5000元的一室戶已經(jīng)租不動(dòng)了？隱藏在上海租房市場(chǎng)里的新機(jī)遇

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舉報(bào) 2022-11-02

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城市發(fā)展仿佛是多米諾骨牌，第三空間的繁盛，與第一、第二空間是緊密相連的。而讓年輕人在這里住得更好、住得安心，有歸屬感，才是談?wù)摮鞘邢M(fèi)多樣性的前提。

撰文 | 銳裘

編輯 | Sandie

別和Z世代談消費(fèi)

他們可能已經(jīng)快租不起房了

身處上海的你，無(wú)論有沒(méi)有關(guān)注樓市和租房市場(chǎng)，可能都有一個(gè)模糊的感知：最近租房和買(mǎi)房都不太火熱了。上海房地產(chǎn)自媒體《真叫盧俊》上周末的推送文章證實(shí)了這點(diǎn)：10月以來(lái)，全市各區(qū)的租賃業(yè)務(wù)出現(xiàn)了不同幅度的收縮，同樣下降的，還有各區(qū)的租金數(shù)據(jù)；但與之相反的，是供給端房源的不降反升。一邊是租房需求和承受租金力的不斷收縮，另一邊又是不斷增多的租賃房源，很明顯，現(xiàn)在上海租房市場(chǎng)（尤其是中端價(jià)位房）出現(xiàn)了供需不平衡的情況。

但這并不意味著上海的經(jīng)濟(jì)活力與人才吸引能力在下降。事實(shí)上，哪怕是經(jīng)歷了上半年的 2 個(gè)月的封控，上海依然是今年最吸引人才的城市，而如何將他們留下來(lái)，無(wú)疑與「住得更安心」有關(guān)。一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)是，哪怕是當(dāng)下租房市場(chǎng)出現(xiàn)倒掛，上海市區(qū)的房租依然很貴，尤其是對(duì)剛畢業(yè)的職場(chǎng)新人來(lái)說(shuō)。年輕人普遍偏好整租，以上海的「一居室」為例，在內(nèi)環(huán)內(nèi)，一間普通小區(qū)的35平方米左右的一居室，租金普遍已經(jīng)到達(dá) 5000 元以上；而上海去年應(yīng)屆畢業(yè)生的平均月薪 8720 元，租金幾乎占了他們工資的 2/3，工資都交給了房租，生活如何保障，更不用說(shuō)考慮留滬長(zhǎng)期發(fā)展了。如何才能保證這些未來(lái)城市中堅(jiān)力量留下來(lái)？再進(jìn)一步看數(shù)據(jù)時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)了兩個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)。首先是低價(jià)位租房。在安居客今年7月披露的《一線城市租賃市場(chǎng)供需分析》報(bào)告中，供應(yīng)量最大的房源價(jià)位在 4000-6000 元，但需求僅 17%；但若將這個(gè)區(qū)間作為中間值向左看，則會(huì)發(fā)現(xiàn) 4000 元以下的出租房源，整體占比僅有 45%，但需求占比卻高達(dá) 70%——低價(jià)位租房市場(chǎng)供需情況出現(xiàn)了與中端方完全不一樣的態(tài)勢(shì)，需求遠(yuǎn)被低估，而供給量卻沒(méi)有那么多。

其次是政府的介入。正當(dāng)租賃市場(chǎng)不景氣之時(shí)，政府從去年試推行的「保障型租房」，在現(xiàn)階段有了一些起色。

保租房是為緩解新市民、青年人階段性住房困難而設(shè)立。公開(kāi)信息統(tǒng)計(jì)，“十四五”期間，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房約650萬(wàn)套；其中，上海市將在今年力爭(zhēng)新增18萬(wàn)套（間）保租房。

保租房最直觀的體現(xiàn)就是實(shí)在的優(yōu)惠：房租低于市場(chǎng)價(jià)，交通較為便捷，享用民用水電。它的推行，對(duì)職場(chǎng)新人、新市民來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是利好政策；而保租房的批量投入市場(chǎng)，加強(qiáng)低價(jià)租房市場(chǎng)供給量的同時(shí)，也可以緩解上海租房市場(chǎng)倒掛的局面。

眼下，不少房地產(chǎn)旗下公寓品牌和長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商紛紛納入保障性租賃住房體系，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間沉淀，首批「納保房」已經(jīng)整裝待發(fā)，投入市場(chǎng)。

02新的租房模式 —— “租賃式社區(qū)”

根據(jù) ICCRA 住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院的分類(lèi)，以新市民、青年人為主要服務(wù)對(duì)象的青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓等產(chǎn)品，均可「納保」行列，其中，青年公寓占比最高，為 60%，第二高占比的是租賃式社區(qū)，占比為 20%。青年公寓占比高，這點(diǎn)無(wú)可厚非，相較之下，租賃式社區(qū)，對(duì)人們來(lái)說(shuō)，可能還是一樁新鮮事。就在上周，上海迎來(lái)了本市房量最大的社會(huì)化保租房社區(qū)——浦江中心社區(qū)，是由已有11年長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的品牌「微領(lǐng)地」運(yùn)營(yíng)管理的。

