股操盤模式，讓業內看到了發揮管理和品牌優勢、從追求規模向追求ROE轉變的大膽嘗試。但2015年后小股操盤模式被劃分為「金融化」業務，逐漸邊緣化。
今年初，萬科參股深圳國企紓困平臺，助力保交樓和為政府提供保障房代建等。當新一輪代建代管風刮起，萬科從當年的意氣風發換成了保守求穩，一個新的輕資產時代拉開大幕了。
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