作者  |   銀瀑布 李小歪

如果把目光投向本世紀之初，香港房企是以碩大無朋的姿態佇立在商業地產行業的。它們在內地是備受敬畏的存在，至今仍有余威。

港資房企如長江實業、恒基兆業、新世界、新鴻基們，在上世紀八九十年代進擊內地。新的房產概念紛至沓來，「公攤面積」、「樓花」、「按揭住房」沖擊了彼時剛剛起步的內地房地產市場。

一時間，香港地產集團成熟的運營經驗和商圈建構模式成為內地房地產企業學習的范本。

棋子紛紛落下，在一輪又一輪的經濟發展中，港企賺了個盆滿缽滿，博得滿堂彩。

然而商業項目的運作如同賽馬，奔馳與起伏瞬息萬變。沒有一種單一的商業模式可以始終主導市場，而港資房企始終在急流勇進里進退自如。

他們在資本尚未炒熱商業地產時謀劃布局，又在各路玩家悉數登場后剝離非核心資產，以至于在商業地產領域，購物中心（Shopping mall）的概念被帶入上海后，這片土地發生了翻天覆地的變化。

我們把時間軸撥回1992年，那是港資角逐上海灘的起點。從那一天起，各路英雄匯聚海上，每一個博弈者都在亦步亦趨地踐行著各自的抱負，謀劃著一條條不斷開荒越野的道路。

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執黑先行

在圍棋棋盤里，執黑先行是既定規則，也是微妙勝率。高明的棋手在執棋時運籌帷幄，但精明的棋手在開局之前就參透了升段積分的規則。不是一局勝敗，而是步步爭先。

1992年前后進入上海的香港地產集團，就像執黑先行的棋手。政策春風輕拂面，喚醒是對金錢敏銳的獵物。

當年7月，國務院《關于商業零售領域利用外資問題的批復》，批準在北京、上海、天津、大連、青島、廣州6個城市和5個經濟特區試辦中外合資零售企業。外資進入中國零售業由此揭開序幕，北京的燕莎友誼商城坐鎮北方，上海的第一八佰伴身處南方，兩者皆為典范。

彼時上海居民對外資零售接納度極高，就是香港品牌就起的好頭。1990年波特曼上海商城落成時，香港零售之光屈臣氏就入駐其中。著名的香港惠康超市也開了門店，有居民來這里給外公買1塊錢1張的咖啡濾紙。

也是在同年，上海批租土地達到1萬公頃上下，土地正式成為生產要素在市場流通，嗅到先機的港圈地產大佬們投棋布子，迅速出手。

第一批港資地產入滬高潮由此興起。1992年至1997年間，港資地產在上海大量囤積土地。1992年起，陳啟宗帶領恒隆地產轉戰內地，押寶上海，在徐家匯、南京西路連下兩個地塊；新鴻基拿下了1號線黃陂南路上核心位置的中環廣場，新世界緊挨中環廣場在淮海中路切下一角，取名為新世界大廈。

能進入上海的港資地產集團大多長袖善舞，強大的資金儲備讓他們的能力足夠與野心匹配。

1997年香港回歸后，政治前景的明朗化和香港經濟的復蘇讓地產業得以進入新一輪上升周期。過渡時期的地產大潮中，土地價格飆升連帶樓盤價也隨之上漲，缺乏資金儲備的中小型地產公司根本無力吃下規模更大的項目。這間接導致了規模宏大、實力雄厚的地產集團逐漸成為市場主導，而他們也逐漸積累下規模更大的資金。

馮邦彥在《香港地產業百年》中這樣形容——「寡頭壟斷的局面逐漸形成」。于是寡頭們沿著南京西路擴張的高端購物商圈，在上海灘寫下濃墨重彩的一筆。千禧年前后崛起的「梅泰恒金三角」，隨后成為上海奢侈品的發源地。

李嘉誠家族持有的長江實業成了開業最早的淘金者。1997年8月，梅龍鎮廣場在南京西路1038號路開業，美國駐上海總領事館簽證處的面談地點至今還在這座大廈的8樓。

隔著一條江寧路，中信泰富在三年后拔地而起。2001年，浦西第一高樓恒隆廣場揭開面紗。不僅是高奢品牌Hermes、LV、Dior、Chanel和Cartier入內，Loewe、Fendi和 Celine等超過20個奢侈品牌也一字排開。

在2000年到2005年期間，香港九龍倉在內地開山之作大上海時代廣場開業，瑞安集團主導的商業零售項目新天地落成，利福國際旗下的久光百貨在靜安寺興起，而南京西路步行街兩旁的百貨們，似乎早已讀懂命運的隱喻。Plaza、Square等新名詞定義的購物廣場和商廈將要接棒傳統百貨走上歷史舞臺。

