5000元的一室戶已經租不動了？隱藏在上海租房市場里的新機遇

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舉報 2022-11-02

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城市發展仿佛是多米諾骨牌，第三空間的繁盛，與第一、第二空間是緊密相連的。而讓年輕人在這里住得更好、住得安心，有歸屬感，才是談論城市消費多樣性的前提。

撰文 | 銳裘

編輯 | Sandie

別和Z世代談消費

他們可能已經快租不起房了

身處上海的你，無論有沒有關注樓市和租房市場，可能都有一個模糊的感知：最近租房和買房都不太火熱了。上海房地產自媒體《真叫盧俊》上周末的推送文章證實了這點：10月以來，全市各區的租賃業務出現了不同幅度的收縮，同樣下降的，還有各區的租金數據；但與之相反的，是供給端房源的不降反升。一邊是租房需求和承受租金力的不斷收縮，另一邊又是不斷增多的租賃房源，很明顯，現在上海租房市場（尤其是中端價位房）出現了供需不平衡的情況。

但這并不意味著上海的經濟活力與人才吸引能力在下降。事實上，哪怕是經歷了上半年的 2 個月的封控，上海依然是今年最吸引人才的城市，而如何將他們留下來，無疑與「住得更安心」有關。一個殘酷的現實是，哪怕是當下租房市場出現倒掛，上海市區的房租依然很貴，尤其是對剛畢業的職場新人來說。年輕人普遍偏好整租，以上海的「一居室」為例，在內環內，一間普通小區的35平方米左右的一居室，租金普遍已經到達 5000 元以上；而上海去年應屆畢業生的平均月薪 8720 元，租金幾乎占了他們工資的 2/3，工資都交給了房租，生活如何保障，更不用說考慮留滬長期發展了。如何才能保證這些未來城市中堅力量留下來？再進一步看數據時，我們發現了兩個機會點。首先是低價位租房。在安居客今年7月披露的《一線城市租賃市場供需分析》報告中，供應量最大的房源價位在 4000-6000 元，但需求僅 17%；但若將這個區間作為中間值向左看，則會發現 4000 元以下的出租房源，整體占比僅有 45%，但需求占比卻高達 70%——低價位租房市場供需情況出現了與中端方完全不一樣的態勢，需求遠被低估，而供給量卻沒有那么多。

其次是政府的介入。正當租賃市場不景氣之時，政府從去年試推行的「保障型租房」，在現階段有了一些起色。

保租房是為緩解新市民、青年人階段性住房困難而設立。公開信息統計，“十四五”期間，全國40個重點城市計劃新增保障性租賃住房約650萬套；其中，上海市將在今年力爭新增18萬套（間）保租房。

保租房最直觀的體現就是實在的優惠：房租低于市場價，交通較為便捷，享用民用水電。它的推行，對職場新人、新市民來說，無疑是利好政策；而保租房的批量投入市場，加強低價租房市場供給量的同時，也可以緩解上海租房市場倒掛的局面。

眼下，不少房地產旗下公寓品牌和長租公寓運營商紛紛納入保障性租賃住房體系，經過一段時間沉淀，首批「納保房」已經整裝待發，投入市場。

02新的租房模式 —— “租賃式社區”

根據 ICCRA 住房租賃產業研究院的分類，以新市民、青年人為主要服務對象的青年公寓、租賃式社區、宿舍型公寓等產品，均可「納保」行列，其中，青年公寓占比最高，為 60%，第二高占比的是租賃式社區，占比為 20%。青年公寓占比高，這點無可厚非，相較之下，租賃式社區，對人們來說，可能還是一樁新鮮事。就在上周，上海迎來了本市房量最大的社會化保租房社區——浦江中心社區，是由已有11年長租公寓運營經驗的品牌「微領地」運營管理的。

△ 浦江中心微領地青年社區一期

微領地從上海起步，也是全國較早投身長租公寓領域的企業，在“資產+運營”的模式下，聚焦重資產領域，建設、運營管理等全鏈條的專業化租賃住房資產管理平臺，旗下擁有7個重資產項目，持有房量 30000 間，是目前最大的社會化青年社區租賃住房資產管理平臺。

值得一提的是，微領地也較早進入「納保」陣列，成為更社會化的保租房平臺。

上周，由微領地自持的浦江中心社區正式開業。其位于浦江鎮，毗鄰8號線沈杜公路站，社區共有 6 棟公寓樓，提供 3116 套租賃住房，順應時下年輕人多偏好獨居生活的訴求，目前社區所提供的 4 種房型全為一居室，單間價格控制在 2000 元左右，遠低于內環租房價。

△ 微領地 x 街聲 IP房

與獨棟式青年公寓相比，這樣的社區模式，最大的好處是能通過規模效應，快速向市場完成保租房的供應，為城市人才提供大后方的有力支撐。

與傳統社區不同的是，這里住的，都是清一色的青年。一個都是青年租住的超級社區，這件事情的想象力也許就不只是「解決住房」這么簡單。

當一個社區住的都是年輕人時……

盡管這個社區剛剛開業，但已經有 1000 多個年輕人入駐，一期入駐率也超過了97%。未來滿租情況下將可能為 5000 人以上的都市新青年提供服務。

在社區初期規劃時，一些功能性需求就已經考慮在內。例如，社區配備駛向地鐵站的接駁班車，高峰期可以做到 5 分鐘內一班；同時提供了一個「共享空間」，內設中央廚房、自習室、健身房、書店、便利店等配套功能性空間及商業。

