刺破黑暗①｜行業的“光”已經出現了
順境時上升
逆境便跌落
不是長久之道
你得有自己的光
即便遭遇低谷和黑暗
仍舊能保持爬升
上市公司中報季只剩最后一周了，地產中報們卻在集體演繹“我的沉默震耳欲聾”。
本周內，TOP20房企中除了還在停牌的旭輝，僅有龍湖（8.18）、綠城（8.25）、越秀（8.25）三家披露中期業績報告。
“沉默的大多數”都擠在最后幾天踩點發布。
有小道消息說，提振行業的實質性利好政策或在8月底出臺。如果消息屬實，那么這束行業的曙光，多少會驅散“注定是史上最慘中報”的陰云，讓地產人的心情明亮起來。
究竟是破曉的政策曙光先來，還是集中慘淡的財報先來，尚不確定。地產財富會能確認的是，行業的“光”其實已經出現了。
等待曙光,還是自己成為光？
這里的“光”不是普照大眾的政策曙光，是房企自發的、能夠照亮前行之路的光。也就是這幾年一直在強調的“探索新發展模式”。
從樸素的道理來說，一個行業總有波動和不確定性，如果只能在順境時上升，遇逆境便跌落，企業發展必不長久。
你得有自己的光，在低谷和黑暗中仍能保持爬升。
很明顯，房地產行業已經徹底告別高速增長的普漲時代，來到了必須探索新發展模式的穩增長階段。
什么是新的發展模式？
有人說新模式包含三個維度，即市場參與者新的行為模式、房地產業支柱產業地位新的內涵以及新的行業基本制度。
直白點講，其實就是適應當下行業回歸穩增長的新形勢、適應供求關系發生重大變化新格局的模式——
由原來的“三高”模式，轉變為開發、運營、服務輕重并舉的穩健發展模式。
對于房企來說，這樣的新發展模式其實并不新，人人都能找到，卻不是人人都能做到。
畢竟在行業黃金時代，“高負債、高杠桿、高周轉”這種又快又容易的錢，和深耕運營與服務這種既慢且辛苦的錢同時擺在面前，多數人還是會選擇前者。
即便意識到又快又容易的錢背后可能藏著雷，也會面臨“想剎車卻剎不住”的困境。某些千億房企潰敗的關鍵，便是企業戰車高速飛馳下的管理失控。
實際上，實現開發、運營、服務輕重并舉的穩發展模式，需要極強的克制和自律，才能確保戰略動作在實際執行中不變形，保證企業戰車平穩運行。
不是老師檢查作業才惡補,是早早做好了被檢查的準備
當多數企業選擇又快又容易的錢時，行業的少數之一龍湖保持了清醒的克制，在探索新發展模式這條路上，發出了自己的光。
龍湖多年沉淀的運營及服務能力，在其剛披露的財報中得以顯現：
2023年上半年，龍湖集團由運營及服務業務組成的經營性收入實現122億元，同比增長10.4%，經營性利潤占比超半數，利潤結構更加優化。
其中，運營業務收入達63.3億元，同比增長8%，毛利率為77.3%；服務業務及其他收入達58.4億元，同比增長13%，毛利率為31.9%。
在房地產開發業務毛利率普遍下探到低于20%行業水平時，龍湖憑借運營和服務業務板塊的加持，使其整體毛利率保持在了22%以上。
對于開發、運營、服務這三大業務板塊，龍湖集團董事會主席兼CEO陳序平有著清晰的規劃。
他在業績會上說，開發周轉快，規模較大；運營是個重資產沉淀的業務，毛利率高，但ROE較低；服務是輕資產的，ROE高——三者組合起來，會讓企業保持較高ROE的情況下，不再依靠負債規模的增加去驅動資產規模、銷售規模的增長。
今年多個場合，陳序平都表達了龍湖將圍繞全集團經營性現金流為主的目標前進，未來不再依靠融資負債規模的增加去驅動公司業務增長，而是靠各個航道現金流回正驅動公司的增長。
財務盤面上，龍湖的自律幾乎是行業模范了。
中報顯示，截至報告期末，龍湖集團的綜合借貸規模為2070.9億元，規模穩中有降；在手現金為724.3億元，保持高位；三道紅線指標繼續穩居綠檔，其中剔除預收款后的資產負債率為61.9%，同比下降6個百分點，為近五年來最低。
三道紅線指標是2020年出臺、2021年正式推行的，也就三年時間，但龍湖的綠檔已經保持了七年——
很多事情，就像老師檢查作業，你得早早做好隨時被檢查的準備，別等要檢查了才惡補。
刺破黑暗,需要更多的光束匯聚
盡管龍湖的盤面穩健，但在談債色變的行業情緒中，仍需要努力證明自己債務安全。
今年7-8月，龍湖已累計償還共計83.7億元公司債，至此，2023年內境內到期公司債已基本還清，僅余11月到期的1.19億元。將于2024年1月到期的153億港幣銀團貸款，龍湖也已提前償還72億港幣，并計劃在年內全部提前償還剩余部分。
當下，讓行業和市場情緒回正的關鍵，還是出險房企化債進程提速、重組成功的案例增多，刺破黑暗，需要更多的光束匯聚。
如此，龍湖等少數房企走出的低杠桿、低成本、強運營、正現金流的高質量發展模式，才能逐漸成為行業發展的主流。
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