這一輪樓市回暖的真相是什么？
房地產很久沒享受過
“眾星捧月”的感覺了，
現在隨著機構下場、政策托底，
市場呈現回暖趨勢，
久違的感覺仿佛又回來了，
但這并非真相的全部。
這兩天，房地產又迎來一股重要的做多力量。
證監會啟動不動產私募投資基金試點工作，明確了不動產私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（含存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。
這既是 2018 年涉房私募基金備案暫停后首次打開，也是 " 第三支箭 "、" 金融 16 條 " 的進一步細化落地。
房地產股權融資又敞開了一道新口子。
不動產私募投資基金帶來的想象空間是巨大的。
一方面，它可以合法合理避開限購，沒有購房資格的大玩家們現在也能通過不動產基金，間接買入看好的一線城市核心板塊資產；另一方面，潛在的杠桿效應提高了“小錢”撬動“大資產”的能力；此外，還可以完美避開房地產稅。
接下來，咱就看如何落地表演就行。
說到表演，最近真是一出接著一出，而且唱得都是“眾星捧月”的戲。
比如，財政部部長這兩天發話稱：
“用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，加大保障性租賃住房供給，配合做好保交樓、穩民生工作，促進房地產市場平穩發展。”
各地政策跟進更是迅速。
什么下調首套房貸利率都是基操勿6，接力貸、連心貸才叫一個會整活。
看待市場的風向也陡然變了。
尤其是在之前《房地產市場支持政策需更精準，防止房價重回過快上漲軌道》一文發出來后，仿佛瞬間點燃了所有人的信心，關于樓市回暖，甚至即將小漲、大漲的聲音俯拾皆是。
氣氛渲染到這，樓市不回暖好像有點說不過去了。
中介瘋狂喊話,業主醞釀漲價
周末看房得排隊，片區某品牌中介兩天做了300萬元的傭金，越來越多人開始談論購房打新，還有房源加價10多萬成交……
樓市的回暖，藏在這些許久未見的現象之中。
據國家統計局2月16日發布的70城房價數據，1月份，70個大中城市中，新建商品住宅價格上漲城市數量36個，較上月增加21城；下跌城市33個，較上月減少22城。二手住宅價格上漲城市數量為13個，較上月增加6城；下跌城市57個，比上月減少6城。
其中，新房上漲城市數量自2021年9月以來首次超過下跌城市數量。
尤其是北上廣深等核心城市，量價方面都迎來回暖趨勢。
價格方面，1月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.2%；二手住宅銷售價格環比由上月下降0.5%轉為上漲0.4%。
“領導已經群里通知了，下周一開始我們裝修包就要漲價500元/㎡了”。
南京、無錫、紹興等地樓市甚至有不少開發商聲稱要收回樓盤折扣。
怪不得最近朋友圈里房產中介都在瘋傳一句話——
“疫情三年，房價漲回來只用了一周”。
成交量方面，拋開存在網簽滯后影響的新房，聚焦二手房市場，可以發現，近期四大一線城市成交明顯升溫。
上周(2月13日-19日)，北京二手住宅成交3761套，創下20周新高；
上海二手房住宅上周成交量超4800套，日均成交量約685套，按照目前上海二手房住宅的成交量推算，全月總成交量估計會在1.7萬套左右，超過去年10、11月，站上1.5萬套的上海二手房榮枯線；
深圳上周二手房交易錄得881套，環比增長12.4%，而2022年，深圳二手房平均每周成交量僅為500套左右；
廣州上周共成交1554套新房，環比漲幅達24.92%。
不止是北上廣深，上周杭州、成都、南京、蘇州、青島等多個熱點城市也相繼傳來樓市升溫的消息。
上周杭州新建商品住宅成交面積近23萬平方米，二手房成交1456套，新房和二手房交易量同環比均出現較大幅度增長。
據說，上個月還準備拋售的業主，突然轉念打算醞釀漲價了。
觀念一變，商機無限。
還有某小區，一業主慫恿鄰居漲價賣房，最后自己的房子以小區相對低價位迅速出貨。
