爬坡吧！房企⑥ (代建篇)｜代建爆發，但建業為何滑入困局？
地產財富會
當越來越多的房企開始涉足代建
留給先行者穩步爬坡的時間已經不多
如何抓緊先發優勢搶占市場
如何避免重走地產擴張陷阱
值得每一位從業者深刻思考
2022年，對于大部分房企來說是在ICU垂死掙扎的一年，有的人死透了，有的人尚有余溫。
對于一些還能保持站立的房企來說，他們已不再只盯著“開發”這一位大夫，而是開始轉向其他科室尋求解救。“代建”仿佛是距離最近也最直接的大夫，開出的藥有三種療效，“低門檻”、“高利潤”、“抗周期”。見此，他的辦公室沖進來一堆渴望被解救的人。
去年中國代建行業出現爆發式增長。統計顯示，2022年涉足代建業務的百強房企已超60家，不乏華潤、龍湖、旭輝、綠城、仁恒這些還活得不錯的頭部企業。
其實，對于房企而言，“開發”與“代建”的距離比鄰桌醫生的距離更近。準確說法打9折，是甲乙方身份轉換的事。但身份一經轉換，不管是心態、還是態度、甚至習慣都要有巨大的變化，拼的還是適者生存。
行業先行者是有一定優勢的，更早布局代建的建業、綠城、朗詩已經實現了代建業務的分拆上市，在資本市場上收獲投資者真金白銀的支持。
但隨著一堆實力玩家的涌入，代建的競爭也將進入白熱化，先發優勢是否能保住就不一定了。
2022年，建業集團旗下專做代建的中原建業（09982.HK）收入、利潤齊跌，讓我們看到了做代建并不容易。
在中原建業的年報中，我們發現了幾個值得行業同行者深思的問題：
1、代建業務門檻不高，地產下行環境下大量房企集體入局，競爭加劇是否會帶來新一輪格局變化？
2、高利潤率是當前代建行業的特點，但隨著入局者增多，這一特點是否會被打破？
3、走不出去的“地頭蛇”頭頂就是天花板，隨著代建格局的調整，他們未來的發展處境或許比開發企業更艱難？
代建加速
中原建業失速
作為業內較早入局代建的地產集團，河南建業集團早在2015年就成立了專注代建業務的中原建業，并在2021年5月成為了業內第二家在港股分拆上市的地產代建公司。
中原建業市場占有率位于行業前列，不僅有先發優勢，且作為“河南王”的分身，區域資源也是其他企業望塵莫及的。2022年面臨危機的建業集團，把中原建業看作是挽救集團困局的重要支點，但去年在全國代建事業一片大好的形勢之下，中原建業表現不盡如人意，顯示出安于一隅卻困于一隅的矛盾。
中原建業2022年報顯示，全年錄得收入6.06億元，同比減少53.5%；凈利潤3.035億元，同比減少60.6%。此外，2022年，中原建業新增在管項目的合約銷售額約為213.17億元，同比減少47.1%，新增在管合約銷售建筑面積約349.84萬平米，同比減少了44.1%，銷售均價也中斷了保持多年的增長。
在同樣的環境下，另一家代建上市公司綠城管理2022年收入增長18.4%至26.56億，凈利潤同比增長31.7%至7.45億。
業績會上，投資者發出靈魂拷問：“公司在自身主觀抗風險抗周期方面哪些做的不太好？”
中原建業執行總裁王軍表示，公司2022年業績指標下滑，一是受國內行業下行態勢影響，二是受疫情反復的影響。由于中原建業自身的業務模式，大部分業務集中在河南，而去年河南累計封城時間長達4個月，嚴重影響了業務進度。此外，自身的精細化管理還有待加強，下沉不夠也是導致業績不達預期的重要原因。
2022年代建行業爆發式增長的關鍵因素有以下幾點：
??土地一級市場大量城投拿地，受限于業務能力和行業經驗，整體開工率不高。
??大量房企暴雷，出現資金困難，國家引導金融機構下場托底紓困，入股管理項目。
??房住不炒總思路下，政策房、租賃房大量立項，政府聯合實力企業擔起責任，密集開工。
房地產行業活躍的玩家換莊，新玩家多面臨開發、建設、銷售、服務經驗不足的顯著問題，對代建有龐大的需求。