△ 浦江中心微領(lǐng)地青年社區(qū)一期

微領(lǐng)地從上海起步，也是全國(guó)較早投身長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的企業(yè)，在“資產(chǎn)+運(yùn)營(yíng)”的模式下，聚焦重資產(chǎn)領(lǐng)域，建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等全鏈條的專(zhuān)業(yè)化租賃住房資產(chǎn)管理平臺(tái)，旗下?lián)碛?個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目，持有房量 30000 間，是目前最大的社會(huì)化青年社區(qū)租賃住房資產(chǎn)管理平臺(tái)。

值得一提的是，微領(lǐng)地也較早進(jìn)入「納保」陣列，成為更社會(huì)化的保租房平臺(tái)。

上周，由微領(lǐng)地自持的浦江中心社區(qū)正式開(kāi)業(yè)。其位于浦江鎮(zhèn)，毗鄰8號(hào)線沈杜公路站，社區(qū)共有 6 棟公寓樓，提供 3116 套租賃住房，順應(yīng)時(shí)下年輕人多偏好獨(dú)居生活的訴求，目前社區(qū)所提供的 4 種房型全為一居室，單間價(jià)格控制在 2000 元左右，遠(yuǎn)低于內(nèi)環(huán)租房?jī)r(jià)。

△ 微領(lǐng)地 x 街聲 IP房

與獨(dú)棟式青年公寓相比，這樣的社區(qū)模式，最大的好處是能通過(guò)規(guī)模效應(yīng)，快速向市場(chǎng)完成保租房的供應(yīng)，為城市人才提供大后方的有力支撐。

與傳統(tǒng)社區(qū)不同的是，這里住的，都是清一色的青年。一個(gè)都是青年租住的超級(jí)社區(qū)，這件事情的想象力也許就不只是「解決住房」這么簡(jiǎn)單。

當(dāng)一個(gè)社區(qū)住的都是年輕人時(shí)……

盡管這個(gè)社區(qū)剛剛開(kāi)業(yè)，但已經(jīng)有 1000 多個(gè)年輕人入駐，一期入駐率也超過(guò)了97%。未來(lái)滿租情況下將可能為 5000 人以上的都市新青年提供服務(wù)。

在社區(qū)初期規(guī)劃時(shí)，一些功能性需求就已經(jīng)考慮在內(nèi)。例如，社區(qū)配備駛向地鐵站的接駁班車(chē)，高峰期可以做到 5 分鐘內(nèi)一班；同時(shí)提供了一個(gè)「共享空間」，內(nèi)設(shè)中央廚房、自習(xí)室、健身房、書(shū)店、便利店等配套功能性空間及商業(yè)。

△ 藝巢簽約插畫(huà)師 LAOMO 為微領(lǐng)地定制作品

△ 微領(lǐng)地 x 日食記共享廚房

讓我更好奇的是，是誰(shuí)選擇在這里居住。提前2個(gè)月駐扎在此的社區(qū)營(yíng)造機(jī)構(gòu)「大魚(yú)營(yíng)造」解答了我的困惑：

選擇在這里住的，

多為23歲-26歲的職場(chǎng)新人，也是標(biāo)準(zhǔn)的Z世代；

85%的人學(xué)歷在本科以上；收入在6000-10000元之間；

從事的行業(yè)分布在互聯(lián)網(wǎng)、科技、金融、廣告咨詢(xún)，也有無(wú)需通勤的自由職業(yè)者。

針對(duì)通勤時(shí)間，浦江并不算是個(gè)靠近市區(qū)的地方，但租戶們的通勤時(shí)間并不算久，最近的是浦江鎮(zhèn)附近的產(chǎn)業(yè)園，其他工作地點(diǎn)多為前灘、人民廣場(chǎng)、徐家匯等商圈，地鐵1小時(shí)內(nèi)能到達(dá)。

△ 微領(lǐng)地 x 安德瑪籃球訓(xùn)練營(yíng)

還有一個(gè)特征讓我驚訝，他們中，絕大多數(shù)人剛來(lái)上海不久，剛畢業(yè)或?qū)嵙?xí)中，對(duì)大上海的面貌，還認(rèn)識(shí)不深。

這樣的畫(huà)像很有趣。他們同樣是Z世代，有個(gè)性、獨(dú)立的一面，對(duì)興趣投入超過(guò)物質(zhì)投入；但同時(shí)，這些住在浦江中心的Z世代又都比較務(wù)實(shí)，相較于住在市中心的年輕人，他們思考的問(wèn)題是，如何在這座城市里穩(wěn)定下來(lái)。