到2006年左右，港資地產在上海灘的版圖開始獨步天下。香港六大房地產集團長實及和黃、新世界中國、恒基中國、新鴻基地產、恒隆集團、嘉里建設已經悉數踏入上海。中國經濟周刊當年的一項調查顯示，一年之內港商在上海房地產市場的投資總額已經超過200億元。

橫向對比其他外資地產，港資的表現也可圈可點。相較于新加坡地產、日本財團分散性的投資風格，從南京西路到淮海中路，從靜安寺到徐家匯，八成左右的高端購物中心和甲級寫字樓等商業項目全都由港資經營。

很明顯，上海已然成為頭部港資的必爭之地。

布局籌謀

郭炳湘兄弟、羅康瑞、鄭裕彤、包玉剛、劉鑾熊，當這些赫赫有名的香港富豪和家族，早在上世紀九十年代前瞻了上海的巨大機遇，將第一步棋落在淮海路、南京西路這短短的幾公里之上時，一場龐大的棋局也開始了輸贏未料的變數。

千古無同局，盤數甚可觀。圍棋棋盤之上，任何一個交叉點可變三種局面，一黑、一白、一空。沈括在《夢溪筆談》談過棋局終數，由于無名可紀所以無法念出來。各路港資執棋時各成一派中，但共性是買地時「不畏寒冰，不怕囤地」。

一個背景是，彼時亞洲金融風暴的席卷，讓上海樓盤的每平米單價低于北京近千元，內地房地產集團因此如履薄冰。而經歷過動蕩周期的港資地產們看好長期，低位殺入，不畏寒冰。等到地價養高，市場變熱，再入場廝殺也不遲。

仲量聯行中國區董事陳立民曾提及，港資開發商赴滬投資的第二波高潮在2006年之后。盡管當時上海土地價格猛漲，但港資開發商依然有很大的運作空間。尤其是上海高端商業地產在重壓下的「抗跌表現」更增強了海外投資者的信心。

前面已經提及，商業嗅覺敏銳的港資地產最擅長來到還未開墾的新大陸開荒拓野，經歷過周期波動的他們也最不怕「囤地待漲」。浦東新貴為買個小香包還要過江進城時，香港地產們已經堅信這片土地的未來。

不僅是購物中心等商業地產被看好，寫字樓、酒店市場也隨之火熱。高力國際2010年前后的調研顯示，陸家嘴會占據上海整體甲級寫字樓市場41%的股份，是第二大區域淮海路CBD的2.4倍。

而當港資大佬們決定越過黃浦江，組團開啟浦東的「購物中心副本」時，新鴻基當仁不讓。

• 新鴻基

心里還是憋著一股勁兒的——雖然同名為中環廣場，上海的「中環」似乎比香港的中環少了一些熱鬧。新鴻基地產之前沒受過這樣的委屈。上世紀80年代為配合香港新市鎮大型住宅屋邨的發展，他們在城市中心興建大型綜合商場。作為代表作之一的沙田的新城市廣場第一期樓面面積就高達100萬方尺，歷時四年，耗資逾10億，并引入當時少有的迷你電影院、滾軸溜冰場和電腦音樂噴泉等景觀設施，這簡直是香港購物中心發展史上的高光時刻。

2010年，上海IFC在陸家嘴開業，Hermes、LV、Chanel等高奢品牌旗艦店入駐。浦東從此有了可以匹敵浦西高端商圈的代表作，上海高端購物商圈不再集中于南京西路、徐家匯和淮海路三大地段，而是由西向東，多點位開花。

上海購物中心協會習慣于按季度或按月做工作簡報，2004年到2010年之間官網只有年度報告，到了2013年他們的工作量陡然上漲，要觀察研究的購物中心太多了。

查詢同期上海本地媒體文匯報、新民晚報、東方早報等報道發現，2013年購物中心在上海的確集中爆發。這一年，K11、IAPM環貿、靜安嘉里、尚嘉中心全部入市。學術界開始以展覽型、藝術型、奢侈型等名詞細分這些shopping mall新物種。

也是在2013年，關于購物中心要打造「城市綜合體」的概念也開始進入專業人士視野。上海購物中心協會2013年第一期簡報中記載過相關代表的提案：上海應借鑒香港「地下城市綜合體」的概念，以地鐵站為中心，讓公共設施和地面大型商業中心連通。他們認為「人性化的地下空間應富于人文價值，城市空間的心理距離也會因此改變。」

并非只有港資購物中心在這場變革中發力，老牌商圈幾乎全都參與其中。當時徐家匯商圈能級提升領導小組的負責人對媒體的口徑是，「如今商圈消費輻射半徑已大大縮減，徐家匯必須謀定而動、二次創業」。美羅城因此特地為臺灣導演賴聲川「表演工作坊」的駐場演出打造了星劇場，周圍的上海電影博物館、氣象博物館、徐光啟紀念館修繕工程也隨之跟上。一個以文創為內核的商業理念開始浮出水面。

