為什么麥當(dāng)勞和肯德基總是開在一起？
來源：知乎
作者：口碑
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我們先來回顧一下肯德基和麥當(dāng)勞各自在國內(nèi)開的第一家店：
1987 年 11 月 12 日，肯德基在中國的第一家餐廳在北京前門開業(yè)，盛況空前。
根據(jù)當(dāng)時(shí)的媒體記錄：
天氣很冷，飄著雪花，等待人群太多，不得不求助公安人員來維持秩序。 門口排隊(duì)的人繞了一圈，排隊(duì)近一個(gè)小時(shí)才能買到一塊原味雞，可是人們都興致盎然。
30 年過去了，這家店至今仍然正常營業(yè)，并且將肯德基中國第一店作為賣點(diǎn)吸引顧客。
當(dāng)我們打開地圖搜索這家店的位置，毫無意外地在旁邊發(fā)現(xiàn)了麥當(dāng)勞的蹤影。
在討論麥當(dāng)勞的動(dòng)機(jī)前，先讓我們把地圖縮小，來看看肯德基選的位置到底有多好。
藍(lán)色標(biāo)注位就是第一家店，而紅色的二號(hào)位則是另一家肯德基，幾乎正對(duì)著天安門廣場，可以說是北京客流量最大也是最繁華的地段之一。
選擇這個(gè)地方，耗費(fèi)了當(dāng)時(shí)肯德基遠(yuǎn)東地區(qū)總裁王大東幾個(gè)月的時(shí)間。
美籍華人王大東長得非常肯德基，當(dāng)時(shí)43歲的他已經(jīng)有著相當(dāng)豐富的餐飲管理經(jīng)驗(yàn)。
簽下這個(gè)三層樓的絕佳鋪位，你知道肯德基花了多少錢嗎？
365 萬，10 年。
根據(jù)公開記錄， 1987 年中國的商品房均價(jià)是 408 元／平米，普通干部的月收入不過 100 元。
30年前的吮指原味雞，只要2.5元／塊，2017年的價(jià)格是10元／塊
可見精準(zhǔn)的選址和穩(wěn)定的商鋪對(duì)于一家餐廳來說，有著多么重要的意義，一旦看中了一塊「風(fēng)水寶地」，砸下多大的成本也在所不惜。
事實(shí)證明，王大東的策略非常正確，肯德基前門店開張以后，房租僅為營業(yè)額的 1% 。
★ 其實(shí)一個(gè)商鋪?zhàn)?10 年并非肯德基在中國首創(chuàng)的。 1971 年 7 月，第一家麥當(dāng)勞連鎖店在日本開業(yè)的時(shí)候，也是一次性支付了 10 年租金。
再來看看麥當(dāng)勞的第一家中國店。 1990 年 10 月 8 日開在深圳市羅湖區(qū)東門商業(yè)步行街，這是深圳形成時(shí)間最早、最成熟和最具規(guī)模的商業(yè)旺區(qū)。
根據(jù)媒體報(bào)道：
這家餐廳擁有 500 個(gè)座位，是麥當(dāng)勞（香港〕有限公司的全資附屬公司，共投資 4000 萬港元。 開業(yè)時(shí)無數(shù)深圳人舉家前往。人們滿腹新奇，隊(duì)伍從餐廳二樓排到一樓，再繞著整個(gè)光華樓轉(zhuǎn)了一圈。餐廳第一批員工僅有 400 多人。實(shí)在忙不過來了，公司不得不從香港臨時(shí)調(diào)來 500 多名員工幫忙。
這家店的租約簽了多久，我們無從考證。但是以 4000 萬的投資金額，對(duì)照當(dāng)時(shí)的物價(jià)，想必也是一紙長約。
同肯德基前門店一樣，光華樓麥當(dāng)勞也仍然健在。并且，旁邊（毫無意外的）開著一家肯德基。
從以上的考古文當(dāng)中，我們可以得出什么結(jié)論？
麥當(dāng)勞肯德基——好基友？ －－ emmmmm也許吧
與其說是當(dāng)勞和德基互相追隨步伐，口碑君更愿意認(rèn)為：
1、麥當(dāng)勞和肯德基都非常善于選址（在 30 年后仍然是人流旺地）
2、麥當(dāng)勞和肯德基都非常有錢（幾乎可以拿下它們想要的任何鋪位）
就好像問：為什么有錢人都扎堆住在相同的小區(qū)？ 那是因?yàn)榇蠹叶贾滥抢锃h(huán)境好戶型好物業(yè)好，而他們買得起啊！（捂臉）
◆ 經(jīng)營一家餐廳，最重要的指標(biāo)是什么？－－上座率
◆ 什么決定上座率？－－客流多少
◆ 什么客觀因素決定客流？－－位置，位置，位置
