規(guī)范房產(chǎn)中介亂象，貝殼還能畫餅嗎？
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前幾天，住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了一份《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》。
主要說了這么幾條，交易傭金別亂收了，要透明，也別收那么貴了，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)也不得干預(yù)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
雖然沒有點(diǎn)名，但作為行業(yè)龍頭，貝殼其實(shí)一定會(huì)被拉出來說事兒的。
畢竟他們的規(guī)模實(shí)在太大了。
這個(gè)新聞剛出的時(shí)候，后臺(tái)就一堆人問我怎么看。
怎么說呢，這個(gè)事情其實(shí)嚴(yán)格來說其實(shí)早就吹過風(fēng)了。
在兩年前就有聲音要限制二手房交易傭金費(fèi)率了，當(dāng)時(shí)貝殼CFO還出來否認(rèn)收到。
雖然當(dāng)時(shí)貝殼表示沒有收到信息，但人家不傻，知道這是遲早的事情，所以他們?cè)缇驼液昧说诙l路。
這條路，就是家裝。
在2021二季度業(yè)績(jī)會(huì)的前一個(gè)月，貝殼收購(gòu)了圣都家裝。
收購(gòu)圣都家裝不是貝殼要做家裝業(yè)務(wù)的開始（2016年鏈家就做了一個(gè)萬(wàn)鏈，2019年又做了被窩），而是給投資者釋放一個(gè)明確的信號(hào)，貝殼做家裝是認(rèn)真的，要把這個(gè)當(dāng)成第二增長(zhǎng)曲線。
貝殼找的這個(gè)第二增長(zhǎng)曲線，真的挺好的。
至少在2022年的財(cái)報(bào)上，馬上見效了。
（家裝業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)率從0.8%飆升到29.4%，效果立竿見影）
不僅僅是財(cái)報(bào)會(huì)馬上見效，而且這個(gè)增長(zhǎng)故事在未來十年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間都可以拿出來畫餅。
這個(gè)餅畫的，跟3D建模似的。
關(guān)鍵是，還有點(diǎn)餡。
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為什么說這個(gè)餅精彩？
有三條。
首先它畫的這個(gè)餅，很大。
和房產(chǎn)交易一樣，家裝也是一個(gè)體量很大的行業(yè)。
一套房子裝修得花十幾萬(wàn)打底，上不封頂。
一套別墅裝修百八十萬(wàn)，一年整個(gè)行業(yè)的規(guī)模是好幾萬(wàn)億。
而且，關(guān)鍵是，二手房家裝是一個(gè)非常大的市場(chǎng)，有多少套二手房就會(huì)有多少套家裝方案，而是隨著消費(fèi)者的代際更新，不同年代人的審美不一。
很多業(yè)主哪怕買了別人精裝修的房子，也有可能會(huì)嫌棄對(duì)方的裝修和布局，會(huì)重新選擇裝修。
這個(gè)賽道的天花板很高，蛋糕足夠大。
讓一個(gè)市值幾百億美金的公司去做小業(yè)務(wù)也沒啥意思。
人主營(yíng)業(yè)務(wù)已經(jīng)是大幾百億，你第二增長(zhǎng)曲線要是選一個(gè)小賽道，那故事也不夠性感。
性感的故事一定要有足夠的黑絲，不是，性感的故事一定要有足夠高的天花板和足夠大的蛋糕以及【后來者還有機(jī)會(huì)】。
這時(shí)候，看家裝行業(yè)的機(jī)會(huì)在哪。
現(xiàn)在，今天，就今天的家裝行業(yè)，存在很多大公司，也有很多連鎖公司，但整個(gè)賽道目前沒有出現(xiàn)真正的全國(guó)性頭部公司。
更多的像是那種聚合信息的互聯(lián)網(wǎng)分包平臺(tái)，而非【一家獨(dú)立的全國(guó)性頭部公司】，很多裝修公司甚至是加盟式的，共用一個(gè)牌子而已。
另外，拋開牌子，看市場(chǎng)份額。
拿貝殼收購(gòu)的圣都家裝舉例，在杭州做到第一了（我用過他們家一次），也就10%的市場(chǎng)份額。
你覺得拿80億巨資去收購(gòu)一家常年虧損的圣都是一個(gè)很冤種的行為，但從投資者的角度來看，就不一樣了。
這說明潛力很大啊。
過去沒有貝殼助力的時(shí)候，圣都都能做到10%。