此時，前期進入的港資購物中心，有些已經在這場棋局中陷入危局。圍棋講究開局前籌謀，可一旦進入對弈，必當斷則斷。新世界在百貨業態頹勢盡顯后，鄭裕彤長孫鄭志剛決定棄子爭先——這也是其和集團董事會、和家族的一場博弈，能不能獲得話語權，成敗在此一舉。

• K11新世界

2013年K11翻新完畢，地下三層的莫奈展開放了3月，參觀人次累計30萬，單日人流最高6000人，還有人從沈陽搭乘2小時的航班落地上海，就為了一睹《莫奈》的真跡。

鄭志剛對K11的構想是，看完展覽，你能在地下的生活集市體驗陶藝和烘焙，獨立設計師的首飾鋪子也別錯過，他們并不輸于坐落在首層和二樓的奢侈品牌。再往上走，更具異國風情的潮流餐飲品牌是和朋友小聚party的最佳場所。

操盤者的風格與審美扎實地滲透在此。它以完全打破傳統商場百貨的布局理念從藝術領域自發生長，一個「新美學空間」，所謂的「博物館零售業」要怎么做，曾在哈佛學習東亞文學，在日本斯坦福京都研究中心學習文化藝術的鄭志剛給出回答。

因此，2010年成立的K11藝術基金提前為尚未開放的購物中心儲備了包括國際一線博物館、美術館和個人藝術家在內的一系列資源。這是K11排他性的藝術資源儲備，此后同行雖有模仿，但難得精髓。

相比于博物館和藝術基金會，彼時購物中心或許是實現「大眾意義上的美學教育」的最合適場景。前者場館專業性太強空間設計不夠現代，后者過于小眾受眾圈層輻射有限，而定位于「藝術型購物中心」的K11恰好規避了兩者的缺點。

兩只巨大的金屬蝴蝶在K11的外墻上熠熠生輝時，這幾乎是上海一批高端購物中心此后轉向的隱喻——一個新的零售空間「藝術展覽時代」即將到來，All in 還是出局？

在上海購物中心發展史上，K11幾乎是一個奇跡。自2013年3月起，單月平均人流量高達100萬次的K11迅速領跑上海一眾購物中心，其商鋪租金增長了70%，辦公樓租金也隨之上升了三成。

K11激活了單體空間——這既是褒獎也暗蓄批評。肯定的層面是，在空間自身受限、流線設計困難的背景下，打造出一個「博物館型購物空間」實屬創新之舉，最大化地激活了內在空間活力。但令人詬病之處在于，天然缺陷讓零售業態無法外延發展，空間實驗也只能局限于這座單體空間內。

《棋經》說，「與其戀子以求生，不若棄之而取勢」，操盤者心如明鏡。

2020年8月，新世界發展有限公司以41.11億元競得「淮海社區c020102單元055-2商辦地塊」。上海第二座K11將于嵩山路和淮海中路交叉口的淮海中路街道130街坊地塊拔地而起。這在一定程度彌補了第一座K11零售空間的不足，日后也能接受其藝術功能的照拂。

• 太古地產

和K11充分激活一個單體空間相反，太古地產的思路一直趨向于做打開、外延的「開放城市」。在上海前灘太古里落地前，這一點已經在北京三里屯太古里、成都遠洋太古里兩個項目上初見端倪。

傳統的購物中心被戲稱為「黑盒子或方塊兒」，一個坐落于城市的水泥鋼筋建筑，無論設計師當初如何深思熟慮，理念如何先進，建成后多少會對周遭環境形成擠壓。

現代商場也總是試圖讓消費者處于這種受控、與世隔絕的封閉環境，希望他們在場景中無限沉浸，停留時間更長來貢獻更多購買力。這種操控也許會壓抑場景的開闊性，從而抑制「人在場景、社區中的活力」。

三里屯太古里決定打開。

第一是人行道與機動車道的面積比值，也就是空間可步行指數決定了對行人和活動的容納程度。根據清華大學建筑學院和太古地產聯合出品的《創新衍變三里屯太古里》報告，該項目街道內的可步行指數為0.86，遠高于周圍平均值，同期東京銀座、紐約曼哈頓等商圈的可步行指數也只有0.40和0.35。

人們在街區步行時，視線范圍內可見天空占據整個視野的比例也是提升開闊感的指標之一。谷歌地圖2021數據顯示，擁擠的東京銀座天空可視指數為2%，而三里屯太古里達到14%。這充分保證了自然光，也讓行人擁有舒適的體感空間去注意到臨街店鋪。