漲價去庫存這套，算是整得明明白白。
一個一線滯銷盤背后的回暖真相
2月17日，深圳龍崗信城縉悅花園祭出大殺器：
“3成首付只需30萬元，開發商送60萬元不用還”。
市場不是回暖了嗎？
不是有很多樓盤收回折扣嗎？
咋還有一線城市樓盤白送60萬首付？
不科學啊！
結果，就在次日，該項目因擾亂市場被相關部門查處，官方回答是——
“開發商這個行為相當于私自下調備案價。優惠幅度太大，前期以較小優惠買房的購房者則會產生心理不平衡，進行上訪。”
隨后，信城縉悅花園發布聲明闡述了促銷的原因——
“在市場、行業、疫情的多重影響下，項目銷售滯緩。為促進銷售，項目對部分房源制定了價格優惠促銷策略。”
銷售滯緩到什么程度？
半年多的時間，二期去化率僅3%。
事實上，這個案例透露出這一輪樓市回暖趨勢背后我們最需要看清的真相。
首先，需要清晰看到，這一輪樓市回暖沒那么轟轟烈烈，只是局部現象。
即便是在一線城市，也存在很普遍的滯銷現象，倒逼不少項目不得不以價換量。而且當前回暖更多局限在二手房市場，新房市場的回暖還相對弱勢。
所以，2023年不要盲目跟風，不要聽風就是雨，不要相信什么普漲大漲，跟著趨勢走，“謹慎的樂觀”很重要。
樂觀是做長線價值投資的底色，謹慎是規避風險的必備技能，也就是說今年耐下心來，選對城市，選好地段，選好房企依舊是置業核心邏輯。
同時，不要就盯著那個幾個區域幾個盤子看，還得看土拍。
春江水暖鴨先知，尤其看民企做了什么，通過他們的拿地熱情很容易判斷哪些城市、哪些板塊是真正迎來回暖。
從杭州21日完成的2023年首輪集中供地來看，優質板塊的地塊成為濱江、華潤、建發、綠城、招商等眾多房企爭奪的對象。
此次共計成功出讓13宗地塊，共有8宗地塊封頂搖號，總出讓金額達182.2億元，整體溢價率9.3%，保持高位。
其中，最熱門的蕭山市北地塊更有60家參與搖號。
另外，民企拿地積極性徹底被這些優質地塊調動起來了，民企共計拿地7宗，超過半數。
濱江再度成為本輪土拍最大贏家，自集中供地以來，濱江一共在杭州拿地46宗含宅地塊（全口徑數據），成為最大的“地主”。
除濱江以外，浙江中豪、中騰置業、杭州富陽山水、偉星等浙系民企本次均有斬獲。
為什么市場的回暖要拿民企照鏡子？
畢竟，如果這個時候，兜里幾乎都沒錢的民企還大手筆下決心拿地，那一定是有備而來，至少對區域是看好的，對銷售是有信心的。
第二，需要認識到，這一輪回暖的影響因素非常復雜，但今年總體的大趨勢一定是小幅回暖。
回暖因素方面，其中有口罩放開后，積壓需求的集中釋放；也有金融紓困、保交樓保交付等政策多維助力，房地產深度調整過后，市場預期和購房人信心的變化因素在內。
近期，又有多地調整了房貸政策。江蘇揚州出臺了支持購房的八大措施，其中提出，階段性下調首套住房商業性個人住房貸款利率的下限。
貝殼研究院最新統計數據顯示，2月份有23個城市下調了首套房貸款利率，受此影響，百城首套主流利率再創2019年以來新低。首套利率低于房貸利率下限（4.1%）的城市增加至34城市。
同時，還需要注意到這一輪回暖的基礎還離不開持續高位運行的M2增速。
今年1月末，廣義貨幣(M2)余額273.81萬億元，同比增長12.6%，增速分別比上月末和上年同期高0.8個和2.8個百分點。
值得關注的是，1月M2同比增速超過去年11月數據，創下自2016年4月以來的最高值。
M2簡單說就是市場上有多少錢，所以M2增速某種程度上就代表著央行往市場上投放了多少錢。而房地產作為資金蓄水池，無可避免地會有海量資金涌入。
所以，現在各方都很賣力，氣氛組、后勤組都已準備好，政策空間也已經徹底打開，而且保持了很好的連續性，接下來，小幅回暖的基調應該不會錯，就看是否有更多人進場買賬了。
最后多說一句，當年的四萬億放現在只夠救2個恒大，但房地產今日之事，不僅只在于錢，更在于信心。
政策層面如何重拾信心，尤其是需求側的信心，還得繼續下點狠功夫。
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