120億！融創董家渡信號：三大變化已經發生！
金融“16條”效應下
地產項目盤活也迎來新示范
一線資產的價格修復啟動
企業有了新機會
一線市場也迎來新機遇
這兩天，又一只提振市場的“靴子”落地。
融創董家渡項目迎來的“華融+銀行”的合力注資，總計超過120億，將用于該項目的整體開發、建設、運營。
目前，該項目相關公司——泛海建設控股有限公司的投資人信息也已實際發生變更：新增中信信托有限責任公司、蕪湖華融資本創譽投資中心（有限合伙）兩名股東，持股比例分別為64.678%、25%。
在拍手叫好的同時，地產財富會看到的，是金融“16條”帶來實際影響在以更大力度落地，并且帶來包括AMC和銀行、機構在內一批“隊友”，通過創新的融資思路和合作方式，進一步為地產紓困解題。
而行業和市場也因此悄然發生了很多新變化。
尤其是以下三個重要變化，不止對行業影響巨大，對于很多普通購房人也非常重要。
對今年年底的行業市場變化理解是否到位，不止關系到企業的不同未來，甚至很可能將影響到很大一批普通人的資產變化。
新局面帶來新可能
從去年開始的出險房企增長，到今年以來的房企紓困，大家問題的核心一直只有兩個：
1、流動性問題。
2、市場預期走低下的資不抵債趨勢性壞循環。
具體來說，就是在流動性趨緊、市場預期走低、并購顧慮重重等多種壓力裹挾之下，疊加出險房企集體拋售資產帶來的“擠兌”效應，資產價格下行同時債務利息罰息累積攀升，更多企業正陸續陷入“資不抵債”的困境，并因此共同構成市場預期、和金融信心持續下行的壞循環。
這正是這幾年來讓地產變“地慘”的兩大核心難題。
他們相互纏繞，第一個結解不開，就帶來第二個結的加劇纏緊，第二個結的反復加緊，也帶來第一個結的問題加劇……
這一年來，政策從持續吹風、試探和引領解題思路發展，到近期的金融16條等，行業紓困明顯提速：
尤其最近，大劑量直面地產兩大難題的供給端支持政策正在一一落地：
每一條都聚焦流動性問題，從上到下大力支持向優質房企注入流動性，各種方式都用上了：從信貸、債券到股權，甚至放松了預售資金監管、放開了此前叫停了12年的房企再融資。
而且綜合來看，不止所有沒有公開違約的央國企房企和決賽圈民企房企等“優質房企”能享受到上述支持，此前出現問題房企的項目，也能通過并購重組方式等方式獲得支持，實現保交樓和現金流修復。
這么看下來，供給側幫扶政策基本上可以說是集中打出了目前能有的所有子彈呢！
不止政策給力，經濟系統里的一系列關鍵團隊明顯也開始跟上了！
例如，目前融創華融的交易案例，就讓我們看到了AMC和銀行隊伍們合力下又給房地產解題打開了一條新思路。
一種可復制的融資創新
融創華融的交易案例里，有兩條可圈可點之處：
1、這是一次可行且高效的融資創新
企查查信息顯示，泛海建設控股有限公司發生股東變更，融創房地產集團有限公司持股比例從100%下降至10.3220%，不再是該公司大股東；中信信托有限責任公司、蕪湖華融資本創譽投資中心（有限合伙）加入，分別持股64.68%、25%。
乍一看，似乎就是融創把將近90%的股權給賣掉了。但實際上，根據接近交易的知情人士透露，不同于之前個別企業的項目出售動作，這一次在融創董家渡項目上實現的，是一次華融資產與項目的股權融資合作。
據了解，其股權設計為信托收益權方式，由華融聯合銀團、信托機構對項目進行大規模融資。融資完成之后，華融銀團方成為項目主要持股方之一，而融創依舊是操盤方。
未來，項目將由華融行使監管職能，并保留使用融創品牌。同時融創會在未來融資償還后回購股權。退出時，AMC和銀行的融資享有優先權，融創股權劣后并在融資全部償還后回購股權。
這個案例在此前“金主變開發商、開發商變代建”的股權出售方案之外提供了一種新選擇——