2021年在上海落成的前灘太古里在「開放性」上進一步升級。80米長的「悅目橋」橫貫上方，黃浦江景得以盡收眼底，環繞四樓屋頂一周的「天空環道」由專業跑道和散步道構成，全長450米，可通過AI記錄運動數據，沿途還配備了更衣室和淋浴間。

意外總會衍生奇妙。開業后，公園遛彎的爺叔們把這里當成開闊的「游樂場」，精致的阿姨們在Dior、LV圍擋前開啟了小香風走秀。有分析認為，最終吸引的客群或許與太古最初設想的「高端奢侈」并不匹配，但這種錯位卻構筑了「最平凡樸素的當下」，即太古地產一直認可的「人是一個場所中生機、活力的源泉」。

人很重要，但人作為環境中的分子并不該脫離于本體而存在。成都遠洋太古里試圖還原就是一個天地人共生的空間。地是位于地下的商業空間，如位于土壤面之下的樹根，穿行的人填充街道、廣場和巷里，而以大慈寺的屋頂浮于街道之上，形成俯視四周之勢。

為什么大慈寺的屋頂最高？為什么雕龍飛檐傲立于上？最早記載于唐朝的大慈寺曾是城市中心。這片區域既是宗教圣地，也是商業中心，是鄉民商賈、文人舉子的天下集散地。太古想要重塑購物旅程為城市體驗，并雕琢建筑、廣場和街道，使其成為城市肌理的修補。

 圖片來源：太古地產官方報告

負責建筑設計的歐華爾顧問有限公司提到，他們參考了1200年前《清明上河圖》的畫卷，一個簡單的商業建筑結構，一排排簡單的坡屋頂店鋪，可容納鐵匠工廠，零售攤檔，「建筑只是一個供事情發生的框架并非焦點」。所以在設計上相當謙遜克制。

整個片區的商業建筑物最高只有16米，務求不與古剎建筑群爭輝。并非焦點的落點在于，一座傳統中式庭院被巧妙改裝成名貴鐘表店。古樸庭院和記錄時間的器具鐘表相得益彰，不會突兀。

于是你能看到青磚建筑、迂回街巷和庭院、富有人情味的社區網絡。以大慈寺保育為中心，修復建筑中最出色的廣東會館，氣勢恢宏、風霜痕深，其保留了沿襲自過去的聚會功能，側墻的青磚象徵將天（青瓦片）和地（青石地磚）連接。

建筑師羅建中解釋，街區的大小，街道、巷里的分布，天花板的高度以及現代物料所用的顏色，均參照并呼應著這些傳統建筑。通往購物中心和酒店的路徑精心規劃，使得這些古舊建筑的訪客縮減，并以之為地標，辨別方向。

當代建筑和現代商場沉溺于鮮明標志帶來的榮耀感，明朗利落的水泥線條和反光刺眼的玻璃幕墻最能見證這特色。摩天大樓在競賽，天際線在拔高，閃耀霓虹燈和巨型大樓爭相炫耀，這就是速度和發展。

新城市也因此重視商用樓面，消費取代社群而興，商業逼退社區而亡。在此間被群樓包圍的購物中心，也在城市等高線上凸起，只為品牌地位和奢華氣質。

但商場畢竟屬于市郊模式，它需要開放，需要人與物與環境的共融。這一點上，無論三里屯太古里、遠洋太古里還是前灘太古里，他們既是反例也是表率，前者所代表的胡同文化和后者暗藏的巷里基因，都在強調這些脆弱的干道支巷，不應該被遺忘。

更大的遠見在于對「城市更新，再造中心」。三里屯在1980年以「酒吧街」烏煙瘴氣聞名，是外國僑民和本地人聚首之地。千禧年之后有所褪色，用「開放城市」的前瞻框架來重建，零售額和租金均有所上揚。

大慈寺重回其在成都、甚至西南地區的中心地位。這一點，位于上海張園的第三座太古里或許承載了這樣的期待。

相比于恒隆的聚焦高奢，新世界的藝術創新，太古地產透出更多文人的風骨，和與在地之間的聯系。在《創新衍變港島東和太古坊的發展》《創新衍變三里屯太古里》等報告里，他們提出衡量「社區營造」的四個維度：社區活力，經濟民生、社群福祉和社區韌性，這也是太古地產「2030可持續發展策略」的核心。

在業內，太古地產以「慢策略」而聞名。在經營三里屯太古里的14年內，軟硬件的改造更新分批注入這個項目體。硬件上，配套酒店、活動場地紅館、樓面更新、自動扶梯、客流動線等改造是循序漸進的過程，軟件上的音樂節、三里花園、導向標識、LED數字3D視頻和夜間經濟試點是激活社區的保障。這些因素都促成了零售業態的不斷更新。