那現(xiàn)在貝殼把自己全國(guó)的網(wǎng)絡(luò)都開放給圣都了，家裝業(yè)務(wù)還不得起飛咯？
3
第二，這個(gè)餅和貝殼本身是有聯(lián)動(dòng)的，能最大限度地利用貝殼現(xiàn)有的資源。
貝殼有啥？
房源、門店和經(jīng)紀(jì)人。
貝殼有40萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人，這些人本身就是分布在全國(guó)的家裝消費(fèi)者，因?yàn)楣緯?huì)給他們提供折扣。
看清楚哈，這不是讓他們跑業(yè)務(wù)。
而是，本身他們就是潛在的第一波消費(fèi)者，因?yàn)橛袃?nèi)部折扣。
家裝業(yè)務(wù)和其他消費(fèi)業(yè)務(wù)一樣，規(guī)模上去了，單次交付的成本就能下來，性價(jià)比就提高了，就能吸引更多的消費(fèi)者，然后規(guī)模進(jìn)一步上來，整個(gè)增長(zhǎng)飛輪就能轉(zhuǎn)起來。
這幾十萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人不但是消費(fèi)者，也是流量制造機(jī)。
我自己朋友圈有二十多個(gè)貝殼生態(tài)的經(jīng)紀(jì)人，他們除了每天在朋友圈發(fā)一些房源信息以外，也會(huì)發(fā)朋友圈給圣都家裝打廣告。
相當(dāng)于用一批人，用一樣的成本，做兩樣事。
家裝是一個(gè)很大額的消費(fèi)。
想要增加營(yíng)收，銷售們必須得去拉新客，去找很多經(jīng)紀(jì)人幫自己?jiǎn)枂杽傎I房的人要不要裝修，如果成交了就給經(jīng)紀(jì)人分成。
現(xiàn)在貝殼直接把圣都都并表了，那還用銷售去找經(jīng)紀(jì)人嗎？
這兒現(xiàn)成的幾十萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人啊。
那背后多少房源和業(yè)主啊。
幾十萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人，還有四萬(wàn)家門店，以及貝殼平臺(tái)的線上流量，圣都過去最缺的東西，現(xiàn)在貝殼給補(bǔ)上了。
省了多少銷售費(fèi)用啊。
在圣都被收購(gòu)前，圣都家裝常年都是虧損狀態(tài)，而在被收購(gòu)的第一年，凈利潤(rùn)就干到了接近兩個(gè)億。
咋賺的？
就是成本費(fèi)用都降低了唄。
因?yàn)樨悮そo了流量，銷售費(fèi)用省了，因?yàn)樨悮砹藸I(yíng)收，規(guī)模上來以后上游的溢價(jià)能力也變強(qiáng)了，成本也省了。
作為掌握了流量和房源的貝殼，可以順勢(shì)在家裝上也服務(wù)買房子的客戶，這個(gè)故事說得通。
這個(gè)餅，既畫得大，也畫得很細(xì)節(jié)。
可以說是栩栩如生。
4
第三，這個(gè)餅，只有貝殼畫，大家才信。
如果你仔細(xì)研究，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，家裝這個(gè)行業(yè)特別復(fù)雜。
巧了，房產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)，更復(fù)雜
這個(gè)行業(yè)有多難呢？
區(qū)域化，零碎化，過度依賴于經(jīng)紀(jì)人。
經(jīng)紀(jì)人入行幾乎沒什么門檻，傭金又太有誘惑力，就會(huì)有各種魔幻操作以及信息差。
為了吸引人過來，大家都搞假房源。
明明已經(jīng)賣掉了，還要掛出來。
等買房子的人過來，就說一句，
“剛賣了，要不帶你看看別的？”
還有為了促成交易，很多應(yīng)該賣家承擔(dān)的費(fèi)用會(huì)被轉(zhuǎn)移到買家身上。
很煩人，很瑣碎，大家為了錢什么都可能整出來，這就是這個(gè)行業(yè)的常態(tài)。
與此同時(shí)，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)小公司就是地頭蛇。
哪怕到現(xiàn)在，你去一些寫字樓就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)樓的租賃交易基本被一個(gè)不知道是什么來路的中介給壟斷了。
都不說其他品牌了，是其他店都插不進(jìn)來。
別說做成全國(guó)性品牌了，哪怕只是做成區(qū)域品牌，都挺難的。
貝殼（鏈家）搞了真房源，把全國(guó)交易量最大的北京市場(chǎng)做起來了，把這個(gè)行業(yè)給規(guī)范了，大佬地位就起來了。