既盤活了項目，解決了流動性問題；又讓開發商、金融機構各自能在自己更擅長的領域干更擅長的事情。
2、120億資金背后，是金融機構的信心提升和一線資產的價值回歸
這個案例還讓大家看到，在一系列利好政策齊發力之后，不止帶來了行業流動性問題疏通，也帶來整體金融機構的信心增長和行動加速落地——房企手上優質項目資產得到了一次價值回歸。
公開數據顯示，作為一個位于外灘金融聚集帶核心腹地的稀缺高端住宅項目，董家渡項目此前入市的一期產品“融創外灘壹號院”銷售額超150億元。而據此測算，總建筑面積約68.8萬平方米的董家渡項目，目前未售部分對應貨值超過500億人民幣。
這算得上當下整個市場上都稱得上塔尖的項目之一了。但是在此前行業預期下行、資金極度緊張、機構也人心惶惶的環境下，即使是董家渡項目這樣肉眼可見的一線項目，其合作溝通談判也自今年3月持續至今，期間過程可謂“一波三折”。
今年10月下旬，曾有傳聞稱，中國華融在談判溝通中，對融創方正在商議的流動性支持總額最高為80億元。
但如今，當靴子落地，傳聞中的80億，成為了我們今天看到的120億，這筆交易給到市場的信號也比想象中更提振信心。
更重要的是，作為一次AMC和銀行對中央穩定房地產行業健康發展的積極響應和融資模式創新，它已經成為了一個快速推動金融支持地產實質性落地的標桿交易。
這對行業而言，是一次非常重要的創新示范。
這種全新融資模式，或許也有望在業內被復制，引領金融機構與房企進一步加大融資合作，為助力后續的房企化債紓困、“保交付、保民生、保穩定”都給打開一個新的口子，指明一條新的道路。
而行業面臨的第二個資產債務問題，也有望因化債手段創新、化債行動加速、以及市場的預期修復、優質資產陸續盤活且資產價格修復，而得到陸續解決。
誰能抓住新機會
加劇地產風險的兩大難題——流動性問題和資產盤活化債問題，如今都已經逐一松動。
再往后的關鍵，就是如何在需求端搭建良性發展的新循環；而不是任由市場因為預期難以修復而又延著過往“下行的線圈”回到原位。
地產財富會和身邊地產資深人士以及金融圈小伙伴們聊了一圈，發現大家對未來有種類似的預期——要真正解題，年底到明年估計還會有相關政策出臺。
供給側的子彈打得差不多了，接下來，就看上面會在需求端如何出牌，如何助力需求市場的預期回歸。
其中重點也只有兩個：一是大家對房產價值的信心如何修復，二是需求端的購買力如何修復。
而在需求端，最容易被“出牌”打中并快速撬動信心修復且具備更多高購買力群體的，就是北上的一線資產。如果有任何需求端的放開和刺激，北上優質資產也一定是第一波受益的。
也正是因為這樣的共同預判，中國華融、浦發銀行、中信信托、上海銀行、上海農商行、交通銀行、興業銀行、北京銀行等機構和銀行，才率先選擇了董家渡項目這樣的一線城市優質資產。
出險房企們也因此迎來了新機會，尤其是融創這樣重倉一二線城市的企業。
這一次，華融們將120億投給董家渡項目，可算是給融創以及更多仍手持一線優質資產的企業“開了個好頭”，也給更多機構一個新的示范。據說還有許多機構，也準備好了在市場上尋覓合適的一線資產合作，以求把握住新一輪的一線資產價值回歸。
12月的第一天，聽說老孫和融創投融資部門開了個長會。從目前的環境變化來看，他們接下來應該會越來越忙碌。據地產財富會多方打聽，董家渡項目之外，融創旗下還有其他優質項目正在與AMC等紓困資金方以及銀行洽談中。
如若未來融創其他優質項目繼續得到AMC和銀行的更多融資支持，必將有助于推動融創整體經營盡快恢復正常，而這也是政府、機構、企業和購房人們多方都希望看到的結果。
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