十年來時尚配飾、藝術與休閑與服務類別的商戶在南北區都有大幅提升。2018年完成可流動線優化、建筑結構升級和700塊太陽能光伏板安裝后，租金在2019年提升了17個百分點。

 圖片來源：太古地產官方報告

理解了這些就能明白太古為什么能拿下張園，也為什么對這個項目志在必得。作為上海現存規模最大、保存最完整、建筑風格最豐富的石庫門建筑群，無論是官方還是本地居民，都希望把其交給更具文保經驗的開發者，而上海興業太古匯由于地塊限制空間感局促，太古最擅長的社區營造能力未能充分發揮。

如果只拿K11和太古系產品渲染，港資購物中心激戰上海灘的例子還不夠好看。前者懂得棄子爭先，后者懂得不得貪勝，圍棋世界中的兩大法則被貫徹得爐火純青。但還有一個最早進入的玩家，始終不能被忽略。

• 恒隆地產

恒隆是靜安寺居民的恒隆，是浦西的恒隆，也是上海和整個長三角的恒隆。這并非夸張。開端的一步棋幾乎奠定終局，方向上的精準讓其始終領跑。

2007年，開業七年的恒隆廣場成為上海第一幢「月億樓」，2010年躍升為第一幢「月雙億樓」，當2022年的鐘聲敲響時，恒隆納稅突破百億元，已經成為上海市中心第一幢「百億樓」。這個數字，超過很多中西部縣城一年的財政收入。

奢侈品是恒隆的殺手锏，疫情之下高端零售業也在逆勢上揚。集團和奢侈品也有歷史淵源：1993年到1994年間，恒隆系下淘大置業在銅鑼灣百德新街一帶，將「美食街」被改造成「名店坊」，此后物業價值大幅上升從而挽救落寞美食街。

這是25年前執意北上進入內地的陳啟宗期望看到的結果。1991年，他從家族手里接過重擔，但保守策略已經讓恒隆稍遜于同期棋手。

位于南京西路與西康路交叉口的上海恒隆廣場地塊并不好拿，1992年恒隆進入上海，時任恒隆地產董事的林寵升從1993年1月17日與招標方碰面，談判了11個月，才在1993年12月22號拿下來。

「從地理位置的角度來講在上海找不到比這更好的一塊地了，上海當時最標桿的兩個物業——上海展覽中心和波特曼就在旁邊且位于十字路口。所以那里絕對是最可能做出標桿項目也是上海最核心最好的一塊地。」

恒隆投資3億美元，履行了自己對上海的承諾。這也是當年上海靜安區大規模改造總標價最高的項目，此后奢侈品牌快速入內，櫥窗陳設都開始了Battle。

室內設計從業者多來恒隆「取經」，他們翻新速度也是業內領先。2015到2017年為期兩年的大型調整，2021年愛馬仕和寶格麗相機更新，Burberry旗艦店也揭開了圍擋。一位從業12年的設計師告訴我，不僅是平面陳列上的色彩，空間上的物品擺放位置，就連櫥窗的燈光照明也做得精致。最近的一次樓面改造里，Hermes的logo在夜里發出微光，映照在不規則的礦石立面上十分好看。

一座奢侈品商城最重要的核心在于，提供極致奢華的「排他性體驗」。每年的盛裝排隊啟動，幾十個高奢品牌都會為會員提供全家獨家/首發產品，VIP客群相對穩定。其他的CRM也做得不錯，打開公眾號還有關于購物體驗和服務的問卷，連停車場這樣的細節都會考慮在內，

VIP客群的穩定對恒隆至關重要。東興證券研報顯示，疫情之前中國消費者三分之二的奢侈品消費發生在海外，如今渠道發生了結構性轉移。而BCG報告也顯示，國內線下的奢侈品購買從去年的32%提升到59%，集聚高奢品牌和高消費客群的恒隆廣場，不站上C位也難。

棋盤反轉

在商業地產的棋盤里，當其中一顆棋子因為不可預知的事件脫離了規則的控制時，棋局便會逐漸出現偏倚。一個商業的靈魂篤行在充滿未知的游戲世界，或許已經碰撞出了不可思議的異變。

港資房企向來受困于島內土地稀缺的困擾，精耕細作的個性化開發是其長期以來的運營模式。而其在內地一線城市的購物中心多布局于核心地塊，所以拉長開發周期、吃透土地溢價，提升項目利潤率，會顯得更具時效性。

而時局已至，港資房企的下一著棋，用一個字概括，就是「售」。長線慢開發的價值在此顯現，以李氏家族拋售廣州西城都薈廣場這一事件為錨點，港資房企進入了一個陸續出售旗下房地產項目的時期。