在肯德基中國和麥當(dāng)勞中國這樣的大型餐飲企業(yè)里，都會(huì)有一個(gè)不小于百人的團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)全國各地的選址工作。而選址工作的核心，可以說是對(duì)商圈的考察。
至于商圈是什么？我們可以參考百勝餐飲集團(tuán)的定義：
商圈是某些客觀存在的、延續(xù)的聚客元素，或特定區(qū)域內(nèi)的自然出行動(dòng)線。 并由于聚客元素的中斷、或者某些主／客觀形成的便利性障礙，自然形成了某些特定范圍的客流活動(dòng)區(qū)域或匯集區(qū)域。
◆ 因這些聚客因素的規(guī)模、屬性、動(dòng)線的強(qiáng)／弱差異，吸引了來源范圍不同，消費(fèi)目的／能力／習(xí)性各異的人群，并由此得以區(qū)分商圈類型
◆ 依此定義的商圈類型不會(huì)因?yàn)椴煌惋嬈放频倪M(jìn)入而改變
有點(diǎn)復(fù)雜，但大致的意思就是說：商圈是客觀存在的、聚客的區(qū)域。在這里也明確反對(duì)一下「肯德基和麥當(dāng)勞在一起構(gòu)成了商圈」這種說法，商圈的存在肯定是先于餐廳的。
根據(jù)某餐廳選址從業(yè)人員的介紹， KFC 和 M 記都有一套非常嚴(yán)格的計(jì)算模型，考察的點(diǎn)包括且不限于：
1、該商圈已有的快餐門店數(shù)量（至少要3～5萬人口才能支撐一家店，要根據(jù)政府的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)結(jié)合對(duì)未來人口的估算）
2、該商圈的人口分布（目標(biāo)選址可觸達(dá)的常住人口分布，通常要去居委會(huì)查詢）
3、該商圈用戶的消費(fèi)能力 （可以看統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)人均可支配收入，也會(huì)去打聽競對(duì)的交易數(shù)據(jù)）
以上僅僅為選址工作（非常復(fù)雜的）第一步，很多時(shí)候就算找出了最優(yōu)的位置，也不一定有空置的鋪位。選址人員要經(jīng)常去觀察某一商圈房產(chǎn)變動(dòng)的情況，一旦有鋪位出來 ，就去找業(yè)主溝通。
一家完整的餐廳至少需要 500 平米左右。當(dāng)一個(gè)商圈中人流最密集的鋪位被肯德基搶走了，怎么辦？麥當(dāng)勞想出了一個(gè)方法－－甜品站引流。
一般情況下，我們看到的甜品站是這樣的：
但有時(shí)候，甜品站是這樣的：
通常是因?yàn)槲恢米詈谩⒚娣e合適的鋪位已經(jīng)沒有了，甚至有可能被競對(duì)簽了長約，但又不愿意放棄整個(gè)商圈，所以想出了這種機(jī)智的改善方案。
再補(bǔ)充一種情況是商場新開業(yè)，對(duì)于肯德基和麥當(dāng)勞都會(huì)定向招租并給出較為優(yōu)惠的條件。如果商場的客流預(yù)期確實(shí)不錯(cuò)，也會(huì)發(fā)生雙雙入駐的情況。
綜上，選址模型類似，面對(duì)的商圈狀況也通常類似，所以肯德基跟麥當(dāng)勞經(jīng)常開在一起，是可以預(yù)期的現(xiàn)象。
不得不說，肯德基和麥當(dāng)勞的選址能力，是難以復(fù)制的。對(duì)于 99.9% 的線下商家而言，組建一個(gè)成熟的選址團(tuán)隊(duì)或者雇專業(yè)的人來幫忙挑選門店的成本都太高了，市面上傳授選址技術(shù)的書籍五花八門、卷帙浩繁，經(jīng)營者往往會(huì)一頭霧水，只能依賴經(jīng)驗(yàn)或者簡單的調(diào)研來做選擇。一旦判斷發(fā)生了偏差，就會(huì)付出非常慘痛的代價(jià)。
但隨著線下商業(yè)信息化程度的提升，移動(dòng)支付的不斷普及，所積累的線下數(shù)據(jù)也越來越豐富。和選址相關(guān)的一些核心指標(biāo)，如地段成熟度、區(qū)塊發(fā)展、項(xiàng)目匹配程度、業(yè)態(tài)分布、聚客能力，甚至這個(gè)區(qū)域的用戶畫像，都可以在通過數(shù)據(jù)模型來進(jìn)行測算。
相信隨著類似產(chǎn)品的不斷完善，會(huì)有越來越多的商家，可以用極低的成本，獲得跟肯德基麥當(dāng)勞一樣的選址能力。
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