而這樣的訴求與特質(zhì)，也融入到了微領(lǐng)地在未來(lái)的社區(qū)打造中。

搭建超級(jí)社區(qū)，讓年輕人更有歸屬感

“人都具有區(qū)域?qū)傩裕蠹彝矚g待在自己熟悉的范圍和領(lǐng)域內(nèi)。” 微領(lǐng)地的CEO周君強(qiáng)說(shuō)。

在浦江社區(qū)中心，微領(lǐng)地決定提出“超級(jí)社區(qū)”的新概念，希望能夠?yàn)槟贻p人打造一個(gè)集生活、娛樂(lè)、社交等功能于一身的居住環(huán)境，讓租戶更有沉浸感，也更有黏性。

大魚(yú)營(yíng)造在深入了解這些住在社區(qū)里的年輕人后，便與租戶們共創(chuàng)了一個(gè)公共空間，連空間名字都是租戶自己想的，叫——回聲小島。未來(lái)，這里將舉行二手市集、一日主理人展覽、興趣分享會(huì)等活動(dòng)。

△ 回聲小島

△ 微領(lǐng)地衍生品板羽球& 《VLINKER YOU好報(bào)》

微領(lǐng)地還在建立“V星聯(lián)盟”，讓更多像大魚(yú)這樣的組織與機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來(lái)，激發(fā)這些年輕人的社區(qū)參與感之余，也能在這個(gè)過(guò)程中，找到自己在上海的站位。目前微領(lǐng)地已經(jīng)與永璞咖啡、日食記、稻草人開(kāi)門(mén)去玩、藝巢、安德瑪?shù)绕放飘a(chǎn)生連接，將在空間、內(nèi)容、社群、會(huì)員等方向進(jìn)行更多探索。

“我們希望在超級(jí)社區(qū)可以實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)，從年輕人的獨(dú)居生活，走向共居，從只是 8 小時(shí)的睡覺(jué)時(shí)間，到 24 小時(shí)的生活時(shí)間。”CEO周君強(qiáng)這么說(shuō)到。

04讓年輕人，住得安心，才是城市保持活力的關(guān)鍵

關(guān)于微領(lǐng)地這樣的全新的租賃社區(qū)式模式，其中有個(gè)話題是我認(rèn)為值得長(zhǎng)期跟進(jìn)的，就是「以青年為主體的社區(qū)如何實(shí)現(xiàn)共建，共建對(duì)于青年來(lái)說(shuō)又意味著什么」。大魚(yú)營(yíng)造的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人西瓜告訴我，和大魚(yú)以往參與的城市傳統(tǒng)社區(qū)不一樣的是，這里的人群畫(huà)像太一致了，這讓大魚(yú)在做社區(qū)營(yíng)造機(jī)制設(shè)計(jì)時(shí)，比起以往順利許多，年輕人對(duì)社區(qū)建設(shè)的積極性也超乎她想象。

在接觸浦江社區(qū)中心時(shí)，我意識(shí)到，也許我們?nèi)粘Ｓ懻摰南M(fèi)話題，小紅書(shū)式的消費(fèi)特征，只能代表一部分人，而像浦江社區(qū)中心的年輕人們，他們所展現(xiàn)出真實(shí)的生活狀態(tài)與生活訴求，也許才是社會(huì)里的大多數(shù)。

如何讓這些人能在上海找到自己的一席之地，這件事又與城市持續(xù)保持經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活力，息息相關(guān)。城市發(fā)展就仿佛是多米諾骨牌，第三空間的繁盛，與第一、第二空間是緊密相連的。而讓年輕人在這里住得更好、住得安心，有歸屬感，才是談?wù)撘磺谐鞘邢M(fèi)多樣性的前提。以微領(lǐng)地為代表的的租賃式社區(qū)，它仿佛會(huì)成為一種社會(huì)性的實(shí)驗(yàn)場(chǎng)。眼下，像租賃式社區(qū)這樣的模式，已經(jīng)跨出了長(zhǎng)租公寓原本獨(dú)居的空間形態(tài)，讓年輕人住得更好，實(shí)則也是讓他們對(duì)未來(lái)在上海的發(fā)展增添信心。能留住年輕人才，讓年輕人有家的感覺(jué)，才是維持城市活力的命脈。

當(dāng)然，微領(lǐng)地的浦江社區(qū)中心的運(yùn)營(yíng)才剛剛開(kāi)始，而政府推行的保租房也剛從幕后走向市場(chǎng)前臺(tái)，當(dāng)上海平價(jià)租房市場(chǎng)隨著保租房的大力推行之后，相信會(huì)出現(xiàn)不一樣的局面，而微領(lǐng)地這種以青年為主題的社區(qū)，未來(lái)也很可能產(chǎn)生新的線下流量機(jī)會(huì)點(diǎn)。屆時(shí)，這個(gè)議題所涉及的范疇會(huì)更廣。

但至少能確定的一點(diǎn)是，這屆剛來(lái)到上海的年輕人們，至少可以在「租房難」這一問(wèn)題上，有一個(gè)新解決方案了。

探索實(shí)體商業(yè)，看見(jiàn)城市未來(lái)

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