2013年開始，從南京國際金融中心、北京盈科中心到上海浦東世紀匯地塊，李嘉誠在兩年內連連拋售內地資產，光是套現便近千億；到了2015年，新世界集團先后將成都、貴陽、北京、上海、青島的9個項目以人民幣339億元的總代價打包出售給中國恒大。這9個項目總建筑面積超過1200萬平方米，幾乎是當時新世界土儲的一半。再之后，華人置業宣布退出成都市場。而其他港資房企也不再激進，按兵不動，或是直接退下內地市場的蛋糕分割。

花開兩朵，各表一枝。港資房企固然沒有了上世紀末的風生水起，那跳到港企的對手這邊來觀摩這盤棋局，故事又該如何訴說？

在過去二十年，內地房企無疑是在迅速成長的。它們對于政策環境的變動更適應也具靈活性，也能篤定地一路向前。而港資房企更擅長慢周期開發，囤地的策略在與內地的激進擴張對比之下顯得尤為謹慎。

我們似乎不能評判在歷史意義上，哪一種方法論更合適。但在快節奏的對決中，慢出招的那一方，不免會在某個時間段落入下風。

2000年7月，萬達著手開發其第一個商業地產項目，長春重慶路萬達廣場。這是一個開端，在接下來的幾年時間里，「百貨商場」逐漸成為了生活方式和沉浸式消費體驗的代名詞，內地地產商各自篤定落子，開發自己的第一家商業綜合體。

棋家有云：高者在腹，下者在邊，中者占角。一線城市自然是商業腹地，也是兵家最常交手的險灘。而當港人逐步落定內地，在北京、上海建造宏大商業圍城的同時，新秀們自然會先行一步將觸角伸向邊角的遠方。

這也解釋得通前文提到過的港資紛紛賣地。為何割愛？究其根本，二三線城市對于現在的港資房企來說確實已是一把「握不住的沙」。新世界、華人置業們的運行方式是，鋪陳大量的時間精心開發十幾年。做商場，對于港人來說是拿「過去和現在」交換「未來」的慢活。

而以這種緩慢擴張的手段，要跳脫出北京和上海，根本拿不下其余的城池——二、三線城市的市場已經難以掌控，放眼望去，那是華潤和新城控股們的天下。所以與其抓在手里輪空，不如轉讓土地即時獲得收益，這不失為一招騰挪，也為自己繼續扎根北上留出了活路。

在重奢市場，港資有明顯優勢。恒隆、太古、九龍倉的業績步伐穩健，它們早年拿下了優勢點位和品牌資源，但項目儲備量有限。

而內地企業則勢頭更猛。華潤旗下擁有8個重奢高端購物中心，深圳、沈陽、南寧、杭州、廈門、重慶、天津等地遍地開花。2021年這八個重奢中心銷售額同比增長88.5%，其中深圳灣萬象城業績提升了225%。

德基廣場坐擁江東，輻射了江蘇、安徽兩省，得益于這種本土優勢，它成為南京唯一的單體全業態高端購物中心；2021年全年，德基廣場營業額超200億，較2020年增長30%。

2020年，北京SKP零售額同比增長15%至177億元，客流共計1500萬人次，單店銷售額、每平方米銷售產出皆為全球第一。西安SKP零售收入同比上漲36%，成為2020年西北增幅最快的高端購物中心。除此之外，SKP還在昆明、成都、貴陽等城市布局，目標是達到10家店。

德基和SKP「店王」的出現是有借鑒意義的，因為奢侈品品牌是高端購物中心的真正壁壘。

一線城市的重奢玩家們早已形成了寡頭格局，但世界在下沉，于是東部沿海城市和內陸省會成了各路人馬必將交手的腹地，新的項目如竹筍冒出，拿地和改造原有存量也雙管齊下。據贏商網數據，2021年全國籌開業購物中心（商業建筑面積≥2萬㎡的集中型零售物業）數量創下歷史新高——達到1113個。

新城控股是棋局里較晚入場的一家，2012年才在江蘇常州開出第一家吾悅廣場。但這兩年它每年的新增購物中心數量最多，截至2022年1月25日，新城控股集團在全國開業及在建的吾悅廣場達到了191座，遍布國內136個大中城市。從城市布局上來看，吾悅廣場的選址多為三、四線城市，頗有后來者逐步圍攏之勢。

在內資房企的縱橫捭闔之間，眾星云起，也間或有外資百貨在內地打起地基。

1994年，新加坡的凱德集團進入中國市場，由此拉開中國市場發展之路。它在2003年落成第一家來福士廣場，這也是當時新加坡在滬投資的最大項目。隨后又在2017年、2018年、2021年落成上海長寧來福士、LuOne凱德晶萃和北外灘來福士。