大量房企得益于豐富的地產開發經驗，2022年開始布局代建。龍湖、旭輝這些在全國都有強大品牌影響力的企業紛紛加注，然而中原建業的業績表現卻意外的表現不佳。可見大量具有更強影響力的企業進入，對中原建業形成了不小的沖擊。
行業花期更短
留給中原建業的時間不多
代建市場如此可觀的需求，它將花落誰家這還是一個問號。
當代建從藍海進入紅海，玩家們需要直接拼刺刀——“整合”、“服務”、“品牌”一個都不能少。
??整合，包括前期的調研、設計、規劃、籌資；中期的施工、驗收、營銷；后期的交付、服務等等，考驗企業的組織和博弈能力，成規模的代建企業自然優勢更明顯。
??服務，考驗代建企業能否滿足各類項目業主的實際需求，包括正規化、管理分工、利潤分成、規避風險的需求等等，規模越大的企業經驗越多。
??品牌，一靠積累，二靠鋪排。企業做的時間越長，完成的項目越多，覆蓋的市場廣度越高，他的知名度就越好。
這樣看，中原建業當前的發展困局，就是他距離一個具有更廣泛影響力、占據更廣闊市場、接觸更多產業鏈的大型代建企業還有很長的距離。一方面與母公司建業集團的發展積累有關，另一方面也與企業自己的拓展節奏拖沓有關。
中原建業早在2016年就啟動了首個省外輕資產項目--海南澄邁縣法國維希小鎮項目，但直至2022年底，其省外項目總合約建面也只占整體的8%左右，其他92%都在河南省內。
長期幾乎是只深耕河南，對于中原建業而言是一把雙刃劍：作為河南“地頭蛇”，中原建業近水樓臺，能獲取更多高毛利代建項目，直接成就了他們超過50%的利潤率。但是困于河南綜合競爭力減弱，導致更走不出河南，也成為了他們的困境——利潤率再高，也抵不過就在眼前的天花板和越來越少的收入利潤總額。
面對不長的行業花期，以及紛至沓來的更有實力的房企玩家，中原建業壓力沖頂。
業績會上創始人胡葆森也著重強調公司在未來的發展規劃，主要包括：
1、繼續發力政府代建和資本代建，要沉下去。未來3年內，計劃從河南省18個地市（共121家城投公司）中挑選36家擁有優質項目的政府平臺公司與之成立合資公司，進一步拓展政府代建相關業務。
2、穩步推進與金融機構、資產管理公司、政府投資平臺的戰略合作，拓寬項目獲取渠道，促進業務多元化發展。
3、持續發揮“城市合伙人理事會”優勢，借助城市合伙人這一重要增長極助力公司業務快速拓展。
其中城市合伙人制度被視為拓展企業規模最有力的一個舉措。該制度通過吸引更多有實力的代建企業加入，打通資源庫、整合資源、利益共享。截至企業發報，中原建業已經吸納13個城市合伙人，資產規模已經超過2000億元。
不過，中原建業城市合伙人理事會目前仍將聚焦大中原區域市場，其吸納的成員大部分還在河南本土及周邊發展潛力較弱的區域，這或許給中原建業未來的市場拓展幫助有限。
代建行業本質上屬于服務業，想要做好，離不開人才的加持。加大人才儲備、提升代建板塊話語權是行業的共識。2022年，綠城管理行政開支增加29.3%，支出方向之一包括增加人員儲備。
而中原建業，卻在2022年初，在建業集團的統籌下，將總部與其他業務板塊總部進行了合并。而后，還意外的出現了核心骨干的流失，給中原建業造成不小波動。
3月20日，綠城管理召開2022年業績發布會時，CEO李軍在會上表示這一波市場下行期的時候帶來了很大的好處是行業人才溢出，綠城管理通過內舉外引的方式吸收了不少優秀人才。會上，也正式宣布中原建業前CEO馬曉騰加盟綠城管理。
作為行業的先行探索者，中原建業有其先發優勢并享受了高利潤紅利期。但如今，面對競爭加劇、利潤回歸，中原建業只有突破區域化瓶頸、鍛造更強的競爭能力，才能不在行業格局調整中繼續落后。
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