然后靠著更先進(jìn)的模式和充沛的現(xiàn)金，順勢(shì)把其他區(qū)域品牌給收了。
貝殼給投資者留下的印象就是，確實(shí)能啃下難啃的骨頭。
巧了，家裝也是一樣的賽道。
都是大而散的行業(yè)，都是銷售驅(qū)動(dòng)，都是低頻交易，都是很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)只有區(qū)域品牌，都是江湖氣很重的生意，都是為了賺錢什么魔幻操作都整的生意，都是那種很容易被坑的生意。
裝修也是非標(biāo)準(zhǔn)化的收費(fèi)，報(bào)價(jià)更不透明，就跟開盲盒一樣。
銷售的時(shí)候吹破天，施工的時(shí)候全是坑。
至于裝修材料的型號(hào)，那更是當(dāng)代密碼學(xué)。
簽約的時(shí)候，一口應(yīng)承，哥都包含了，施工時(shí)哪哪都要加錢，增項(xiàng)費(fèi)用都讓你懷疑人生。
工期就從來沒有準(zhǔn)過，監(jiān)理從來都是向著工長(zhǎng)，不替你說話。
我就沒有見過有人去夸自己請(qǐng)的裝修公司的，都是血淚。
人生兩大坑，一個(gè)是買房，一個(gè)就是裝修。
消費(fèi)頻次太低，幾乎就是單次博弈，能宰一點(diǎn)是一點(diǎn)。
很多人說裝修好了會(huì)推薦給朋友，宰太狠了不就失去客源了嗎？
還真不一定。
我身邊不止一個(gè)裝修行業(yè)的朋友，人家直接說就算你做的好，很多人也是不敢推薦給朋友的，家裝消費(fèi)十幾萬(wàn)起步，對(duì)于很多家庭來說都是一個(gè)很大的消費(fèi)，而裝修過程中又太容易出幺蛾子了，人滿意不滿意又有極大的主觀性，瞎比推薦只會(huì)連累到自己。
這種事情做好了理所應(yīng)當(dāng)，做不好被人惦記幾十年。
劃不來的。
大家，都是明哲保身的。
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注意，千萬(wàn)注意，我沒說貝殼現(xiàn)在的家裝業(yè)務(wù)做的有多好啊，只能說這個(gè)產(chǎn)業(yè)改造的空間，真的挺大的。
如果貝殼能用自身的流量給家裝業(yè)務(wù)帶來更大的規(guī)模，能拿到成本更低的裝修材料。
能用自己管理經(jīng)紀(jì)人的那套東西去約束設(shè)計(jì)師、項(xiàng)目經(jīng)理和工長(zhǎng)，那么消費(fèi)者的體驗(yàn)也會(huì)上來。
很多互聯(lián)網(wǎng)公司其實(shí)是改造不了產(chǎn)業(yè)的，尤其是改造不了這么接地氣的產(chǎn)業(yè)。
從歷史來看，有這個(gè)資格吃這個(gè)行業(yè)的公司，貝殼算一個(gè)。
畢竟黑中介和黑裝修公司都挺難搞的。
貝殼為什么能起來，根本不是真房源。
真房源是表象，根源是他們能約束經(jīng)紀(jì)人不亂來。
鏈家經(jīng)紀(jì)人的素養(yǎng)水平也在行業(yè)里確實(shí)是有口碑的。
這個(gè)能力，剛好也是改造裝修行業(yè)需要的。
換別的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，你都覺得夠嗆。
但換了貝殼，能行的概率還是存在的，畢竟更難搞的房產(chǎn)中介都給他們吃下了。
這套故事，非常圓潤(rùn)。
以至于我都沒辦法找到它的明顯bug。
至于能不能真的實(shí)現(xiàn)每年都增長(zhǎng)，朋友，我說過很多遍，股市看的是故事，是未來的預(yù)期。
只要這個(gè)增長(zhǎng)空間是客觀存在的，就好了，至于至于能不能在短時(shí)間達(dá)到，那就是下一波韭菜的事情了。
哪怕有一年沒增長(zhǎng)了，原地踏步了，甚至后退了，也可以對(duì)投資者說，目前正在建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，正在對(duì)行業(yè)進(jìn)行重新規(guī)范，正在改造項(xiàng)目經(jīng)理，業(yè)績(jī)爆發(fā)就在未來一瞬間。
上市公司的一個(gè)重要任務(wù)就是畫餅，有的公司月月畫餅，有的公司年年畫餅，一會(huì)兒AR，一會(huì)兒區(qū)塊鏈，一會(huì)兒元宇宙，一會(huì)兒AIGC。
看起來刺激，仔細(xì)一看都沒法短時(shí)間落地。
從這個(gè)角度來說，貝殼才是真正的畫餅大師。
因?yàn)檫@個(gè)餅，一口下去，居然真有點(diǎn)餡兒。
至于會(huì)不會(huì)傷到牙，那是以后的事情了。
先活下去，再說吧。
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