不難看出，凱德在上海的布局是深耕市中心核心商圈。其中，3座來福士廣場從2004年到2021年呈現出從商業綜合體到城市共同體的蝶變。

除了北外灘來福士，2021年對于凱德來說也是意義非凡的。在凱德集團的中文官網上出現了一副新面孔：凱德投資（中國）商業管理副首席執行官楊欽富。這個自謙商業新人的管理者在一次對談中提到，「沉浸到市場里去，迅速捕捉每個城市的消費習慣，每個商場的定位差異，并在走場中與基層伙伴直接對話。」

誠然，面對不同的消費者，不同的購物中心既需要有大方向上的共性，也需要有不同的精細化畫像。北外灘來福士這個項目融匯了文化、藝術和潮流的元素，90年代懷舊風的城市集市也獲得了認可——這是虹口獨有的記憶。

月星做家具起家，2000年上海月星家居廣場開業；2013年，集購物、餐飲、娛樂為一體的月星環球港開業。環球港總面積48萬平方米，其中27萬平方米是購物中心，它還擁有上海最大的屋頂花園(3萬平方米)，同時也是配置停車位最多的購物中心(2200個)。

這種巨人般的業態是罕見的，尤其在2013年互聯網經濟上行的時間節點，無論是行業還是資金，都不得不對這個項目畫上一個問號。

2018年上海環球港的銷售業績是98億，這個數字是頗有實力的。而把時間再往前撥5年，環球港正是與K11同步起飛的。從文化藝術業態上來看，它們有著相似點，也剛符合當下消費升級的需求。

2015年開業的上海新世界大丸百貨，所處的南京東路163號地塊說來也有著一部辛酸苦辣史。2007年，黃浦區163街坊地塊以公開掛牌的方式出讓，土地面積13709平方米，起拍價25億元。彼時的市場還是港資和外資的天下，一眾強手云集，新鴻基、太古、中信泰富、鐵獅門、九龍倉、新加坡政府投資公司GIC等公司爭相出場。而最后是黑馬蘇寧環球以44.04億元拿下了此地。再之后，在2008年的危機下，蘇寧退地。于是土地劃歸國企，上海新世界和黃浦區國有資產總公司拉來了大丸百貨作為合作方。

在日本擁有大丸和松坂屋兩大百年百貨公司品牌的日本J.Front集團，就以這樣的方式進入中國了。

而無論是深謀遠慮的進軍，還是瞬息萬變的意外落子，回溯上海商業地產近年來的發展歷程，玩家們正處于一個激烈競爭的時代，并形成了存量肉搏的趨勢。

2015年，上海開業的購物中心達到36個，同一年，112家購物中心有40家著手改造調整，占比35.7%。

過剩之勢已不可避免，「同質化」的問題被擺上臺前。而放眼上海，iapm的「時髦」、靜安嘉里中心的「輕奢」、K11的「藝術」、環球港的「大」已是各家濃墨重彩的標簽——打造品牌價值、精細化管理成了金科玉律。

對于上海如此多的商業地產競爭者來說，它們既是對手，也是朋友。它們共同打造的商業氛圍已然使上海成為一個更獨特的城市，而熱錢需要有源源不斷的出口，新的品牌會順著這片土地散發出的機遇聞風而來。

在內、外資群起的當下，我們回過頭看在盤踞上海的港資地產，成績仍不俗。

2021年上半年，恒隆地產實現收入49.75億港元，同比增長19%，歸母凈利潤22.35億港元，上年同期虧損25.37億港元，扭虧為盈。其中，內地收入32.95億港元，同比增長45%，香港收入16.80億港元，同比下降12%——恒隆內地市場的收入增長十分強勁，覆蓋了香港地區的業績下滑。

 圖片來源：恒隆地產2021年半年報

2019年，恒隆地產內地與香港在收入上是較為接近的。據官方數據，2019年恒隆地產收入85.56億港元，內地收入45.44億港元，香港收入40.12億港元。所以在疫情的當下，聚力發展高端商業這一細分市場，對于恒隆來說是最好的選擇。

2021年對于太古地產來說同樣是回暖的一年。2021年上半年，太古地產物業投資收入為62.47億港元，物業買賣收入為23.94億港元，酒店收入為4.27億港元。而2020年同期這三項業務錄得收入分別為61.47億港元、1.30億港元、2.74億港元。

 圖片來源：太古地產2021年半年報

而手握大筆現金的新世界地產，也更加有底氣去做下一個項目的并購了。據新世界2021年中期報告，上海K11的銷售額較去年同期增長37%，增長趨勢在年底尤其強勁，2020年12月，上海K11銷售額升22%，創下開幕以來12月最高銷售記錄。