△ 藝巢簽約插畫師 LAOMO 為微領地定制作品

△ 微領地 x 日食記共享廚房

讓我更好奇的是，是誰選擇在這里居住。提前2個月駐扎在此的社區營造機構「大魚營造」解答了我的困惑：

選擇在這里住的，

多為23歲-26歲的職場新人，也是標準的Z世代；

85%的人學歷在本科以上；收入在6000-10000元之間；

從事的行業分布在互聯網、科技、金融、廣告咨詢，也有無需通勤的自由職業者。

針對通勤時間，浦江并不算是個靠近市區的地方，但租戶們的通勤時間并不算久，最近的是浦江鎮附近的產業園，其他工作地點多為前灘、人民廣場、徐家匯等商圈，地鐵1小時內能到達。

△ 微領地 x 安德瑪籃球訓練營

還有一個特征讓我驚訝，他們中，絕大多數人剛來上海不久，剛畢業或實習中，對大上海的面貌，還認識不深。

這樣的畫像很有趣。他們同樣是Z世代，有個性、獨立的一面，對興趣投入超過物質投入；但同時，這些住在浦江中心的Z世代又都比較務實，相較于住在市中心的年輕人，他們思考的問題是，如何在這座城市里穩定下來。

而這樣的訴求與特質，也融入到了微領地在未來的社區打造中。

搭建超級社區，讓年輕人更有歸屬感

“人都具有區域屬性，大家往往喜歡待在自己熟悉的范圍和領域內。” 微領地的CEO周君強說。

在浦江社區中心，微領地決定提出“超級社區”的新概念，希望能夠為年輕人打造一個集生活、娛樂、社交等功能于一身的居住環境，讓租戶更有沉浸感，也更有黏性。

大魚營造在深入了解這些住在社區里的年輕人后，便與租戶們共創了一個公共空間，連空間名字都是租戶自己想的，叫——回聲小島。未來，這里將舉行二手市集、一日主理人展覽、興趣分享會等活動。

△ 回聲小島

△ 微領地衍生品板羽球& 《VLINKER YOU好報》

微領地還在建立“V星聯盟”，讓更多像大魚這樣的組織與機構參與進來，激發這些年輕人的社區參與感之余，也能在這個過程中，找到自己在上海的站位。目前微領地已經與永璞咖啡、日食記、稻草人開門去玩、藝巢、安德瑪等品牌產生連接，將在空間、內容、社群、會員等方向進行更多探索。

“我們希望在超級社區可以實現這樣的目標，從年輕人的獨居生活，走向共居，從只是 8 小時的睡覺時間，到 24 小時的生活時間。”CEO周君強這么說到。

04讓年輕人，住得安心，才是城市保持活力的關鍵

關于微領地這樣的全新的租賃社區式模式，其中有個話題是我認為值得長期跟進的，就是「以青年為主體的社區如何實現共建，共建對于青年來說又意味著什么」。大魚營造的項目負責人西瓜告訴我，和大魚以往參與的城市傳統社區不一樣的是，這里的人群畫像太一致了，這讓大魚在做社區營造機制設計時，比起以往順利許多，年輕人對社區建設的積極性也超乎她想象。

在接觸浦江社區中心時，我意識到，也許我們日常討論的消費話題，小紅書式的消費特征，只能代表一部分人，而像浦江社區中心的年輕人們，他們所展現出真實的生活狀態與生活訴求，也許才是社會里的大多數。

如何讓這些人能在上海找到自己的一席之地，這件事又與城市持續保持經濟和社會活力，息息相關。城市發展就仿佛是多米諾骨牌，第三空間的繁盛，與第一、第二空間是緊密相連的。而讓年輕人在這里住得更好、住得安心，有歸屬感，才是談論一切城市消費多樣性的前提。以微領地為代表的的租賃式社區，它仿佛會成為一種社會性的實驗場。眼下，像租賃式社區這樣的模式，已經跨出了長租公寓原本獨居的空間形態，讓年輕人住得更好，實則也是讓他們對未來在上海的發展增添信心。能留住年輕人才，讓年輕人有家的感覺，才是維持城市活力的命脈。

當然，微領地的浦江社區中心的運營才剛剛開始，而政府推行的保租房也剛從幕后走向市場前臺，當上海平價租房市場隨著保租房的大力推行之后，相信會出現不一樣的局面，而微領地這種以青年為主題的社區，未來也很可能產生新的線下流量機會點。屆時，這個議題所涉及的范疇會更廣。

但至少能確定的一點是，這屆剛來到上海的年輕人們，至少可以在「租房難」這一問題上，有一個新解決方案了。

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