 圖片來源：新世界集團2021年半年報

業績增長，加上又摘得淮海中路街道130街坊地塊，這份回暖讓鄭志剛在業績報告中直言：

「最壞的時候已經過去了。」

落子無悔

這是一盤跨越世紀的棋局。幾十年來，幾大家族和地產集團經歷種種起伏、變故、傳承，他們還是擁有不可忽視的勢能。雖然談不上呼風喚雨，也沒有百分百的成功，但在商業地產幾十年的蝶變中，上海得以在如今，以最開放、最寬容的姿態包容異見，也以最激烈、最快速的姿態迭代演進。

在市場一片向好時不斷剝離一系列非核心資產，又在不可抗力因素下反手絕殺、狂飆突進，這符合港資地產當初對上海這塊土地的遠見。

普華永道2021年9月發布的《2021年全球消費者洞察調研中國報告》中顯示，盡管中國消費者越來越多的選擇在線購物，但是線下實體店的存在仍處于不可或缺的地位。數據顯示，在疫情當下，53%的中國消費者還是定期會去實體店逛逛，這則數據與同年的3月相比，增長了3%。

 圖片來源：普華永道

2021年，上海正式開業的商業面積大于3萬㎡的購物中心達到了29個。北外灘來福士、瑞虹太陽宮、前灘太古里、久光中心前后開業，張園、第2、3座K11也將陸續出場。

棋局比的是棋手的耐力。在持久戰下，會有更多的機會涌現。這一次，政策先行。

2018年，上海首次提出「首店經濟」，它是指一個區域利用特有的資源優勢，吸引國內外品牌在區域首次開設門店，使品牌價值與區域資源實現最優耦合。同年10月，黃浦區出臺了《關于對接中國國際進口博覽會鼓勵引進品牌首店暫行辦法》，鼓勵知名品牌在南京路、淮海路等重點商圈開設首店。到了2021年4月，上海市商務委要求「抓緊研究制訂支持首發經濟發展的政策措施」。

尼康中國首家直營店、亞洲首「Wonderlab」施華洛世奇旗艦店、漢堡店Five Guys等品牌紛紛入駐上海。據上海市商務委，2021年上海全年新增「首店」超過1000家。南京西路、淮海中路、徐家匯、陸家嘴、南京東路、新天地這6個超級商圈包攬了全市三分之一的首店。

在首店落地的浪潮里，玩「概念」是這些知名品牌布局的首要方式，旗艦店、主題店、概念店吸引了大量Z世代購物打卡。

上海既是品牌首店優先考慮落地的城市，也是新消費品牌的制造地。在這波浪潮中，文化藝術業態呈現著快速上升的趨勢。多抓魚書店在安福路上門庭若市；笑果工廠入駐了5家購物中心:靜安大悅城、靜安嘉里中心、環球港、合生匯以及LuOne凱德晶萃。

在這種商業發展進程中，誕生出了各種新與舊的交融。從早些年的思南公館、上生新所，再到以武康路、安福路等街道組成的衡復風貌區，每一個存量項目都孕育著化腐朽為神奇的力量。

在這股力量中，上海特有的里弄文化催生了社區商業形態的發展。近兩年，此前不被看好的中小型商業裙樓和雜亂無章的散售商業街開始被集中重建后開業。

武夷MIX320、今潮8弄、陜康里、永嘉路309口袋公園……跳脫大型商場百貨的包圍，這些社區商業中心分布在更安靜的道路上，疏通著上海的「毛細血管」。

也正是因為在這座城市所被激發出來的經驗和信心，港資企業也開始重新籌謀在大灣區的布局。K11亞洲旗艦店、深圳蘭桂坊、前海嘉里中心等商場是重點籌備項目。

和幾十年前相同的是，港企依然謹慎。嘉里建設1997年進入深圳，直到2018年才奪下前海地塊。而新世界則是在2016年才拿下前海商住地，之后才銜著招商橄欖枝，推動太子灣K11和蘭桂坊落地。

不同的是，港企不再瘋狂囤地，而是精細化運營。

AT Kearney 的報告《購物中心的未來》指出，購物中心面臨的主要挑戰是以新的方式定義零售空間，在那里人們與品牌、體驗、娛樂、服務提供商、生活和工作等密切相關。連接的消費空間。未來2030年，四種不同的購物中心模式將占據主導地位，分別為：以大型景點為中心的大空間、智能空間、價值觀中心和零售空間。

未來的購物中心，一定不存在易于復制的模式。而是探究商業地產為城市帶來的新意與靈感，因地制宜把地區特色發揮到極致。

或也猜想，當港人看著自己建造起來的商業中心，同樣也會感受到曾經的那份灰暗和倉促。在悠然回憶起九龍島上的那些洋紫荊，或是中環繁忙交錯的身影時，也會和眼前這塊曾經荒涼的地區有些相似。

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